AENGEVELT analysiert dynamischen Logistikmarkt in der Region Leipzig/Halle

(openPR) AENGEVELT City Report Region Leipzig 2017-2018



Der Logistikmarkt der Region Leipzig/Halle erreichte im Berichtsjahr 2016 einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 270.000 m². Gegenüber dem Vorjahr (2015: rd. 250.000 m²) bedeutet dies einen erneuten Anstieg um 8%. Zudem liegt das Ergebnis 9% über dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre (Ø 2011 bis 2015: 248.000 m²). Das ist umso beachtlicher angesichts des im Jahre 2011 erzielten Rekordumsatzes von rd. 345.000 m² (u.a. aufgrund des von AENGEVELT vermittelten Verkaufs des 338.000 m² umfassenden Quelle-Areals mit rd. 200.000 m² Nutzfläche), der das 5-Jahres-Mittel überdurchschnittlich erhöht hat.
• Gut ein Drittel des Flächenumsatzes in 2016 wurde durch die Industrie kontrahiert, u.a. 23.000 m² durch den Schweizer Möbelhersteller USM, der seine Logistik für Deutschland und die Montage für die Exportländer vom badischen Bühl nach Leipzig verlegt.
• Ein weiteres Drittel entfällt auf Logistik-Dienstleister wie z.B. DHL, die rd. 30.000 m² in einem Eigennutzerprojekt im Star Park in Kabelsketal belegen.
• Handelsunternehmen kontrahierten ein Viertel der Flächenumsätze. Eine der relevan­ten Transaktionen war dabei die durch das AENGEVELT-Kompetenzzentrum Logistics & Industrial vermittelte Ansiedlung der Sport Spar GmbH, einem erfolgreichen E-Commerce-Unternehmen im Bereich Outlet Sportkleidung und -ausrüstung, das seinen Sitz im Rahmen der Unternehmensexpansion komplett vom Raum Aachen nach Leipzig in eine Gewerbeliegenschaft in Eilenburg nordöstlich von Leipzig mit 11.400 m² Logistik- und 1.200 m² Büro-/Sozialfläche verlegt.
• Insgesamt wurde der Logistikmarkt der Region Leipzig/Halle 2016 von Großflächen-Deals über 10.000 m² dominiert.

Für das Jahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH angesichts einer anhaltend hohen bzw. weiter steigenden Nachfrage nach modernen Industrie- und Logistikflächen einen erneut hohen Logistikflächenumsatz von deutlich über 200.000 m². So haben die Spezialisten des Leipziger "AENGEVELT-Kompetenzzentrums Logistik“ Flächengesuche im sechsstel­ligen m²-Bereich erfasst. Einen limitierenden Faktor für 2017 sieht AENGEVELT wie bereits in den Vorjahren in dem (zu) knappen Angebot bedarfs- und marktgerechter Logistikflächen.

Rahmenbedingungen
• Die Logistik-Region Leipzig/Halle ist ein Gateway- und Distributionsstandort allerersten Ranges und dient trotz der ca. 7 Mio. Einwohner in Umkreis von 100 Kilometern weniger der Endnutzerversorgung als z.B. die benachbarten Metropolenregionen Berlin oder München.'
• Der gezielte Ausbau des Flughafens Leipzig/Halle zum europäischen Air Freight Gateway und 24-Stunden-Dienstleister für moderne Industrie- und e-Commerce-orientierte Logistikunternehmen hat sich struktur- und arbeitsmarktpolitisch längst als zukunftsadäquate nachhaltig wachstums- und beschäftigungstreibende Investitionen bezahlt gemacht:
- Der Flughafen Leipzig/Halle weist 2016 ein überproportional um 6,4% gewachsenes Aufkommen von rd. 1.052.000 Tonnen Luftfracht und Luftpost auf (2015: 988.000 t). Er liegt damit nach Frankfurt a.M. (rd. 2,1 Mio. Tonnen, +1,7%) deutschlandweit auf dem zweiten Platz deutlich vor dem mit etwa 786.000 Tonnen (+3,7%) Drittplatzierten Köln/Bonn.
- Europaweit ist Leipzig – gemessen am Frachtaufkommen – Mitglied der Top 5 zusam­men mit Frankfurt, Paris (Charles de Gaulle), London (Heathrow) und Amsterdam. Dabei sichern verschiedene multimodale Umschlagsanlagen sowie Wartungseinrichtungen für Großflug­zeuge die Attraktivität des Flughafens als Logistikkern des Standortes Leipzig.
- Der DHL-Hub Leipzig ist Europas modernster Umschlagplatz für Luftfracht.
• Die Ansiedlungen von Porsche und BMW wiederum trugen dazu bei, dass die Anzahl der Beschäftigten im Cluster “Automobil- und Zulieferindustrie“ von 2006 bis 2016 von 10.000 um 6.600 bzw. über 65% auf inzwischen rund 16.700 stieg. Porsche fertigt in Leipzig 75% seines Outputs inkl. Cayenne, Panamera und Macan. BMW produziert u.a. den 1er Fünftürer, das 2er Coupé und Cabrio, den 2er Active Tourer sowie den M2. Hinzu kommen die zukunftsorientierten Elektrofahrzeuge i3 und i8 und nutzt dabei auch die internationalen Schienen-Verbindungen für einen gegenüber dem Schiffsverkehr in der Hälfte der Zeit möglichen just-in-time Transport von Teilen aus dem chinesischen BMW-Werk.
• Parallel zu den Ansiedlungen der Automobilbranche etablierten sich in der Region Handelsunternehmen wie Amazon, REWE, dm und Rossmann sowie Logistikdienstleister wie z.B. DB Schenker Rail Automotive, Deutsche Post DHL, Hellmann, Kühne & Nagel, Schenker und TNT. Gleichzeitig stieg die Zahl der im Cluster “Logistik“ Beschäftigten zwischen 2006 und 2016 von rd. 19.000 auf mittlerweile über 35.000.

