(openPR) Deutsche Immobilienkäufer leben gefährlich. Denn einige Banken sind dazu übergegangen, Kreditforderungen an Investoren zu verkaufen, die nur das schnelle Geld im Sinn haben. Das Gesamtvolumen übertragener Kredite soll 38 Milliarden Euro betragen. Unter den Erwerbern ist die US-amerikanische Lone Star Gruppe, die Kreditforderungen ohne Rücksicht auf Verluste verwertet. Doch solche Zessionen sind zumindest bei intakten Krediten rechtswidrig. Opfer haben dann Schadensersatzansprüche gegen die abtretenden Banken. Soweit außerdem Einwendungen gegen die Banken bestanden, gehen diese in jedem Fall auf die neuen Forderungsinhaber über.
Wie das ARD-Maganzin PLUSMINUS am 22. August 2006 konstatierte, ist das bisherige Vertrauen in die deutsche Bankenlandschaft nicht mehr berechtigt: Darlehensnehmer, die mit der Kreditzahlung in Schwierigkeiten kamen, konnten in der Vergangenheit noch auf eine Kooperation vertrauen. Denn Kündigungen und anschließende Verwertungen besicherter Immobilien waren bislang das letzte Mittel. Zunächst wurde gemeinsam versucht, die Finanzierung zu retten. Das hat sich offenbar geändert. Zur Bilanzbereinigung und um unerwünschte Kreditkunden loszuwerden, verkaufen Banken Darlehen an Zessionare, die die sofortige wirtschaftliche Verwertung der Forderung anstreben und im Extremfall vollstrecken. Im Falle der Zwangsversteigerung wird der eigentlich bezweckte Eigenheimerwerb damit vereitelt, - ein Kollateralschaden, der die Zessionare nicht weiter interessiert.
Nach Berichten des SPIEGEL-ONLINE vom 31. Juli 2006 ist es insbesondere die Hypo Investment Bank, die durch die fragwürdigen Verkäufe auffiel. Sie hatte ihren Kreditschuldnern zunächst lapidar mitgeteilt, dass Immobiliendarlehen einer anderen Gesellschaft übertragen worden sei. Angeblicher Grund, so hieß es, sei eine „Neuausrichtung“ der Bank. Die Folgen waren indessen gravierend: Sämtliche Forderungen landeten bei der Lone Star- Gruppe, einem aus Texas stammenden Unternehmen, das sich offenbar heimischen Wildwestmethoden verpflichtet sieht. Kreditschuldner sollen durch sofortige Kontopfändungen und Besuche vom Gerichtsvollzieher unter Druck gesetzt worden sein. Stundungen und anderweitige Finanzierungspläne seien nicht verhandelbar gewesen. Verängstige Schuldner, so heißt es, haben Verkaufsvollmachten unterzeichnet. Kreditnehmer sollen zudem entweder nicht die Zeit oder wegen ihrer finanziellen Notlage nicht die Möglichkeit gehabt haben, sich um eine Umschuldung zu bemühen. Anschlussfinanzierungen seien nur zu überhöhten Zinssätzen angeboten worden, man sei schließlich kein Kreditinstitut. Die Folge: Zwangsversteigerungen der Kreditobjekte. Wie der einsame Cowboy zieht das Unternehmen immer weiter; kritischere Stimmen sprechen auch von Heuschrecken. Medienberichten zufolge hat die Lone-Star Gruppe jedenfalls bereits in den USA, Japan und Südkorea notleidende Kredite gewinnträchtig abgewickelt. Nunmehr ist Deutschland dran und die Rechtmäßigkeit der Vorgänge ist zweifelhaft.
