(openPR) Wegen unrichtiger Größenangaben beim Immobilienkauf kann sich ein Wohnungskäufer nun über eine saftige Schadensersatzzahlung freuen. Das Oberlandesgericht in Stuttgart hat eine vorinstanzliche Entscheidung insoweit bestätigt und eine Flächenabweichung von 12% als beachtlich angesehen.
Verkäufer macht unrichtige Angaben über Wohnungsgröße
Die Entscheidung ist das Resultat eines Immobilienkaufs aus dem Jahr 2015. Dabei hatte es bereits im Vorfeld des Vertragsabschlusses einige Unstimmigkeiten bei der Angabe der Wohnungsgröße gegeben. Die Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt war von dem Sohn des Eigentümers zunächst auf einem Online-Portal mit 98 Quadratmetern angepriesen worden. Diese Angabe wurde dann zunächst kurz vor Kaufvertragsabschluss auf „circa 89 Quadratmeter“ korrigiert. Tatsächlich aber war die Wohnung noch einmal rund 10 Quadratmeter kleiner – eine Abweichung von fast 20 Quadratmetern im Vergleich zur Beschreibung im Online-Portal.
Trotzdem wurde die Wohnung 2015 zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro verkauft. In der Folge stritten sich die Kaufvertragsparteien über die Bedeutung der Größenangabe für die tatsächliche Kaufentscheidung des Käufers.
Verletzung vom Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme
Die Richter am Oberlandesgericht in Stuttgart haben nun mit ihrer Entscheidung vom 20.12.2018 die Entscheidung der Vorinstanz weitestgehend bestätigt (Az.: 14 U 44/ 18).
Grundsätzlich sei die unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft (wie der Wohnungsgröße) des Kaufgegenstandes geeignet, dem Rücksichtnahmegebot beider Parteien zu widersprechen und könne damit letztlich auch Grund dafür sein, der einen Partei eine Schadensersatzpflicht aufzuerlegen.
Zwar hatte der Verkäufer im vorliegenden Fall nicht vorsätzlich die Wohnungsgröße falsch angegeben, aber auch eine Aussage „ins Blaue hinein“, ohne seine eigene Ungewissheit dem anderen Teil zu offenbaren, sei nach Ansicht des Gerichtes ein schuldhaftes Verhalten. Mit seiner Angabe habe der Sohn des Eigentümers auch die Kaufentscheidung der Käufer wesentlich mitbestimmt. Ein Schadensersatzanspruch sei damit begründet.
Keine Angaben „ins Blaue hinein“
Außerdem machte das Gericht dem Sohn des Eigentümers dessen besondere Stellung beim Verkauf der Wohnung zum Vorwurf. Er habe nach Ansicht der Richter das besondere persönliche Vertrauen der Käufer in Anspruch genommen, da er sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung ausgab, obwohl diese tatsächlich seinem Vater gehörte. Der Sohn sei dabei so aufgetreten, dass die Käufer ihn bis zum Notartermin für den tatsächlichen Eigentümer der Wohnung halten mussten. Daher durften die Kläger auch davon ausgehen, dass der Sohne fundierte Angaben zu der Größe der Eigentumswohnung geben konnte, was tatsächlich nicht der Wirklichkeit entsprach. Auch daher habe er mit seinen offensichtlich nicht zutreffenden Aussagen das Vertrauen der Käufer in unzulässiger Weise in Anspruch genommen.
OLG: Abweichende Berechnung des Schadensersatzes
Letztlich sprachen die Richter dem Käufer einen sogenannten Vertrauensschaden zu, also den Betrag, den der Käufer aufgrund des Vertrauens in die Angaben des vermeintlichen Eigentümers für die Wohnung zu viel bezahlt hatte. Bei der Berechnung der Herabsetzung des Kaufpreises sei die Angabe „circa 89 Quadratmeter“ maßgeblich, denn nur bei einer Überschreitung eines bestimmten, von der Zirkaangabe abgedeckten Rahmens, komme ein Ersatzanspruch des Käufers in Betracht.
Bei der Frage, in welcher Höhe die Abweichung von einer Zirkaangabe noch zulässig sei, könne nach Ansicht der Stuttgarter Richter allerdings nicht auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Wohnraummiete zurückgegriffen werden. Dort geht es stets um die Frage einer möglichen Mietminderung wegen eines Mangels. Ein solcher liege nach der neueren Rechtsprechung des BGH erst ab einer Flächenabweichung von mehr als 10% vor. Erst dann sei auch von einem beachtlichen mietrechtlichen Mangel auszugehen, der eine Mietanpassung rechtfertige.
Im vorliegenden Fall sei nach Ansicht der Richtern aber eine einzelfallbezogene abweichende Bewertungsgrundlage heranzuziehen. Danach wäre vielmehr eine Abweichung von 5% noch im zulässigen Rahmen gewesen. Tatsächlich lag aber eine Abweichung von rund 12 % vor, sodass sich letztlich ein Schadensersatzanspruch in Höhe von rund 18.000 Euro ergebe.
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