(openPR) Angesichts des beobachteten Rückgangs der Mietpreise seit dem Beginn des Abschwungs Mitte 2014 wurden Bedenken über die fortgesetzte Ankündigung neuer Projekte durch die lokalen Projektentwickler laut.
Marktbeobachter äußerten vielfach die Befürchtung, die neu konzipierten Projekte könnten zu einem Überangebot und in der Folge zu einer sich nochmals verstärkenden Abwärtsbewegung führen.
In Anbetracht neu verfügbarer Daten hinsichtlich prognostizierter Projektfertigstellungen sowie Zuwanderungszahlen ist es der Zweck dieses Artikels, die in den kommenden Monaten zum Tragen kommenden Angebots- und Nachfrageverhältnisse zu analysieren.
Angebotsseite: Prognosen und Realität
Ursprüngliche, auf Angaben der Projektentwickler basierenden Prognosezahlen ließen annehmen, dass insgesamt 104.912 Wohneinheiten in den Jahren 2017 und 2018 (jeweils 34.127 und 70.785 Einheiten) an die Käufer übergeben würden. Demgegenüber lassen die aktualisierten Vorhersagen deutliche Verzögerungen bei der Bautätigkeit erkennen und legen nahe, dass 2017 79% der geplanten Fertigstellungen tatsächlich erreicht wurden, während sich diese Zahl für 2018 mit 44% nochmals deutlich niedriger ausnimmt (Quelle: REIDIN).
Dabei sind belastbare Zahlen zu den tatsächlich in 2017 fertiggestellten Einheiten bis dato nicht verfügbar.
Während REIDIN für das Jahr 2018 von der Übergabe von 31.266 Einheiten ausgeht, erachtet Immobilienanalyst Jones Lang Lasalle nur einen deutlich niedrigeren Wert von 20.000 Immobilien als realistisch.
Diese nunmehr aktualisierten Vorhersagen legen daher nahe, dass die Abweichung zwischen ursprünglicher Prognose und der Realität sich binnen lediglich zwei Jahren auf den kolossalen Wert von 46.530 erstellten Einheiten oder gar mehr (Jones Lang Lasalle) belaufen könnte, was die Kassandrarufer etwas besänftigen sollte.
Nachfrageseite
Die Nachfrageseite der Gleichung bestimmt sich durch die Bevölkerungsentwicklung in Verbindung mit der durchschnittlich eine Wohneinheit nutzenden Bewohner. Letztgenannte Variable hatte sich von 4,5 in 2008 auf 3,9 in 2016 verringert, was bedeutet, dass eine Million Einwohner nun im Schnitt 256.000 Einheiten bewohnen, im Jahr 2008 demgegenüber aber noch 222.000 Wohnungen in Anspruch nahmen.
Obwohl dieser langfristig abwärts gerichtete Trend seit 2011 eine zwischenzeitliche Umkehrung verzeichnet, halte ich es für äußerst unwahrscheinlich, dass die vormals gemessenen Niveaus von 4,5 Bewohnern pro Einheit auch nur annähernd wieder erreicht werden. Hierfür spricht insbesondere auch, dass erheblich kleinere, in Kaufpreis und Miete deutlich preisgünstigere Einheiten das Gros der nun in der Erstellungspipeline befindlichen Immobilien repräsentieren.
Der vollständige Artikel, der die Zuwanderungsdynamik sowie weitere die Immobiliennachfrage Dubais beeinflussende Faktoren untersucht, ist unter dem folgenden Link verfügbar:
https://www.property-blog-dubai.com/single-post/Dubai-Immobilienmarkt-2018-dominiert-Angebot-oder-Nachfrage
