Flächenerwerb kein Kündigungsgrund

(openPR) BTR Rechtsanwälte informieren zur aktuellen Rechtslage bei Eigenbedarfsklauseln in Pachtverträgen.
Die Problematik:

Ein Agrarunternehmen ist Pächter landwirtschaftlicher Nutzflächen. Der langfristig abgeschlossene, befristete Pachtvertrag enthält eine sog. Eigenbedarfsklausel. Die Eigenbedarfsklausel besagt sinngemäß, dass der Verpächter den Pachtvertrag vor dem vereinbarten Vertragsende ausnahmsweise kündigen darf, wenn er die landwirtschaftlichen Flächen selbst nutzen möchte. In der Folgezeit veräußert der Verpächter die Flächen. Der neue Eigentümer – in der Regel ebenfalls ein Agrarunternehmen – kündigt den Pachtvertrag aus Eigenbedarf.

Die Rechtslage:

Das OLG Naumburg hat mit Urteil vom 30.03.2006 (2 U 127/05 Lw) wiederholt entschieden, dass eine in einem langfristigen Pachtvertrag enthaltene Eigenbedarfsklausel im Zweifel dahin auszulegen ist, dass das Kündigungsrecht nur dem ursprünglichen Verpächter zusteht und nicht dem Erwerber, der bei Veräußerung der Pachtsache per Gesetz in das Pachtverhältnis eintritt. Das OLG Naumburg folgte damit seiner Rechtsauffassung, welche es bereits im Urteil vom 08.01.2004 (2 U Lw 9/03) vertreten hatte und welche nachfolgend vom BGH (LwZR 2/04) am 05.11.2004 bestätigt worden ist. Das Thüringer OLG hat sich dieser Rechtsmeinung ebenfalls angeschlossen (vgl. NL-BzAR 2011, Seite 262). Das OLG Dresden hat dagegen in seinem Urteil vom 28.10.2004 (U XV 1284/04) entschieden, dass das in einem Landpachtvertrag für den Fall des Eigenbedarfs vereinbarte Kündigungsrecht des Verpächters grundsätzlich auf einen in den Pachtvertrag eintretenden Grundstückserwerber übergeht.

Folgen für die Pächter:

Pächter, denen der neue Grundstückseigentümer eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, sollten deren Wirksamkeit in jedem Fall überprüfen lassen. Haben die ursprünglichen Pachtvertragsparteien keine anderen Regelungen getroffen, ist der Erwerber nach Ansicht zweier OLG und des BGH nicht zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung berechtigt. Da das Urteil des OLG Dresden wenige Tage vor der BGH-Entscheidung erlassen wurde, dürfte der darin vertretenen, entgegenstehenden Ansicht keine maßgebliche Bedeutung mehr zukommen.