(openPR) 2017 wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Leipziger Büroflächenmarkt rd. 158.000 m² umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr (2016: 94.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg 69%, im Vergleich zum Zehnjahresmittel (Ø 2007 bis 2016: 89.200 m²) sogar um 77%.
Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut dynamischen und überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 100.000 m².
Short Facts 2017:
• Der in 2017 erzielte Rekordwert am Leipziger Büromarkt (158.000 m²) ist im Wesentlichen auf das dynamische Marktgeschehen in den größeren Flächensegmenten zurückzuführen. So entfielen im Vermietungssegment auf die Größenklasse ab 2.000 m² rd. 53.000 m² (2016: 36.500 m²). Hinzu kommen als größter Abschluss des Jahres 2017 rd. 20.000 m² als Eigennutzung der Sächsischen Aufbaubank auf dem ehemaligen Robotron-Gelände.
• Zusammen mit anderen Faktoren führt dies dazu, dass der Leerstand kontinuierlich sinkt: Standen in Leipzig Anfang 2017 noch rd. 305.000 m² Bürofläche leer, waren es wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert Anfang 2018 mit 265.000 m² 40.000 m² weniger. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 8,1% (2016: 9,3%) des Gesamtbestandes von 3,27 Mio. m².
• 2017 wurden lediglich 15.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2016: rd. 3.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,5% des gesamten Büroflächenbestandes von 3,27 Mio. m².
• Die Verknappung an nachfragegerechten Flächen innerhalb des Rings führte dazu, dass die Spitzenmieten stabil auf EUR 13,-/m² verharrt (Ende 2015: EUR 13,-/m²).
Prognose / Trends 2018
• Für das Jahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut dynamischen Büroflächenumsatz um 100.000 m².
• Für das erste Quartal 2018 analysierte AENGEVELT- RESEARCH mit rd. 21.000 m² einen robusten Flächenumsatz über dem Vorjahresniveaus (I. Q 2017: 17.500 m²). Die größten Mietvertragsabschlüsse, u.a. durch “rent24“, einem Anbieter von “Coworking Spaces“, bewegten sich dabei im niedrigen vierstelligen m²-Bereich.
• Bis Ende 2018 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve um etwa 30.000 m² auf rd. 235.000 m² Bürofläche (siehe dazu auch Leerstandsdiffe¬renzierung nach ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH LeerstandsindEX).
• 2018 werden rd. 39.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt, deutlich mehr als im Vorjahr. Eine Befriedung der hohen Nachfrage kann daraus jedoch nicht abgeleitet werden.
• Die Spitzenmiete wird sich 2018 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil auf rd. EUR 13,-/m² stellen. Zugleich zeichnen sich aufgrund weiterer Verknappungen in gefragten Lagen vor allem auch im mittleren Preissegment Erhöhungstendenzen ab.
Büroflächenumsätze nach Lagen
• Auf die kompakte Innenstadt (Altstadtkern, Innenstadt innerhalb des Rings) entfielen rd. 23% bzw. 36.200 m² Büroflächenabsatz (2016:22.700m², 24%). Höhere Umsatzanteile sind hier ungeachtet der regen Nachfrage durch die zunehmende Angebotsverknappung insbesondere großer zusammenhängender Flächen limitiert.
• Der überwiegende Büroflächenumsatz fand im Cityrand bzw. in Ringlage statt. Hier wurden 2017 rd. 60.900 m² bzw. 39% kontrahiert (2016: 50.500 m² bzw. 54%).
• In den weiteren Innenstadt-Lagen wurden 40.600 m² Bürofläche vermietet, der prozentuale Anteil sinkt auf 26%. Hier dominierten das Graphische Viertel und das Zentrum Nord mit zusammen fast 59% der Flächenumsätze.
• Die städtische Peripherie trug 2017 mit rd. 20.100 m² etwa 13% zum Büroflächenumsatz bei. Heiterblick und Plagwitz verzeichneten hier allein 45% des Umsatzes.
Büroflächenumsätze nach Branchen
• In der Branchenanalyse dominiert in Leipzig seit Jahren die Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen und beratenden Dienstleister: Im Jahr 2017 erzielte sie mit rd. 67.800 m² einen Anteil von 43% am Büroflächenumsatz (2016: 38.000 bzw. 41%).
• An zweiter Stelle folgen die Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 23,5% bzw. rd. 37.100 m² Bürofläche (2016: 18.700 m², 20%).
• Finanzdienstleister und Versicherungen kamen 2017 - auch dank des Eigennutzerumsatzes der SAB - auf 15% bzw. 23.700 m² (2016: 11.600 m² bzw. 12%).
• Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand legten auf 17.400 m² zu, der Marktanteil ging leicht auf 11% zurück (2016: 11.600 m², 12%).
• Die sonstigen Nachfrager (u.a. Handels- und Industrieunternehmen) generierten rd. 11.600 m² bzw. rd. 7% (2016: 14.000 m², 15%).
Büroleerstände
U.a. aufgrund der sowohl anhaltend expansiven Büroflächennachfrage als auch Nettoabsorption sank der Leerstand in Leipzig weiter auf 265.000 m², bewegt sich indessen mit nominell 8,1% noch immer auf recht hohem Niveau.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Flächenleerstands ist die rein statistische Leerstandsquote indessen nicht aussagekräftig, sondern ist deshalb gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH Lerstands¬indEX“) wie folgt zu differenzieren:
• Am Leipziger Büromarkt sind jährlich rd. 96.000 m² bzw. 36% des nominellen Leerstands als „regionalisierte Fluktuations¬reserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• 165.000 m² bzw. 62% entfallen auf „strukturelle Leerstände“, also leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens schon 5 Jahre Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“) und deshalb nur noch statistik-, indessen nicht mehr marktwirksam sind.
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die indessen in Leipzig zu vernachlässigen sind.
• Nach Subtraktion der vorerwähnten Flächenbestände ergibt sich verbleibend marktwirksame Flächenüberhang von knapp 4.000 m² (2016: 45.000 m²). Das sind gerade einmal 1,5% des nominellen Gesamtleerstands bzw. lediglich 0,12% des Gesamtflächenbestand von 3,27 Mio. m².
• Vor diesem Hintergrund und angesichts eines weiterhin dynamischen Geschehens am Leipziger Büromarkt ist für 2018 nicht mehr von einem Angebotsüberhang, sondern vielmehr von einem Angebotsmangel auszugehen, wie er bereits 2017 in Berlin und München aufgetreten ist.
• Vor allem aber zeigt die Leerstandsdifferenzierung gemäß ARLEX, dass die nominelle Leerstandsrate (8,1%) wie allerorten auch in Leipzig allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Mietniveau: Stabil in der Spitze, Anstieg
• Im Spitzensegment (oberste 3% des Mietflächenabsatzes) bleibt das Angebot knapp. Die Spitzenmiete stellt sich 2017 auf unverändert 13,-/m².
• In der City stellt sich die mittlere Miete auf EUR 9,50/m² an (2016: EUR 9,-/m²).
• Im gesamten Stadtgebiet steigt das Durchschnittsmietniveau seit sieben Jahren und erreicht Ende 2017 den Wert von EUR 8,50/m² (Ende 2016: EUR 7,75/m²).
• Die Büromieten im Außenbereich verzeichnen ebenfalls eine Steigerung auf durchschnittlich EUR 7,-/m² (2016: EUR 6,70/m²).
• Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitere Mietsteigerungspotentiale im mittleren Preissegment.
