(openPR) Es gibt verschiedene Gründe, warum jemand eine Verkehrswertermittlung benötigt. Zum Beispiel:
• beim Kauf und Verkauf, um Fehlentscheidungen zu vermeiden,
• beim Jahresabschluss, um die stillen Reserven genau zu kennen,
• bei Erbschaften, für gerechte Erbaufteilungen und Erbabfindungen, sowie zur Vorlage beim Finanzamt,
• bei Vormundschaften, um die Wirtschaftlichkeit zu belegen,
• bei Scheidungen, zur gerechten Vermögensaufteilung/Zugewinnberechnung,
• bei Rechten und Belastungen, zur Auflösung oder Begründung von Rechten und Belastungen,
• bei Beleihungen, zur Ermittlung des Beleihungswerts,
• bei Versicherungen, um Über- und Unterversicherung zu vermeiden.
In den o.g. Fällen, in denen eine Behörde oder ein Gericht involviert ist, ist eine ausführliche Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB zwingend vorgeschrieben. Banken und Versicherungen hingegen geben sich mit einer überschlägigen Wertermittlung zufrieden, wobei bei Banken die Beleihungswertverordnung anzuwenden ist.
Eine Onlinebewertung kann also nur im Falle eines Kaufs oder Verkaufs in Frage kommen. Aber auch hier ist eine Onlinebewertung umstritten. Der Vorteil einer Onlinebewertung ist der günstige Preis. Der Nachteil liegt aber in der Unmöglichkeit der individuellen Erfassung von Einflussfaktoren. Dazu gehören Bauschäden, die auch schon mal vom Eigentümer nicht erkannt werden oder Faktoren die nur scheinbar den Wert einer Immobilie steigern. Ein Eigentümer sieht sein Haus immer anders als Andere. Auch kann das unmittelbare Umfeld von einer Onlinebewertung nicht erfasst werden. Darüber hinaus ist es schwierig eine nachhaltige Miete zu ermitteln, nicht von ungefähr kommt es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern über die Miethöhe. Objektive Wertermittlung kann von daher nicht durch einen Eigentümer am PC online selber erfolgen.
Des Weiteren ist das Ergebnis einer Onlinebewertung nicht selten extrem ungenau. Bei der Ermittlung des Bodenwerts einer Immobilie werden Vergleichswerte sogenannte Bodenrichtwerte herangezogen. Damit Grundstücke miteinander verglichen werden können, gibt es Umrechnungskoeffizienten für gleichartige Grundstücke unterschiedlicher Größe. Die Herstellungskosten sind zudem individuell der Lage und der Ertrag mittels Liegenschaftszinssätzen individuell anzupassen. Diese sich ständig ändernden Faktoren werden jährlich von den Gutachterausschüssen neu ermittelt. Die Masse an Daten kann eine Onlinebewertung nicht erfassen; daher rührt auch deren Ungenauigkeit.
Der Vorteil einer Bewertung durch einen Sachverständigen liegt genau in der Erfassung dieser individuellen Faktoren, die entscheidend bei der Beurteilung des Verkehrswertes sind. Darüber hinaus ist ein schriftliches Gutachten eines Sachverständigen beim Verkauf ein Preisargument, das auch vom Markt angenommen wird. Insofern ist der Preis, den ein Sachverständiger kostet durch die Vorteile gegenüber einer Onlinebewertung auch gerechtfertigt.
