Schrottimmobilien-Fälle: Bank zur Rückabwicklung einer Immobilienfinanzierung verurteilt

(openPR) Das Berliner Kammergericht hat die Deutsche Kreditbank AG (DKB) verurteilt, für die Fehltritte des Vertriebs beim Verkauf von Immobilien einzustehen. Das Urteil des Kammergerichtes ist noch nicht rechtskräftig. Allerdings wurde ein erstinstanzliches Urteil des Landgerichtes Berlin auch vom Kammergericht bestätigt. Die Bank hatte für einen Bankkunden und Immobilienkäufer den Kauf einer überteuerten Immobilie finanziert. Der Vertrieb, der die Verkaufsgespräche mit dem Immobilienkäufer führte, wurde im Darlehensvertrag der finanzierenden Bank benannt. Auf diese Weise entstand der Verdacht eines Zusammenwirkens; zumal die finanzierende Bank mehrere gleichgelagerte Immobilienkäufe finanziert hatte. Diese Verbindung zwischen der finanzierenden Bank und dem Vertrieb wurde der Bank nun zum Verhängnis. Das Kammergericht kam zu dem Ergebnis eines „verbundenen Geschäftes“. Bei einem „verbundenen Geschäft“ hat ausnahmsweise die Bank für das Verschulden des Vertriebes einzustehen. Normalerweise gilt der Grundsatz, dass eine Bank nur für den reinen Finanzierungsvertrag haftet. Arbeitet eine Bank jedoch eng mit dem Vertrieb zusammen und hat Kenntnis über die Art und Weise des Vertriebes und damit auch über das Fehlverhalten des Vertriebes, haftet die Bank auch für Fehler des Vertriebes.

Wie funktioniert das Geschäft von „Schrottimmobilien“?

Losgelöst von dem beschriebenen Einzelfall, den das Kammergericht zu entscheiden hatte, tummeln sich Im Bereich des Immobilienmarktes seit Jahren neben den weißen Schafen auch die schwarzen Schafe. Die Stiftung Warentest berichtete unter dem 26. Juni 2012 von einem weiteren Fall des „gerade zu fünf Jahren Haft verurteilten Kay-Uwe Klug“ (ehemals Geschäftsführer der KK Royal Basement, später IWC Management GmbH, Leuchte GmbH i. L.), der mit Hilfe von Mitarbeitern „unangekündigt potentielle Anleger mit Bedarf nach Altersvorsorge“ angerufen und ihnen vorgegaukelt habe, dass „sie sich durch Steuerersparnis und Wertzuwachs beim Kauf einer Immobilie finanzielle Unabhängigkeit für das Alter sichern könnten“. In Wirklichkeit habe man den potentiellen Kunden „bescheidene und oft sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen zu weit überhöhten Preisen“ vermittelt. Im Rahmen solcher Immobilienkaufverträge über Eigentumswohnungen sei dann der Kaufpreis auch gleich über „einen Kredit der DKB“ finanziert worden. Seit Jahren stappeln sich bei den Gerichten die Klageschriften; besonders in Berlin. In einem anderen Fall, über den die Pressestelle des Kammergerichtes im Juni 2012 berichtete, lag zwar kein verbundenes Geschäft vor, welches zu einer Haftung der finanzierenden Bank führte. Jedoch wurde das Berliner Immobilienhandels-Haus GRÜEZI Real Estate AG zur Rückabwicklung einer Immobilie verurteilt (KG, Urt. v. 15.06.2012 – 11 U 18/11). Der Präsident des Berliner Landgerichtes äußerte im Januar 2012 gegenüber der Zeitung, dass die Unternehmensgruppe Grüezi allein in 155 Gerichtsverfahren involviert sei.

ilex Rechtsanwälte & Steuerberater hat ähnlich gelagerte Fälle bearbeitet. Oftmals wird die Eigentumswohnung günstig aus Sanierungsfällen (Insolvenzen, Zwangsversteigerungen etc.) erworben. Anschließend wird sie und das macht die Sache verwerflich, zum drei- oder vierfach überteuerten Preis ahnungslosen Käufern angedreht, denen anhand eines geschulten Verkaufsgespräches im Strukturvertrieb regelmäßig eine lukrative Kapitalanlage ohne Risiko und zum „Steuer sparen“ versprochen wird. Der Kaufpreis wird nicht selten zu allem Überfluss mit Hilfe einer Bankfinanzierung nahezu komplett gestemmt bzw. es werden für das benötigte Eigenkapital vorhandene Rücklagen und Ersparnisse für den Kauf umfinanziert. Den lukrativen Gewinn streichen sich die Vermittler ein, während die Käufer oftmals auf einem hohen Schuldenberg sitzen bleiben.


Welche Rolle spielt dabei der Notar?

