(openPR) 2015 wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Leipziger Büroflächenmarkt rd. 102.000 m² umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr (2014: 80.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 27%. Zudem liegt das Ergebnis 11% über dem Wert des jüngsten 10-Jahresdurchschnitts (Ø 2005 bis 2014: 89.000 m²).
Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 90.000 m². Im 1. Quartal lag die Marktleistung auf Vorjahresniveau bei rd. 20.000 m².
Short Facts 2015:
• Der Anstieg des Büroflächenumsatzes in 2015 auf rd. 102.000 m² ist im Wesentlichen auf das dynamische Marktgeschehen in den größeren Flächensegmenten zurückzuführen. So entfielen auf die Größenklasse ab 2.000 m² mit rd. 29.200 m² knapp 29% des gesamten Marktvolumens (2014: 9.400 m² bzw. 11%) und auf die Klasse „1.000 – 2.000 m²“ rd. 16.000 m² bzw. 16% (2014: 7.700 m² bzw. 9,5%). Auf die kleinteiligeren Segmente bis 1.000 m² entfielen immer noch knapp 56% bzw. rd. 57.000 m² Bürofläche (2014: 80% bzw. 64.000 m²).
• Hinter der kleinteiligeren Nachfrage stehen u.a. junge, neue und wachsende Unternehmen: Dadurch werden Jahr für Jahr in Leipzig zusätzliche Flächen in Anspruch genommen (Büroflächenmehrverbrauch). So entfiel in den letzten vier Jahren ein überdurchschnittlich hoher Anteil von 45% bis 60% des Büroflächenumsatzes auf Flächenexpansionen, Neuansiedlungen bzw. Neugründungen (2015: 54%; 2014: 46%).
• Dies führt dazu, dass der Leerstand kontinuierlich sinkt: Standen in Leipzig Anfang 2015 noch rd. 435.000 m² Bürofläche leer, waren es wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert Anfang 2016 350.000 m². Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 10,4% (2013: 12,9%).
• 2015 wurden lediglich 16.700 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2014: rd. 10.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,5% des gesamten Büroflächenbestandes von 3,37 Mio. m². Zudem gelangten hiervon nahezu keine verfügbaren Flächen an den Markt, da es sich vorwiegend um Entwicklungen für Eigennutzer handelt.
• Die Verknappung an nachfragegerechten Flächen innerhalb des Rings führte dazu, dass die Spitzenmieten stabil auf EUR 13,-/m² verharrt (Ende 2014: EUR 13,-/m²).
Prognose / Trends 2016
• Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut dynamischen Büroflächenumsatz von rd. 90.000 m².
• Für das erste Quartal 2016 analysierte AENGEVELT- RESEARCH mit rd. 20.000 m² einen robusten Flächenumsatz auf Vorjahresniveau (I. Q 2015: 20.000 m²).
• Bis Ende 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 300.000 m² Bürofläche (siehe dazu auch Leerstandsdiffe-renzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH LeerstandsindEX).
• 2016 werden rd. 10.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt; auch hiervon gelangen keine nennenswerten noch disponiblen Flächen an den Markt.
• Die Spitzenmiete stellt sich 2016 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil auf rd. EUR 13,00/m². Indessen zeichnen sich aufgrund weiterer Verknappungen in gefragten Lagen vor allem im mittleren Preissegment Erhöhungstendenzen ab.
Büroflächenumsätze nach Lagen
• Auf die kompakte Innenstadt (Altstadtkern, Innenstadt innerhalb des Rings) entfielen rd. 18% bzw. 18.000 m² (2014:16.900m², 21%). Höhere Umsatzanteile sind hier ungeachtet der regen Nachfrage durch die zunehmende Angebotsverknappung insbesondere großer zusammenhängender Flächen limitiert.
• Der überwiegende Büroflächenumsatz fand in den angrenzenden Cityrand-Lagen statt, wo rd. 66% bzw. rd. 67.000 m² Bürofläche kontrahiert wurden (2014: 55.700 m², 69%). Hier dominierte das Graphische Viertel mit nahezu 30% der Flächenumsätze, gefolgt von Eutritzsch (11%), Plagwitz (8%) sowie Reudnitz und Südvorstadt (je ca. 5%).
• In direkter Ringlage wurden 2015 ca. 8.000 m² (8%) kontrahiert (2014: 6.100 m², 8%). während es in den Randlagen etwa 9% bzw. 9.000 m² waren.
Büroflächenumsätze nach Branchen
• In der Branchenanalyse dominiert in Leipzig seit Jahren die Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen und beratenden Dienstleister: Im Jahr 2014 erzielte mit rd. 35.400 m² einen Anteil von 44% am Büroflächenumsatz (2013: 37.500 bzw. 52%).
• Die sonstigen Nachfrager (u.a. Handels- und Industrieunternehmen) generierten rd. 27.000 m² bzw. 26% (2014: 12.400 m², 16%), u.a. dank der Eigennutzer-Entwicklung der LWB (Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH) von 7.700 m².
• An dritter Stelle folgen die Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 23% bzw. rd. 23.000 m² Bürofläche (2014: 19.600m², 25%).
• Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten 7.700 m² bzw. 7,6% (2014: 9.100m², 11%).
• Der Anteil der Finanzdienstleister und Versicherungen verdoppelte sich 2015 mit rd. 8.600 m² auf 8,5% (2014: 3.500 m², 4%).
Büroleerstände
U.a. aufgrund der anhaltend expansiven Büroflächennachfrage sank der Leerstand in Leipzig weiter auf 350.000 m², bewegt sich indessen mit nominell 10,4% noch immer auf recht hohem Niveau.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Flächenleerstands ist die rein statistische Leerstandsquote indessen nicht aussagekräftig, sondern ist deshalb gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH Lerstands¬indEX“) wie folgt zu differenzieren:
• Am Leipziger Büromarkt sind jährlich rd. 100.000 m² bzw. 29% als „regionalisierte Fluktuations¬reserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• 195.000 m² bzw. 56% entfallen auf „strukturelle Leerstände“, also leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die indessen in Leipzig zu vernachlässigen sind.
• Nach Subtraktion der vorerwähnten Flächenbestände ergibt sich der marktwirksame Flächenüberhang von 55.000 m² (2014: 126.000 m²). Das sind rd. 15% des nominellen Gesamtleerstands bzw. lediglich 1,6% des Gesamtflächenbestand von 3,37 Mio. m².
• Die Leerstandsdifferenzierung gemäß ARLEX zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (10,4%) wie allerorten auch in Leipzig allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Mietniveau: Moderater Anstieg
• Im Spitzensegment (oberste 3% des Mietflächenabsatzes) bleibt das Angebot knapp. Die Spitzenmiete stellt sich 2015 auf unverändert 13,-/m².
• In der City zogen die mittleren Mieten leicht auf EUR 9,10/m² an (2014: EUR 9,-/m²).
• Im gesamten Stadtgebiet steigt das Durchschnittsmietniveau seit fünf Jahren und erreicht Ende 2015 den Wert von EUR 7,-/m² (2014: EUR 6,80/m²).
• Deutlich günstiger sind die Büromieten in der Peripherie mit durchschnittlich rd. EUR 4,90/m².
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitere Mietsteigerungspotentiale im mittleren Preissegment.
