(openPR) Die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor
Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Nachfolgend beschäftigen sich die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor mit den wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung:
Heute: 1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?
2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?
3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?
4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?
5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?
6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?
7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?
8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?
9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?
1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?
Wenn man von Schimmel in der Wohnung als mietrechtliches Problem spricht, sind damit biologische Schimmelpilzarten gemeint, die unerwünschte Folgen für die Mieter oder Bewohner von Wohn- oder Geschäftsraum haben. Der Schimmel in der Wohnung bzw. der Schimmelpilz kann zu Geruchsbelästigung führen, er kann auf Wänden, Tapeten oder Möbeln sichtbar werden, er kann allergische Reaktionen auslösen oder zu Vergiftungen – im Extremfall mit tödlichem Ausgang – führen.
Aus mietrechtlicher Sicht sollte unterschieden werden in:
I. Wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch sichtbare Stockflecken oder ggfls. farbige, schwarze oder weiße Schimmelbildung an oder unter Tapeten)
II. Nicht wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsneutraler Schimmel, Schimmelpilzsporen lagern sich nicht sichtbar ab und befinden sich nur in der Raumluft)
III. Gesundheitsschädlicher (giftiger bzw. toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder aufgrund der Schimmelart und/oder aufgrund seiner hohen Konzentration in der Raumluft)
IV. Nicht gesundheitsschädlicher (ungiftiger bzw. nicht-toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder wegen zu niedriger Konzentration und/oder wegen ungiftiger bzw. keine Gesundheitsschäden verursachende Schimmelpilzart).
Ursächlich für den Schimmel in der Wohnung ist grundsätzlich eine zu hohe Luftfeuchtigkeit (ab 70 % Raumluftfeuchtigkeit) und/oder eine zu hohe Feuchtigkeit in den Wänden. Mitursächlich kann auch eine zu niedrige Temperatur in den Räumen sein. Bei hoher Luftfeuchtigkeit und niedrigen Temperaturen in den Räumen entsteht vermehrt dann Schimmel, wenn die Räume nicht ausreichend durchlüftet werden.
Schimmel kann vermehrt auch an sogenannten Wärmebrücken (fälschlicherweise auch Kältebrücken genannt) entstehen. Wärmebrücken sind Stellen in der Wand, die, wenn es draußen kalt ist, konstruktionsbedingt Wärme schneller nach außen leiten, als andere Teile der Wand. Oft sind Wärmebrücken (die sich an der Zimmerwand wie „Kältebrücken“ anfühlen) neben Fensterrahmen oder dort zu finden, wo Stahlträger verbaut sind. Die Stellen an der Wand sind dann kälter. Diese Kälte fördert bei hoher Luftfeuchtigkeit (über 70 %, jedenfalls aber über 80 %) die Bildung von Schimmel auf der Wandoberfläche der kalten Stelle. Wenn an der Wärmebrücke die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten wird, bildet sich an der Wandoberfläche Tauwasser, welches der Schimmelbildung ebenfalls förderlich ist. Eine sogenannte Wärmebrücke liegt im Allgemeinen dann vor, wenn die kalte Wandstelle den Wert von 12,6 °Celsius unterschreitet.
Komplette Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/Schimmel-in-der-Wohnung.html
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
17.11.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
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•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
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