Beim Grundstückskauf und damit auch bei den Schrottimmobilien-Fällen bedarf es einer Beurkundung durch den Notar. Da der Vertrieb bei solchen Geschäften oftmals ein Massengeschäft betreibt, braucht er einen Notar, der flexibel Beurkundungstermine vergibt ("Mitternachtsnotare"). In solchen Fällen steht der Verdacht im Raum, dass der absprachegemäß jederzeit erreichbare Notar, der die unseriösen Verträge kurzfristig und jederzeit beurkundet, vielleicht sogar mehr weiß, als er zugibt. Ein erfahrener Notar jedenfalls sollte bemerken, wenn ein Ahnungsloser in Unkenntnis des Erwerbsgeschäftes einen Grundstückskaufvertrag beurkunden lassen will. Die Aufklärung des Erwerbers über die Folgen seines Tuns, gehört zu den Pflichten des Notars. Über einen weiteren Fall, losgelöst von der obigen Entscheidung des Kammergerichtes, bei dem ein Verdacht im Raume steht, berichtete die Berliner Morgenpost am 18.07.2012. Demnach wirft die Staatsanwaltschaft dem Berlin Notar Marcel J. E., gegen den Untersuchungshaft vollstreckt wurde, gewerbs- und bandenmäßigen Betrug im Rahmen von weiteren „Schrottimmobilien-Fällen“ in wenigstens 17 Fällen vor. Die Ermittlungen dauern an. Es gilt die Unschuldsvermutung.


Was ist ein „verbundenes Geschäft“?

Ein verbundenes Geschäft liegt nicht schon dann vor, wenn ein Kaufgegenstand (hier eine Immobilie) erworben und gleichzeitig ein damit verbundenes Darlehen (hier eine Immobilienfinanzierung) bei einer Bank aufgenommen wurde. Als weitere Voraussetzung hinzukommen muss außerdem, dass der Kredit der Finanzierung des Kaufpreises dient und beide Verträge als wirtschaftliche Einheit anzusehen sind. Gerade in dem Merkmal der „wirtschaftlichen Einheit“ steckt die Krux. Diese „wirtschaftlichen Einheit“ ist nämlich erst dann anzunehmen, wenn der Kreditgeber sich bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers (hier des Vertriebes) bediente.
Worin liegt die juristische Problematik in den „Schrottimmobilien-Fällen“?

Der Normalfall der sogenannten Schrottimmobilien-Fälle ist davon geprägt, dass nach einer sorgfältigen Recherche des Sachverhaltes mit dem betroffenen Käufer der Nachweis des Beratungsverschuldens des Vermittlers geführt werden kann. Im Rahmen von derart unseriösen Verkaufsgesprächen werden im Rahmen der Vertragsanbahnung häufig Versprechungen gemacht, die nicht ansatzweise der Realität entsprechen oder schlicht weg falsch sind. Die Käufer vertrauen dabei auf den vordergründig größeren Wissensstand des Vermittlers und kaufen die Immobilie im Glauben an eine lukrative Kapitalanlage. Da derartige Immobilien jedoch relativ häufig im Rahmen von Strukturvertrieben veräußert werden und die Fälle der Vermittlerhaftung nicht nur einen Fall betreffen sondern meist sehr viele Fälle, verschwinden die Vermittlungsunternehmen oftmals schnell wieder. Die mit beschränkter Haftung tätigen Gesellschaften gehen dann insolvent und die Gesellschafter der insolventen Gesellschaft oder Mittelsmänner tauchen kurze Zeit später mit einer gänzlich neuen Gesellschaft wieder auf. Der geprellte Käufer kann dann zwar bezüglich seines Schadens einen Haftungsprozess führen, kann seinen Schaden aber ggf. nicht erfolgreich vollstrecken. Entscheidet das Gericht, dass die finanzierende Bank für den entstandenen Schaden haftet, steht dem Immobilienkäufer ein insolventer Gegner gegenüber. Die Haftung der Bank beschränkt sich jedoch auf die Fälle, in denen der Käufer ein sogenanntes verbundenes Geschäft nachweist. Das ist die Ausnahme von der Regel und wurde auch im vorliegenden Fall, den das Kammergericht per Urteil vom 31. Mai 2012 entschieden hatte, nur unter bestimmten Voraussetzungen angenommen. In der praktischen Beratung kommt es darauf an, einen hervorgehobenen Wissensstand der finanzierenden Bank beweisen zu können. Dieses Rechtsgebiet gilt als schwierig und bedarf einer sorgfältigen Sachverhaltsaufklärung.


Die Bank wehrt sich

Zurück zu dem Fall, den das Kammergericht per Urteil vom 31.05.2012 (12 U 218/10) entschieden hatte. Gegenüber der Stiftung Warentest hatte die Sprecherin der DKB bereits erklärt, dass die Bank bezüglich des Urteils des Kammergerichtes vom 31. Mai 2012 Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof einreichen möchte. Sollte die Nichtzulassungsbeschwerde Erfolg haben, wird sich das höchste deutsche Zivilgericht doch noch mit dem Fall befassen müssen und das Urteil auf Rechtsfehler überprüfen. Gegenwärtig ist die Entscheidung des Kammergerichts nicht rechtskräftig. Sollte das Urteil des Kammergerichtes jedoch Bestand haben, wird sich die DKB noch auf weitere Fälle der Verurteilung zum Schadensersatz einrichten müssen. Hintergrund ist hier, dass es offenbar ähnlich gelagerte Fälle gibt, bei denen die Bank in gleichgelagerter Weise mit dem Vertrieb des Immobilienverkaufes zusammenarbeitete.

Dr. Ulrich Schulte am Hülse
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Bank- und Kapitalmarkrecht