(openPR) Der Logistikmarkt der Region Leipzig erreichte im Berichtsjahr 2013 einen Logistikflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 190.000 m². Gegenüber dem Vorjahr (2012: rd. 220.000 m²) bedeutet dies zwar einen Rückgang um 14%, indessen liegt das Ergebnis 9% über dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre (Ø 2008 bis 2012: 175.000 m²). Das ist umso beachtlicher angesichts des im Jahre 2011 erzielten Rekordumsatzes von rd. 345.000 m² (u.a. aufgrund des von AENGEVELT vermittelten Verkaufs des 338.000 m² umfassenden Quelle-Areals mit rd. 200.000 m² Nutzfläche), der das 5-Jahres-Mittel überdurchschnittlich erhöht hat.
Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen Logistikflächenumsatz von rund 200.000 m². So haben die Spezialisten des Leipziger "AENGEVELT-Kompetenzzentrums Logistik“ Flächengesuche im sechsstelligen m²-Bereich erfasst und zudem in den ersten drei Monaten dieses Jahres bereits rd. 50.000 m² Logistikfläche im Raum Leipzig–Halle (Kauf und Miete) und zudem den Verkauf eines mehr als 50 ha umfassenden Areals mit rd. 30.000 m² Nutzfläche westlich von Potsdam vermittelt.
Einen limitierenden Faktor für 2014 sieht AENGEVELT indessen wie bereits im Vorjahr in dem (zu) knappen Angebot bedarfsgerechter Logistikflächen.
Rahmenbedingungen
• Neben den großen (internationalen) Logistik-Playern, die den Logistikmarkt mit großflächigen Abschlüssen in der Region bestimmen, sind es zunehmend auch kleinere bis mittlere Betriebe des verarbeitenden Gewerbes (Flächengesuche i.d.R. zwischen 2.000 m² und 5.000 m²) sowie Handelslogistiker – u.a. Servicedienstleister (z.B. arvato) und größere Internethändler (z.B. Momox) – mit Flächengrößen ab 2.000 m² bis weit über 10.000 m², die den Industrie- und Lagerflächenmarkt in der Region nachhaltig stimulieren.
• Auch die Automobilzulieferer haben 2013 überdurchschnittliche Signale gesetzt: Mit weiteren Werkserweiterungen wie z.B. von Porsche werden weiterer Zulieferer zuziehen bzw. am Standort expandieren.
• All dies sind Faktoren, die für die Nachhaltigkeit des Standortes sprechen. Dazu zählt auch der weitere Ausbau des DHL Luftfrachtdrehkreuzes Leipzig mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 150 Mio. und etwa 400 neuen Arbeitsplätzen in den kommenden fünf Jahren. Das wird die Nachfrage bzw. Flächenumsätze in der Region im Segment Lagerflächen weiter stimulieren
„Wachstumsmotor“ Flughafen Leipzig/Halle
• Im Vergleich zum Bundestrend wächst der Frachtumsatz am Flughafen Leipzig/Halle nach wie vor überdurchschnittlich. Während 2013 deutschlandweit das Frachtvolumen an den Flughäfen um 0,2% wuchs, legte es ungeachtet des bereits hohen Niveaus in Leipzig/Halle um 3,8% zu.
• Gemessen am Frachtumschlag rangiert der Flughafen Leipzig/Halle nach Frankfurt a.M. (rd. 2,1 Mio. Tonnen; +1,4%) mit rd. 878.000 Tonnen im Jahr 2013 nun schon seit 2010 deutschlandweit auf dem zweiten Platz vor Köln (2013: rd. 717.000 Tonnen; -1,8%).
• Der Flughafen erweist sich zudem als Jobmotor. Besonders die Bereiche Frachtumschlag und flugzeugnahe Dienstleistungen wuchsen deutlich. Am Flughafen Leipzig/Halle waren Ende 2013 in 131 Unternehmen rd. 6.230 Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen beschäftigt.
• Dieser Trend setzt sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH fort, zumal Leipzig für ein künftiges Wachstum mit seinem 24 Stunden-Frachtflugbetrieb wachstumsgerecht aufgestellt ist.
Gewerbebauland - optimale Bedingungen für Neuansiedlungen bzw. Expansionen
• Wachstum benötigt (auch) die exportorientierte Industrie als Impulsgeber. So stieg in den letzten fünf Jahren z.B. die Zahl der SVB-Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe im gesamten Wirtschaftsraum (Leipzig, Nordsachsen und Landkreis Sachsen bzw. NUTS) nach vorläufigen Erhebungen um rd. 3.600 Personen bzw. 7%.
