Mängel in der Mietwohnung von Gerhard Holzmann

(openPR) Die Heizung geht nicht ordentlich, der Brenner im Keller ist nagelneu aber die Heizkörper und Leitungen schon seit vielen Jahrzehnten in Betrieb. Komplett verkalkt werden sie nicht mehr ordentlich warm und wenn, dann dauert es eine halbe Ewigkeit bis die aus den 60er Jahre stammenden Radiatoren zumindest eine gewisse Handwärme erreichen. Aufgrund dieses Umstandes, werden alle Heizkörperthermostate auf volle Leistung gedreht und in diesem Zustand verweilen sie auch bis der Winter vorbei ist. November, Dezember, Januar und plötzlich schimmelts im Schlafzimmer in den Ecken zwischen Außenwand und Decke. Sie rufen den Mieter, zeigen ihm die schwarzfleckigen Schimmelstellen. Er antwortet Ihnen auf die Bitte zur schnellstmöglichen Entfernung des Schimmelpilzes aber nur, dass Sie mehr lüften und vor allem auch heizen sollen.

Sie kennen diese Geschichte?

Kann ich mir gut vorstellen. Das ist eine Geschichte, die nicht nur gehäuft an Mieter herangetragen werden, sondern auch Bausachverständige mehrmals im Berufsalltag zu hören bekommen. Immer wieder wird zunächst auf das Lüften und Heizen hingewiesen, jegliche Schuld vom Vermieter an den Mieter übertragen. Jedoch ist der häufigste Mangel noch nicht einmal das falsche Lüften oder das falsche Heizen. In den meisten Fällen sind tatsächlich mehr oder weniger gravierende Baumängel schuld an solchen oder ähnlichen, teilweise auch gesundheitsschädlichen Umständen.

Aber was können Sie als Mieter in solchen Fällen tun?

Nun, im Grunde gibt Ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in seinem 2. Buch zu „Recht der Schuldverhältnisse“ (§§ 241 – 853) eine sehr deutliche Lösung. In § 535 des 5. Titels (Mietrecht - Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse) werden der Inhalt und die Hauptpflichten eines Mietvertrages verdeutlicht, so steht hier zum Beispiel Folgendes:


BGB § 535 Unhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages

1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

2) Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

3) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.



Der Vermieter hat Ihnen also eine Wohnung vermietet und diese muss auch als eine Wohnung nutzbar sein.

Sie haben eine veraltete Heizung, die nicht in der Lage ist Ihre Wohnung auf eine Wohnraumtemperatur aufzuheizen wenn Sie drei bis vier mal pro Tag eine Stoßlüftung vollziehen um das Raumklima positiv zu beeinflussen?

Dann haben Sie im Grunde keine Wohnung sondern einen Lagerraum und als Lagerraum haben Sie die Räumlichkeiten mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht im Mietvertrag deklariert. Sollte in dem Mietvertrag eine Klausel vorhanden sein, die vielleicht zweideutig oder gar sehr deutlich entgegen eine für den Wohnraum nötige Temperatur spricht, dann sollten Sie in jedem Fall einen zugelassenen Juristen zur Beratung aufsuchen, denn in § 536 Abs. 4 des BGB wird folgendes vorgegeben:


BGB § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

4 ) Bei einen Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.



Aber was sind gewöhnliche Wohnraumtemperaturen?

Als Ausreichen versteht man im Allgemeinen eine Temperatur von 20° C von 7 Uhr morgens bis 23 Uhr abends (Quelle: OLG München, WM 1959, 74; LG Köln, WM 1980, 17; LG Hamburg, WM 1980, 126) . Dies gilt auch für Büroräume (Quelle: OLG München, NZM 2001, 382). Teilweise wird nach Zimmern unterschieden: Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche 20° C, Bäder und Duschen 22° C der Flur 17° C (Quelle: Kraemer in Bub, Treier; III Rn. 1306).

Aber was machen Sie, wenn Sie feststellen, dass etwas nicht ganz stimmen kann?

