AENGEVELT sieht Büromarkt Leipzig auf Erfolgskurs

(openPR) Bilanz 2015 / Trends 2016

Der Leipziger Büromarkt bleibt auf Erfolgskurs: Vier unterschiedlich intensive Vermietungsquartale resultierten in einem überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von 102.000 m², der 28% über dem Wert des Vorjahres liegt (2014: rd. 80.000 m²) und auch das Dekaden-Mittel (Ø 2005 bis 2014: 89.000 m²) um 14% übertrifft.
„Leipzigs positive Bevölkerungs- und Wirtschafts-Entwicklung zeigt sich auch im Büroflächenumsatz. Bei unverändert geringer Neubauquote trägt neben dem weiterhin hohen Anteil von Unternehmensexpansionen, Neugründungen und Neuansiedlungen am Büroflächenumsatz die anhaltende Migrationswelle zusätzlich zum starken Leerstandsabbau bei“, erläutert Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, das Ergebnis der Analysen und sieht die Perspektiven am Leipziger Büromarkt auch zukünftig positiv: „Spitzen- und Durchschnittsmieten bleiben aus Unternehmerperspektive ansiedlungsfreundlich moderat, so dass die Erfolgsstory der jungen und wachsenden Stadt Leipzig weitergehen kann.“

Ergebnis 2015 und Prognose 2016
• Die Bürovermietung in Leipzig reussierte mit zunehmenden Abschlüssen in allen Flächenklassen, so dass im Gesamtjahr 2015 mit rd. 102.000 m² ein Büroflächen¬umsatz erreicht wurde, der 28% über dem Wert des Vorjahres liegt (2014: rd. 80.000 m²).
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut dynamischen Büroflächenumsatz von mindestens 90.000 m².
• Die Spitzenmiete stieg nach temporärem Rückgang auf EUR 12,-/m² zur Jahresmitte 2015 u.a. auch dank Vorvermietung von Neubauprojekten zum Jahresende wieder auf EUR 13,00/m².
• Der Büroflächenleerstand ist auf rd. 350.000 m² bzw. 10,4% des Gesamtbestandes von rd. 3,37 Mio. m² abgeschmolzen (Ende 2014: 435.000 m² bzw. 12,9%). Der gut marktfähige Angebotsüberhang gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) sinkt damit unter 55.000 m² Bürofläche bzw. 1,6% des Flächenbestandes.
Für Zorn bietet diese Entwicklung scharf kalkulierenden Projektentwicklern zunehmend die Möglichkeit, in Leipzig auch über spekulative Büroneubauprojekte nachzudenken.

Umsatz nach Flächengrößen
• 2015 entfielen 14% des Flächenumsatzes oder leicht über 14.000 m² auf Großvermietungen über 5.000 m², weitere 15% lagen zwischen 2.000 m² und 5.000 m², insgesamt waren 44% der Anmietungen größer als 1.000 m².
• Zu den größten Deals gehörte die von Aengevelt vermittelte Neuansiedlung der Bosch Service Solutions in Leipzig auf rd. 6.600 m² in einem Objekt der Leipziger Stadtbau AG in der Rosa-Luxemburg-Straße, verbunden mit der Schaffung von bis zu 200 neuen Arbeitsplätzen.
• Mit einem Anteil von 56% am Büroflächenumsatz waren Flächen unter 1.000 m² 2015 deutlich weniger dominant als 2014 (rd. 80%).

Umsatz nach Lagen: City und City-Rand dominieren
• Auf die kompakte Innenstadt (City innerhalb des Rings) entfielen 2015 u.a. aufgrund eines zunehmend knappen nachfragegerechten Angebots lediglich rd. 18% bzw. 18.500 m².
• Der überwiegende Büroflächenumsatz fand in den direkt angrenzenden City-Rand-Lagen statt. Hier wurden rd. 67% bzw. rd. 68.500 m² Bürofläche kontrahiert wurden. Dabei dominierte das Graphische Viertel mit fast 30%, gefolgt von Eutritzsch (11%), Plagwitz (8,4%) sowie Reudnitz und Südvorstadt (je ca. 5%) der Flächenumsätze.
• Die weitere Innenstadt (Zentrum Nord) trug 4,5% bzw. 4.500 m² zum Saldo bei. Damit verblieben rd. 9.500 m² (9,5%) auf den Außenbereich, größtenteils in Leipzig-Messe / Seehausen, sowie 750 m² (knapp 1%) im direkten Flughafenumfeld.

