(openPR) Droht den mit dem Mieter lebenden Angehörigen Wohnungslosigkeit, wenn der Mieter stirbt? Die Antwort ist ganz klar: Nein! Lebt der Ehegatte, Lebenspartner, oder Kinder und andere Familienangehörige mit dem Mieter, so treten sie in einer gesetzlich bestimmten Reihenfolge in den Mietvertrag ein. Doch nicht nur Familienmitglieder und Lebenspartner, sondern auch eine Person, die mit dem (verstorbenen) Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, wird automatisch Mietvertragspartei. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht nur wegen eines in der Person des Eintretenden liegenden wichtigen Grundes.
Diese scheinbar klare Reglung birgt ein erhebliches Missbrauchspotential. Der Vermieter hat oft großes Interesse daran, dass ein vor Jahrzehnten abgeschlossenes Mietverhältnis endet, damit die Wohnung zu günstigeren Konditionen weitervermietet werden kann. Deshalb wittert der Vermieter Missbrauch, wenn etwa noch während einer Erkrankung des Mieters ein Dritter dort einzieht und sich nach dem Tod des Mieters nun die Frage stellt, ob er in den Mietvertrag eingetreten ist. Der eingezogene Freund des Mieters würde nämlich Mietvertragspartei werden, wenn er mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat.
Die Rechtsprechung ist uneinheitlich im Hinblick auf die Frage, wann ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt vorliegt. Während etwa das Landgericht München eher strenge Maßstäbe ansetzt, urteilte das Landgericht Berlin jüngst mieterfreundlich. Dass der Mieter, zu dem ein Freund zieht, bereits unheilbar krank ist und nur noch wenige Monate zu leben hat, darf nach dem Landgericht Berlin nichts daran ändern, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt war. Eine enge Bindung, ein gegenseitiges Füreinander ist für einen auf Dauer angelegten Haushalt stets erforderlich. Bloße Wohngemeinschaften werden durch das Gesetz nicht geschützt.
Nicht ganz klar ist auch, wann der Mieter wegen der Person des neuen Mieters kündigen kann. Jüngst urteilte der Bundesgerichtshof, dass selbst ein Verurteilung zu Gefängnisstrafen und eine Drogensucht des Neumieters keinen Grund zur Kündigung liefern, wenn der Neumieter sich zuvor beanstandungsfrei in die Hausgemeinschaft eingefügt hat.
Tipp Mieter: Um einem Missbrauchsvorwurf zuvorzukommen, sollte eine nicht mit dem Mieter verwandte Person, die nach dem Tod des Mieters plant, in dessen Wohnung weiter zu wohnen, beweisen können, dass er/sie auf Dauer mit dem Mieter gewohnt hat und dass eine über das reine Wohnen hinausgehende Beziehung zu dem Mieter bestand.
Tipp Vermieter: Denken Sie an Missbrauch und die Möglichkeit der Kündigung wegen der Person des Neumieters. Forschen Sie nach eventuellen weiteren Wohnsitzen von Angehörigen, die nach dem Tod des Mieters plötzlich mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben wollen. Ermitteln Sie eine eventuelle Vermögenslosigkeit oder Verschuldung des Neumieters. Finanzielle Gründe können viel eher als Grund für eine Kündigung herangezogen werden, als Straftaten oder ein als negativ angesehener Lebenswandel.
Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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