Zunächst sollten Sie natürlich einen Fachmann befragen, der klärt, ob das was Sie als unregelmäßig vermuten, denn wirklich ein Mangel ist. Ratsam wäre gleich einen geprüften Bausachverständigen zu beauftragen, denn in aller Regel möchte der Aufgeforderte, ergo der in der möglichen Bringschuld befindliche Vermieter ohnehin eine fachmännische Einschätzung der Situation. Der Bausachverständige wird Ihnen eine schriftliche Ausfertigung erstellen, die Sie mit einer von Ihnen selbst schriftlich verfassten Aufforderung zur Mängelbeseitigung dem Vermieter zukommen lassen sollten. Vorteil an dieser Vorgehensweise ist, dass der Vermieter sofort auch die Einschätzung eines Fachmanns sieht und Sie selbst das Gutachten auch nutzen können, wenn der Vermieter keine Einsicht zeigt und die Sache vor einem Gericht entschieden werden sollte. Allgemein ist es natürlich ratsam den Ton freundlich zu halten – Sie wollen eine schnelle Regelung und diese ist mit Freundlichkeit oft wesentlich schneller als im Streit zu erreichen. Allerdings sollten Sie in jedem Fall die Aufforderung zur Mängelbeseitigung schriftlich verfassen. Mündliche Aufforderungen werden oftmals vorsätzlich bewusst oder tatsächlich ohne Vorsatz vergessen, oder man hat, im immer möglichen, späteren juristischen Streitfall einfach keinen Zeugen, der wortgetreu das -Gesagte bestätigen kann. Für das Schriftstück selbst ist es ratsam eine sogenannte Sende- und Empfangsbestätigung anzufordern. Senden Sie einen Postbrief als Einschreiben mit Rückschein, haben Sie einen Beleg, dass der Brief gesendet und auch entsprechend empfangen wurde.

Eine schriftlich verfasste Aufforderung zur Mängelbeseitigung könnte beispielsweise so aussehen:



Absender
(Adresse)





An den Vermieter
(Adresse)






(Ort, Datum)


Betreff: Mängelanzeige und Mietminderung



Sehr geehrte(r) Herr/ Frau *****,

die von mir angemietete Wohnung in ****(Adresse) **** weist folgenden Mangel auf:

- ***
- ***
- ***
- ***



Gemäß § 535 BGB sind Sie als Vermieter/ in verpflichtet, die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Ich fordere Sie hiermit auf, diesen Mangel umgehend zu beseitigen, spätestens jedoch bis zum

***DATUM***

Dieser Mangel mindert den Wohnwert der an mich vermieteten Wohnung.

Deshalb mache ich von meinem Mietminderungsrecht lt. BGB § 536 Abs. 1 Gebrauch und mindere den Mietzins bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels um ......%.




Mit freundlichen Grüßen,
(Unterschrift Mieter/ in)




Wie Sie in diesem Musterschreiben sehen, gibt es ein umgangssprachlich bezeichnetes Mietminderungsrecht, welches im Gros im 1. Abs. von § 536 des BGB geregelt ist und wie folgt zitiert werden kann:



BGB § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

1 ) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit....




Allerdings ist es auch hier ratsam einen entsprechend zugelassenen Juristen mit dem Fachschwerpunkt Mietrecht zu konsultieren. In jüngster Zeit gab es viele unterschiedliche Gerichtsurteile zu dem Punkt Mietkürzung (vor allem bei Schimmelpilzwachstum) oder gar vollständige Einstellung der Mietzahlungen, die alle ein wenig anders klingen. Daher ist das vorangegangene auch nur als kleiner, allgemeiner Blick in das bestehende Gesetz zu verstehen. Tatsächliche Einzelfälle sind immer genau zu untersuchen. Von der Schadensseite durch einen Bausachverständigen und die juristischen Seite von einem zugelassenen Rechtsanwalt. Einige hilfreiche Tipps gibt es aber natürlich auch beim Mieterschutzbund und ähnlichen Einrichtungen dieser Art.

Äußerst vorsichtig sollten Sie bei allgemeinen Bauforen im Internet sein, denn hier wird viel erzählt, vieles das oftmals mit nur unzureichender Fachkenntnis aus anderen Internetseiten kopiert wurde. Zu diesem wissen Sie in der Regel nie wer hinter den Profilen tatsächlich sitzt und tippt. Oftmals sind es Medienagenturen, die im Auftrag des im Profil Dargestellten arbeiten. Vertragliche Gewährleistungen für eine fachlich korrekte und unabhängige, neutrale Beratung werden Sie durch ein Internetforum kaum erhalten. Neben diesem gibt es auch im Bauwesen eine große Vielzahl von Schwerpunkten, welche von der Baustatik über die Baustoffkunde bis hin zur Baubiologie und vieles mehr reichen und alle samt gemeinsam von einer Person nie vollständig beherrscht werden kann. Natürlich ist das Einlesen in etwaigen Foren nicht ganz unsinnig, viele Foren enthalten wertvolle und vielfältige Informationen, die in aller Regel auch noch kostenfrei einlesbar sind. Aber verwechseln Sie allgemeine Informationen nie mit spezifischen Ausarbeitungen. Für Ihr Zuhause kann nur die spezifisch für Ihr Zuhause erarbeitete Begutachtung die Richtige sein und das klappt nicht, wenn der Gutachter Ihr Zuhause nicht kennt.