(openPR) Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu den Rechten des Mieters und des Vermieters bei einer Berliner Räumung
Eine aktuelle Mietrechtsreform soll die Berliner Räumung als gesetzlich vorgesehene Art der Zwangsvollstreckung im Gesetz verankern. Die geplante, auch als „Lex Mietnomade“ bekannte Gesetzesänderung steht derzeit vor allem bei Mieterverbänden wegen – vermeintlich – erleichterter Räumungsmöglichkeiten in der Kritik.
Die Berliner Räumung hat sich in der Berliner Räumungspraxis entwickelt. Normalerweise durchläuft die Räumung folgende Stadien: Der Vermieter klagt auf Räumung, gewinnt und lässt den rechtskräftigen Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken. Als ob dem Vermieter nicht bereits genug Kosten entstanden sind, verlangt der Gerichtsvollzieher nun auch noch einen Vorschuss für die Räumung. Dieser ist nicht unerheblich, weil zu den Gerichtsvollziehergebühren auch noch die Kosten des Umzugsunternehmens und der Lagerung hinzukommen. Da werden schnell weitere 3000 € oder mehr fällig. Bis die (Berliner) Rechtsprechung es erlaubte, die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken, also auf die Versteigerung nun verzichtet werden konnte. Das ist die Berliner Räumung.
Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter ein Vermieterpfandrecht am gesamten Hausrat geltend macht. Das bedeutet zunächst, dass der Vermieter eine Forderung gegen den Mieter haben muss. Dies ist bei einer Räumung wegen Zahlungsverzugs natürlich der Fall. Einzelne Gegenstände dürfen aus dem Vermieterpfandrecht nicht herausfallen. Etwa der Chagall, der zur Sicherheit für ein Darlehen an eine Bank übereignet ist oder der hochwertige Flachbildfernseher, den der Bruder zum WM-Gucken mitgebracht und zufällig in der Wohnung vergessen hat.
Der Vermieter verwahrt den Hausrat und kann die verwertbaren Sachen selbst verwerten. In der Praxis bringt der Vermieter den Hausrat oft zum nächsten BSR-Hof. Doch hier lauert die Gefahr der Berliner Räumung für den Vermieter: Er ist dafür verantwortlich, dass er keine unverwertbare Sache (etwa den Chagall, die Stereoanlage des Bruders oder das Lesegerät für Sehgeschädigte) verwertet oder aus versehen wegwirft. Bisweilen kommt es vor, dass der Vermieter mit dem Ramsch ein teures Erbstück wegwirft, das den Wert seiner Forderung deutlich übersteigt.
Fachanwaltstipp Mieter: Achten Sie darauf, dass Sie bei einer Berliner Räumung einen Überblick über die Sachen in Ihrer Wohnung behalten. Erstellen Sie eine Liste der Gegenstände, die nicht Ihnen gehören oder die sonst eine unverwertbare Sachen darstellen. Vermerken Sie besonders die wertvollen Gegenstände. Erkundigen Sie sich, was genau unter unverwertbare Sachen fällt. Zeigen Sie dem Gerichtsvollzieher und dem Vermieter nachweisbar die unverwertbaren Gegenstände an.
Fachanwaltstipp Vermieter: Katalogisieren Sie! Machen Sie eine peinlich genaue Inventur der Gegenstände, die sich in der Wohnung und im Keller (!) befinden. Ordnen Sie die Gegenstände in verwertbare und unverwertbare Gegenstände, wobei die Tatsache, dass ein Gegenstand in der Wohnung war, zur Vermutung berechtigt, dass er im Eigentum des Mieters stand. Schauen Sie sich ein Gemälde besser 2-mal an, bevor Sie es als Ramsch abtun.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
12.10.2011
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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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