(openPR) 2014 wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Leipziger Büroflächenmarkt rd. 80.000 m² umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr (2013: 72.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 11%. Gleichwohl liegt die 2014er Marktleistung 11% unter dem Wert des jüngsten 10-Jahresdurchschnitts (Æ 2004 bis 2013: rd. 86.900 m²).
Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 90.000 m². Im 1. Quartal lag die Marktleistung auf Vorjahresniveau bei rd. 20.000 m².
Short Facts 2014:
• Der Anstieg des Büroflächenumsatzes in 2014 auf rd. 80.000 m² ist im Wesentlichen auf das dynamische Marktgeschehen in den kleinteiligeren Flächensegmenten zurückzuführen. So entfielen auf die Größenklasse bis 250 m² mit 28.200 m² mehr als ein Drittel (35%) des gesamten Marktvolumens (2013: 33%) und auf die nächstgrößere Klasse (250 – 500 m²) rd. 16.500 m² bzw. 21% (2013: 10.500 m² bzw. 15%). Der Anteil des Flächensegments ab 2.000 m² ging dagegen mit rd. 9.400 m² auf 11% zurück (2013: 10.600 m² bzw. 15%).
• Hinter der kleinteiligeren Nachfrage stehen u.a. junge, neue und wachsende Unternehmen: Dadurch werden Jahr für Jahr in Leipzig zusätzliche Flächen in Anspruch genommen (Büroflächenmehrverbrauch). So entfiel in den letzten vier Jahren ein überdurchschnittlich hoher Anteil von 45% bis 60% des Büroflächenumsatzes auf Flächenexpansionen, Neuansiedlungen bzw. Neugründungen (2014: 46%; 2013: 53%).
• Dies führt dazu, dass der Leerstand kontinuierlich sinkt: Standen in Leipzig Anfang 2014 noch rd. 480.000 m² Bürofläche leer, waren es wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert Anfang 2015 435.000 m². Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 12,9% (2013: 14,3%).
• 2014 wurden lediglich 10.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2013: rd. 5.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,3% des gesamten Büroflächenbestandes von 3,37 Mio. m². Hiervon standen Anfang 2015 lediglich noch 2.000 m² zur Verfügung.
• Die Verknappung an nachfragegerechten Flächen innerhalb des Rings führte dazu, dass die Spitzenmieten auf EUR 13,-/m² (Ende 2013: EUR 12,-/m²) angestiegen sind.
Prognose / Trends 2015
• Für das Jahr 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf rd. 90.000 m² anziehenden Büroflächenumsatz.
• Für das erste Quartal 2015 analysierte AENGEVELT- RESEARCH mit rd. 20.000 m² einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau (I. Q 2014: 21.000 m²).
• Bis Ende 2015 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 395.000 m² Bürofläche (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH LeerstandsindEX).
• 2015 werden rd. 11.000 m² neue Bürofläche – vorrangig für Eigennutzer - fertiggestellt.
• Die Spitzenmiete stellt sich 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil auf rd. EUR 13,00/m². Indessen zeichnen sich aufgrund weiterer Verknappungen in gefragten Lagen vor allem im mittleren Preissegment Erhöhungstendenzen ab.
Büroflächenumsätze nach Lagen
• Auf den Altstadtkern (Innenstadt) entfielen rd. 16.900 m² bzw. 21% des gesamten Büroflächenumsatzes (2013: 18.600 m² bzw. 26%). Höhere Umsatzanteile sind hier ungeachtet der regen Nachfrage durch die zunehmende Angebotsverknappung insbesondere großer zusammenhängender Flächen limitiert.
• Hiervon profitieren vor allem die erweiterten Cityrandlagen, auf die wie bereits 2013 der größte Flächenumsatz mit rd. 69% bzw. 55.700 m² entfiel (2013: 69% bzw. 49.600 m²).
• In direkter Ringlage hat sich der Umsatz mit 6.100 m² bzw. 8% etwa verdoppelt (2013: 3.100 m² bzw. 4%), während es in den Randlagen bzw. im äußeren Bereich 2% bzw. 1.700 m² waren (2013: 1% bzw. 700 m²).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• In der Branchenanalyse dominiert in Leipzig seit Jahren die Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen und beratenden Dienstleister: Im Jahr 2014 erzielte mit rd. 35.400 m² einen Anteil von 44% am Büroflächenumsatz (2013: 37.500 bzw. 52%).
• An zweiter Stelle folgen die Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 19.600 m² bzw. 25% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (2013: 9.500 m² bzw. 13%).
• An dritter Stelle folgen die sonstigen Nachfrager (u.a. Handels- und Industrieunternehmen) mit rd. 12.400 m² Bürofläche bzw. 16% (2013: 10.500 m² bzw. 15%).
• Auf Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand entfielen rd. 9.100 m² bzw. 11% (2013: 10.600 m² bzw. 15%).
• Auf die Finanzbranche entfielen 2014 rd. 3.500 m² bzw. 4% (2012: 3.900 m² bzw. 5%).
Büroleerstände
U.a. aufgrund der anhaltend expansiven Büroflächennachfrage sank der Leerstand in Leipzig weiter auf 435.000 m², bewegt sich indessen mit 12,9% noch immer auf recht hohem Niveau.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Flächenleerstands ist die rein statistische Leerstandsquote indessen nicht aussagekräftig. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH LerstandsindEX“) ist der Gesamtleerstand hinsichtlich unterschiedlicher Mietwirksamkeiten zu differenzieren:
• Am Leipziger Büromarkt sind rd. 84.000 m² bzw. 19% als „regionalisierte Fluktuationsreserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• 225.000 m² bzw. 52% entfallen auf „strukturelle Leerstände“, also leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen. Diese Flächen sind nicht vermarktungsfähig und deshalb nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die indessen in Leipzig zu vernachlässigen sind.
• Nach Subtraktion der vorerwähnten Flächenbestände ergibt sich der marktwirksame Flächenüberhang von 126.000 m² (2013: 162.000 m²). Das sind rd. 29% des nominellen Gesamtleerstands bzw. lediglich 3,7% des Gesamtflächenbestand von 3,37 Mio. m².
• Die Leerstandsdifferenzierung gemäß ARLEX zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (12,9%) wie allerorten auch in Leipzig allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Mietniveau: Moderater Anstieg
• Im Spitzensegment (oberste 3% des Mietflächenabsatzes) bleibt das Angebot knapp. Die Spitzenmiete erhöhte sich 2014 auf 13,-/m² (2013: EUR 12,-/m²).• Im Bereich der Durchschnittsmieten zeigt sich am deutlichsten die positive Entwicklung am Leipziger Büromarkt: Im gesamten Stadtgebiet steigt das Durchschnittsmietniveau seit fünf Jahren und erreicht Ende 2014 den Wert von EUR 6,80/m² (2010: EUR 5,70/m²).
• In der City zogen die mittleren Mieten auf EUR 9,-/m² an (2013: EUR 8,20/m²). Am Cityrand stiegen sie leicht auf EUR 6,70/m² an (2013: EUR 6,60/m²).
• Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitere Mietsteigerungspotentiale im mittleren Preissegment.