• Die Stadt Leipzig und die mitteldeutsche Flughafenholding haben dies erkannt und auf die absehbare Grundstücksflächenverknappung mit der Baureifmachung von rd. 150 Hektar in der Region reagiert. Dadurch ist das Angebot an Gewerbeflächen, das häufig in Gewerbegebieten liegt und der Nutzung werkstattgebundener Dienstleistungen, dem produzierenden Gewerbe bzw. der Logistikbranche vorbehalten ist, in der Region Leipzig gut. Nachfrager finden heute optimale Bedingungen für weitere Neuansiedlungen bzw. Expansionen.
• Das mittlere (rechnerisch ermittelte) Preisniveau für Grundstücke zur gewerblichen Nutzung lag 2013 mit EUR 38,-/m² unter dem Vorjahreswert (2012: EUR 48,-/m²) und dem mittleren Durchschnittspreis der jüngsten 10 Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 56,-/m²).
• Aktuell reicht die Preisspanne innerhalb Leipzigs für einfache Gewerbegrundstücke (Produzierendes Gewerbe) von EUR 15,-/m² bis EUR 55,-/m².
Ungeachtet knappen Angebots: Stabile Logistikmieten
• Ungeachtet zunehmender Flächenverknappungen marktgerechter Logistikflächen lag der marktübliche Durchschnittsmietpreis für Lager bzw. Logistikanlagen 2013 in der Region Leipzig stabil zum Vorjahr bei EUR 3,67/m² (2011: EUR 3,58/m²).
• 2013 reicht das Preisband für Logistikanlagen der neuen Generation unverändert von EUR 3,90/m² (i.d.R. für Flächenzuschnitte ab 10.000 m²) bis EUR 4,80/m² für kleinere Flächen.
• Im Rampensegment liegt der Durchschnittspreis – wie bereits in den beiden Vorjahren – bei EUR 3,65/m² (2010: EUR 3,55/m²). Die günstigsten Mietpreise bewegen sich bei großflächigen Anmietungen (größer 10.000 m²) zwischen EUR 3,40/m² und rd. EUR 3,70/m² und bei kleineren Zuschnitten zwischen EUR 3,50/m² und EUR 3,90/m²,
• Ebenfalls auf Vorjahresniveau bewegen sich im bedarfsgerechten Bestand (ebenerdig und befahrbar) zwischen EUR 2,70/m² und EUR 3,30/m².
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• Insgesamt stellt die Stadt Leipzig u.a. mit ihrer expansiven Gewerbebaulandpolitik und guten Infrastrukturpolitik (Flughafen, ICE-Bahnhof, Autobahn) die Weichen für weiteres exportorientiertes nachhaltiges Wachstum.
• Dabei entwickelt sich die Region Leipzig-Halle weiter zu einem der führenden Luftfrachtdrehkreuze und Logistikstandorte in Europa und ist zusammen mit der Automobilindustrie auch zukünftig einer der Wirtschafts- und Job-Motoren der Region.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für Industrie- und Logistikflächen in der Region Leipzig in den nächsten Jahren eine branchenaffine und konjunkturentsprechende dynamische Nachfrage bei gleichzeitig steigenden Qualitätsanforderungen. Dadurch werden freiwerdende Bestandsflächen in modernen Gebäuden der neuen Generation zügig vom Markt absorbiert.
• Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH im Berichtszeitraum 2014 / 2015 ein moderat steigendes Mietniveau im Topsegment.
• In veralteten suboptimalen Lagerflächen wird dagegen sogar im Bedarfs- und Nachfragefokus Leipzig der strukturelle Leerstand – ungeachtet Angebotsengpass – wachsen.
• Ungeachtet der hohen Nachfrage wird das Flächenangebot – aufgrund der restriktiven Finanzierungsbedingungen – langsamer wachsen als die Flächennachfrage.: Vergleichsweise kurze Vertragslaufzeiten führen zu hohen Eigenkapitalforderungen von > 50%, während rein spekulative Neubauten ohne Vorvermarktungen i.d.R. gar nicht finanziert werden.
• Marktgerechte Logistikimmobilien in der Region Leipzig bieten Investoren attraktiv hohe Anfangsrenditen zwischen 9% und 11%, Top-Objekte erzielen eine Spitzenrendite um 7,1%.
