(openPR) Hamburg, 27.04.2015. Die Verkehrswertermittlung ist einheitlich vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch geregelt (§ 194, BauGB). Dort heißt es:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Was kompliziert klingt, ist im Grunde ganz einfach: Der Verkehrswert bestimmt den Immobilienwert. Für die Verkehrswertermittlung benötigt ein Sachverständiger eine Vielzahl von Unterlagen wie Flurkarte, Grundbuchauszüge, Flächenberechnungen, Bauzeichnungen, Mietverträge und noch einiges mehr.
Der Aufbau des Gutachtens ist vorgegeben. Es beginnt mit einleitenden Bemerkungen und den Grundstücksbeschreibungen in tatsächlicher und rechtlicher Form. Anschließend folgt der Teil mit den Berechnungen der drei für ein Verkehrswertgutachten vorgeschriebenen normierten Verfahren: Das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren kommt in Betracht bei der Verkehrswertermittlung weitgehend typisierter Gebäude, wie Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen. Wie der Name des Verfahrens schon vermuten lässt, wird der Wert einer Immobilie dadurch ermittelt, dass man den Wert ähnlicher Gebäude als Vergleich heranzieht. Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass die Immobilien bezüglich Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend vergleichbar sind.
Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Immobilien angewandt, bei denen es für die Wertschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt – zum Beispiel beim selbstgenutzten Eigenheim. Dabei werden anhand von Tabellen und auf Basis der Bruttogeschossfläche die Normalherstellungskosten des Gebäudes ermittelt. Auch die Außenanlagen und Baunebenkosten sind in diesen Tabellen erfasst. Regionale Besonderheiten, wie insbesondere der Grundstückswert, sind bei den Gutachterausschüssen der Gemeinden zu erfragen.
Auch der Wert von Gebäuden, die nicht am Mietmarkt zur Verfügung stehen, wird in der Regel mit dem Sachwertverfahren ermittelt – wie Fabrikanlagen, kulturelle Immobilien oder militärische Einrichtungen. Grundsätzlich wird in diesem Verfahren berechnet, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen.
Nach dem Ertragswertverfahren werden Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien bewertet. Dieses Verfahren kommt insbesondere bei Immobilien in Betracht, bei denen es in erster Linie um nachhaltig erzielbare Erträge geht. Grundlage für die Ermittlung ist dabei die Jahresrohmiete. In diesem Zusammenhang ist der Liegenschaftszins ein wichtiger Faktor, da er gleich in zweifacher Weise mit in die Kalkulation einfließt.
Für ein Verkehrswertgutachten wendet ein Sachverständiger möglichst alle drei Verfahren an. Dabei kommt es darauf an, um welche Art von Immobilie es sich handelt und welche gegenwärtige und oder zukünftige Nutzung im Vordergrund steht.
