(openPR) Am Leipziger Markt für Büroflächen wurde in den ersten drei Quartalen 2016 ein Flächenumsatz von rd. 66.000 m² erzielt. Dieser Wert liegt zwar 15% unter dem Spitzenergebnis des Vorjahreszeitraums (78.000 m²), indessen 2% über dem jüngsten Dekaden-Mittel (Ø jeweils I.-III. Q 2006 bis 2015: 64.800 m²). Lag der Umsatzschwerpunkt in den ersten beiden Quartalen auf Großabschlüssen über 1.000 m² dominierten im dritten Quartal die kleineren Flächensegmente.
Die realisierte Spitzenmiete stieg leicht auf EUR 12,50/m², während der stadtweite Neuvermietungs-Mittelwert die Marke von EUR 7,75/m² hält.
Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH: „Budgetsensitive Mieter profitieren unverändert von einem im bundesweiten Vergleich attraktiven Mietniveau im Leipziger Bürobestand. Die geringe Struktur-Innovationsquote und spekulative Büroflächenfertigstellung könnten jedoch längerfristig die Attraktivität Leipzigs für anspruchsvolle Leistungsträger schwächen.“ Grundsätzlich sind aus seiner Sicht die Perspektiven für Leipzig dank stabil positiver Wirtschaftsentwicklung und weiter wachsender Bevölkerung insgesamt sehr gut.
Prognose 2016
· Auch 2016 rechnet Dr. Walter Zorn mit einem soliden Vermietungsverlauf und prognostiziert für das Gesamtjahr einen Büroflächenumsatz um 90.000 m² (2015: 102.000 m²).
· Dabei zeichnet sich bis Ende 2016 ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf ca. 325.000 m² bzw. 9,6% des Gesamtbestandes von rd. 3,4 Mio. m² ab (Ende 2015: 350.000 m² bzw. 10,4%). Der residuale marktfähige Angebotsüberhang gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) sinkt voraussichtlich auf ca. 40.000 m² Bürofläche bzw. 1,2% des Flächenbestandes.
· „Die realisierte Spitzenmiete könnte 2016 aufgrund der erheblichen Nachfrage noch EUR 13,-/m² erreichen, ungeachtet des Mangels an neuwertigen Büroprodukten“, so die Einschätzung von Dr. Zorn.
Gesunde Mischung der Flächengrößen
· 51% des Büroflächenumsatzes bzw. 10% der Verträge entfielen in den ersten neun Monaten 2016 auf Flächen > 1.000 m².
· 32% des Flächenumsatzes bzw. 77% der Mietverträge lagen in der Flächenkategorie bis 500 m². Dahinter stehen häufig neugegründete bzw. expandierende junge Unternehmen.
· 17% des Flächenumsatzes bzw. 13% der Mietverträge wurden in der Flächenkategorie 500 bis 1.000 m² kontrahiert.
Dienstleister weiter dominierende Nachfragegruppe
· Unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister blieben auch in Q1-Q3 2016 mit einem Anteil von rd. 42% am Flächenumsatz die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden rd. 28.000 m² Bürofläche kontrahiert (I.-III. Q 2015: 32.000 m²).
· Die sonstigen Nachfrager, denen auch Produzenten und Versorgungsunternehmen zugeordnet sind, kontrahierten wie im Vorjahreszeitraum rd. 12.000 m² bzw. 19% des Büroflächenumsatzes.
· Auf Medien-,Kommunikations- und IT-Unternehmen entfielen lediglich knapp 7.500 m² bzw. 12% des Flächenumsatzes.
· Konstant aktiv zeigten sich Finanzdienstleister und Versicherungen mit rd. 9.500 m² bzw. einer Quote von 14%.
· Vereine/Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten nach Vorjahreseinbruch wieder höhere Flächenumsätze mit 9.000 m² bzw. 13%.
City und City-Rand dominieren
· Der Schwerpunkt des Büroflächenumsatzes lag im dritten Quartal 2016 auf den City-Randlagen (86%). In den ersten drei Quartalen entfielen insgesamt 82% bzw. rd. 54.000 m² Bürofläche auf City und City-Rand.
· Dabei wurden in der Leipziger Innenstadt (City) in Q1-Q3 ungeachtet einer Großvermietung über 5.000 m² deutlich weniger Flächen kontrahiert (20.000 m²) als im City-Rand (34.000 m²), zu dem u.a. Graphisches Viertel, Zentrum Nord, Südvorstadt und andere Stadtteile zählen.
· Mit 15% bzw. 10.000 m² hielt die weitere Stadt ihren Anteil, auf den Außenbereich entfielen mit 2.000 m² weiterhin nur 3% des Umsatzes.
Weiterer Rückgang der Leerstände
· Die Büroflächenleerstände sind erneut gesunken und betragen Ende September 2016 nur noch rd. 332.000 m² (Ende 2015: rd. 350.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,8% (Ende 2015: 10,4%). Davon sind nach dem ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) nach Abzug der regionalen dynamisierten Fluktuationsreserve (100.000 m²) und der strukturellen Leerstände (ca. 190.000 m²) nur noch etwa 45.000 m² als residualer marktgängiger Angebotsüberhang zu bewerten.
· 2016 werden rd.10.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einer sehr geringen Innovationsquote von lediglich 0,3% des Flächenbestandes. Zudem sind sie praktisch voll belegt, so dass von einem weiteren Leerstandsabbau und der Verlagerung von Flächenabschlüssen in weniger zentrale Lagen auszugehen ist.
Spitzenmiete erholt, Durchschnittsmiete stabil
· Die realisierte Spitzenmiete erholte sich auf derzeit EUR 12,50/m² mit Tendenz nach oben. Im Spitzensegment ist das Angebot jedoch so gering, dass sich die meisten Abschlüsse mit geringerer Lage- und Objektqualität z.T. deutlich darunter zeigen.
· Der Zwang, mangels Neubauten mittlere Qualitäten in dezentralen Lagen anmieten zu müssen, stützt die Bestandsmieten: Die stadtweite flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt stabil bei EUR 7,75/m².
· In der City wurde das Niveau von rd. EUR 9,-/m² gehalten, wohingegen der City-Rand mit im Mittel EUR 6,80/m² etwas aufholte (Vorjahreszeitraum: EUR 6,40/m²).
Ausblick
• Für die kommenden Jahre laufen Eigennutzer-Projekte der öffentlichen Hand (Forschungs- und Justizzentren), der Telekom (Servicecenter) und im Finanzsektor (Sächsische Aufbaubank) im Umfang von etwa 30.000 m² Bürofläche, die größtenteils bis 2019 fertiggestellt werden sollen.
• Welche Auswirkungen die Insolvenzen in der Unister Gruppe bzw. der geplante Stellenabbau bei Uniper (EON) in Leipzig haben werden, ist nicht konkret abzuschätzen und bleibt entsprechend abzuwarten.
• Budgetsensible Unternehmen, wie innovative Gründer, profitieren in Leipzig weiterhin von der guten Verfügbarkeit einfacher Flächen zu moderaten Mieten. Dennoch sollte die Stadt Leipzig gemeinsam mit der Immobilienwirtschaft darauf achten, den Bestand ausreichend zu ergänzen, um den Standort Leipzig auch jenseits stadt- oder staatseigener Eigennutzer für Interessenten hochwertiger, top-modern ausgestatteter Flächen attraktiv zu halten.