Die wirtschaftlichen Hintergründe der Entwicklung sind jedenfalls simpel: Kreditforderungen, die möglicherweise oder tatsächlich nicht vertragsgemäß bedient werden, sind kaufmännisch betrachtet weniger wert als solche, deren Rückzahlung problemlos vonstatten geht. Alleine das abstrakte Risiko eines Zahlungsausfalls und die damit verbundenen Mehrkosten für die Rechtsverfolgung mindern ihren Wert. Daran ändert auch die Sicherung des Kredits durch eine Grundschuld wenig, denn sie berechtigt den Gläubiger nur zur Zwangsversteigerung der Immobilie und bringt erfahrungsgemäß etwa nur zwei Drittel des eigentlichen Objektwerts ein. Der Forderungsverkauf ist also immer dann eine sinnvolle Option, wenn die schnelle Bezahlung durch einen Dritten letztlich mehr wert ist, als die kostenträchtige Beitreibung einer Forderung. Dies gilt insbesondere bei einem Insolvenzrisiko des Schuldners, weil der Kreditgläubiger sich dann unter Umständen nur aus der Grundschuld befriedigen kann. Noch offene Anteile der Darlehensforderung und Verwaltungs- bzw. Rechtsverfolgungskosten bleiben dann unbezahlt. Wie nüchtern die Kreditwirtschaft dabei kalkuliert, zeigt die Praxis bei zahlungsunfähigen Girokunden: Zumeist veranlassen die Banken nur die Abwicklung des Kontos und die Schufa-Mitteilung; Zahlungsklagen und Vollstreckungsversuche lohnen sich erst ab mehreren tausend Euro. Auch Unternehmen, die nicht aus der Kreditwirtschaft stammen, nutzen den Forderungsverkauf im Wege des so genannten echten Factoring. Der Erwerber der Forderung zahlt einen Kaufpreis, der erheblich unter ihrem Betrag liegt und trägt dafür das Risiko ihrer Einbringlichkeit. Im Gegenzug erhält der Verkäufer schnelles Geld.
Rechtlich gilt folgendes: Die üblichen Immobilienkreditverträge enthalten praktisch immer die Abrede, dass die Bank bei Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers den Kredit kündigen und dann sofort die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld einleiten kann, mit der der Kredit gesichert wurde. Im Normalfall schreiten die Banken zu diesem an sich zulässigen letzten Mittel aber erst, wenn die Darlehensforderung nicht mehr bedient werden kann, weil der Kreditnehmer insolvent ist. Dies ist sinnvoll, weil weder die Bank noch der Kreditnehmer einen wirtschaftlichen Vorteil aus dem Sicherungsfall ziehen. Die Vertragsübernahme ermöglicht dem Zessionar also prinzipiell die Vollstreckung. Ungeklärt ist bislang, unter welchen Voraussetzungen die Abtretung erfolgen darf. Solange der Bankkunde seinen Kredit störungsfrei bedient hat, dürfte der Kreditverkauf nichtig sein. Diesen Standpunkt vertritt jedenfalls das OLG Frankfurt/Main, das mit Urteil (8 U 84/04) vom 25. Mai 2004 eine Abtretung von Darlehensrückzahlungsforderungen mit der Begründung für unwirksam hielt, dass hierin ein Verstoß gegen das Bankgeheimnis liege. Das Gericht sah in der durch AGB vereinbarten Verschwiegenheitspflicht der Bank zugleich einen stillschweigenden Ausschluss der Abtretung nach § 399 BGB. Die Entscheidung hat allerdings Einzelfallcharakter. Überwiegend wird angenommen, dass die vertragliche Bezugnahme auf das Bankgeheimnis jedenfalls dann kein Abtretungsverbot begründet, wenn der Erwerber gleichfalls eine Bank ist oder der Verkäufer für die Geltendmachung der Forderung zuständig bleibt. Im Falle von Unternehmen wie „Hudson Advisors“ kann unter dieser Prämisse also weiterhin von einer Rechtswidrigkeit der Zession ausgegangen werden. Neben dem Bankgeheimnis stehen dem Verkauf im übrigen auch Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes entgegen. Einig sind sich die Gerichte insoweit, als gestörte Darlehensverbindungen dagegen immer zur Zession berechtigen. Doch auch dann stehen Kreditnehmer nicht rechtlos da. Einwendungen gegen die kreditgebende Bank, wie sie unter anderem in verschiedenen Konstellationen der Schrottimmobilienfälle bestehen, können dann gegenüber dem Forderungserwerber erhoben werden.