Rückgang der Leerstände und weiter geringe Fertigstellungen
• Die Büroflächenleerstände sanken weiter und betrugen am Jahresende 2015 nur noch rd. 350.000 m² (Leerstandsquote 10,4%). Davon sind nach dem ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) nach Abzug der wegen der hohen Jahresumsätze der letzten Jahre deutlich angehobenen Fluktuationsreserve (101.000 m²) und der durch Abgänge, Sanierungen und Umnutzungen etwas verminderten strukturellen Leerstände (ca. 193.000 m²) nur noch etwa 55.000 m² als gut marktgängiger Angebotsüberhang zu bewerten.
• 2015 wurden etwa 16.500 m² neuer Bürofläche fertiggestellt. 2016 dürften es etwa 8.000 m² bis 10.000 m² sein, die indessen bereits zum erheblichen Teil vorvermarktet sind, so dass Nettoabsorptionen durch neu zuziehende bzw. expandierende Unternehmen zu weiterem Leerstandsabbau führen.

Gesunder Branchenmix
• Unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister dominieren mit einem Anteil von 35% bzw. 36.000 m² den Büroflächenumsatz.
• Die sonstigen Nachfrager, denen auch industrielle Produzenten, Wohnungs- und Versorgungsunternehmen zugeordnet sind, generierten fast 27.000 m² bzw. 26% des Büroflächenumsatzes, darunter die LWB (Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH) mit 7.700 m².
• An dritter Stelle folgen Medien-/ Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 23% bzw. rd. 23.000 m² Bürofläche.
• Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten 7.700 m² bzw. 7,6%, Finanzdienstleister und Versicherungen waren 2015 etwas aktiver mit rd. 8.600 m² oder 8,5%.

Mieten steigen in der Fläche und in der Spitze
• Dank anhaltenden Flächenbedarfs erholte sich die mittlere Miete der Gesamtstadt auf EUR 7,00/m², während sich die Spitzenmiete auf nunmehr EUR 13,-/m² stellt.
• Der mittlere Mietpreis in der City erreicht EUR 9,10/m², während der direkt anschließende, sehr vermietungsstarke Cityrand mit EUR 6,45 /m² deutlich darunter liegt. Im Außenbereich wurden Büroflächen für einen mittleren Quadratmeterpreis von EUR 4,90/m² kontrahiert.

Ausblick 2016
• Bevölkerung und ökonomische Aktivität des lebendigen Regionalzentrums Leipzig bleiben auf Wachstumskurs. Daher geht AENGEVELT für 2016 auch von einem dynamischen Büromarktgeschehen aus. Dazu Dr. Zorn: „Wir rechnen für 2016 mit einem Büroflächenumsatz von etwa 90.000m² bei stabilen Spitzen- und in der Fläche leicht steigenden Durchschnittsmieten sowie weiter sinkendem Leerstand bei geringer Neubauaktivität.“
• Moderne Flächen sind knapp. Damit sind die Vermarktungschancen für Neubauflächen grundsätzlich sehr gut. Allerdings bietet das Mietpreisniveau in Leipzig nur begrenzte Erhöhungsspielräume, so dass Neubauprojekte in Bezug zum Standort - vorrangig außerhalb der City - scharf und realistisch kalkuliert werden müssen, da es fraglich ist, dass dort sehr hochwertige und damit hochpreisige Neuentwicklungen Abnehmer finden.
• Die erheblichen Anstrengungen zur Unterbringung von Flüchtlingen werden bei längerem Anhalten der Migrationswelle auch den strukturellen Leerstand in Leipzig weiter abbauen, indem ältere Objekte eine Mindestsanierung erhalten und zu mehrjährig nutzbaren Wohnunterkünften umgewidmet werden.