Gewerbebauland – gute Bedingungen für Neuansiedlungen bzw. Expansionen
• Das Angebot an unbebauten Gewerbeflächen, das vorrangig in etablierten Gewerbegebieten liegt und der Nutzung werkstattgebundener Dienstleistungen, dem produzierenden Gewerbe bzw. der Logistikbranche vorbehalten ist, ist in der Region Leipzig gut. Dadurch finden Nachfrager attraktive Gewerbe- und Industrieflächen zu marktgerechten Bedingungen für weitere Neuansiedlungen bzw. Expansionen in der Region Leipzig/Halle:
• Auch 2016 lag der Nachfragefokus der Käufer auf Flächen für Industrie- und Logistikanlagen. Der mittlere Bodenpreis lag dabei mit EUR 103,-/m² markant über dem Vorjahreswert (2015: EUR 64,-/m²) und fast beim Doppelten der jüngsten 10-Jahresmittels (Ø 2006 bis 2015: EUR 53,-/m²).
• Aktuell reicht die Preisspanne für einfache Gewerbegrundstücke innerhalb der Stadtgrenze (produzierendes Gewerbe) von EUR 20,- bis 100,-/m² (2015: EUR 15,- bis 65,-/m²).

Ungeachtet knappen Angebots: Stabiles Logistikmietpreisniveau
• Der marktübliche Durchschnittsmietpreis liegt weiterhin um EUR 3,65/m² mtl.
• Dabei erzielen Logistikanlagen der neuen Generationen stabil zwischen EUR 3,50/m² bis EUR 5,-/m² mtl.
• Auch im Rampensegment verläuft das Preisband je nach Lage und Qualität unverändert zwischen EUR 3,- und 4,-/m², im bedarfsgerechten Bestand (ebenerdig und befahrbar) zwischen EUR 2,50 und 3,50/m². Dabei stoßen immer wieder auch Bestandsimmobilien, sofern sie flexibel nutzbar sind und über gute Anlieferwege verfügen, auf Marktakzeptanz.
• Ungeachtet des nur moderaten Zuwachses an spekulativen Neubauflächen bleibt das Mietniveau zeitnah noch günstig, Preiserhöhungen erfolgen lediglich in moderatem Umfang.

Renditen für Logistik-Objekte sinken weiter nach
• Für top Logistik-Objekte gleicht sich das Preisniveau bundesweit immer mehr an. Auch in der Region Leipzig sank die Spitzenrendite, wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, in Folge des international anhaltenden Niedrigzinsniveaus von 6,4% (2015) auf 6,0% in 2016.
• Dabei streut wie überall in Deutschland die Bandbreite der marktüblichen Renditespanne in Abhängigkeit von Lage, Objektqualität, Nutzerbonität und Vertragslaufzeit um zwei bis vier Prozentpunkte um die Mittelwerte. In der Region Leipzig/Halle liegt sie zwischen 6% bis 9%.
• Mittelfristig rechnet AENGEVELT-RESEARCH damit, dass die Einstiegsrenditen für marktgerechte Logistikobjekte in der Region Leipzig/Halle parallel zu den in anderen Asset-Klassen realisierbaren Verzinsungen noch moderat weiter sinken.