AENGEVELT-RESEARCH: Berliner Büromarkt weiter sehr stark!

(openPR) 2014 wurden auf dem Berliner Büroflächenmarkt rd. 600.000 m² umgesetzt. Der Wert liegt rd. 22% über dem Vorjahreswert (2013: rd. 490.000 m²) und auch 17% über dem mittleren Wert der jüngsten Dekade (Æ 2004 bis 2013: 513.000 m²). Berlin war damit umsatzstärkster Büromarkt in Deutschland, noch vor der traditionellen „Nummer 1“ München (580.000 m²).
Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut starken Büroflächenumsatz von mindestens 520.000 m². Bestätigt wird diese Prognose durch einen dynamischen Jahresauftakt 2015 mit einem Büroflächenumsatz von rd. 125.000 m² in den ersten drei Monaten (I. Q 2013: rd. 120.000 m²).

Short Facts 2014:
• Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennutzer) zog in Berlin deutlich um 23% auf rd. 557.000 m² an (2013: 452.000 m²) und liegt damit ebenfalls über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Æ 2004 bis 2013: 452.000 m²). Der Eigennutzerumsatz legte ebenfalls, wenn auch moderater um 12% auf rd. 43.000 m² zu (2013: 38.000 m²).
• Besonders erfreulich: Die Nettoabsorption, d.h. der Mehrverbrauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen, belief sich im Analysezeitraum 2013/2014 in der Bundeshauptstadt auf rd. 148.000 m² (2012/2013: 237.000 m²).
• Die starke Vermietungsleistung bei gleichzeitig positiver Nettoabsorption führte zu einem wei­teren Abbau der Angebotsreserve, die innerhalb eines Jahres bis Ende 2014 um 100.000 m² auf 1,29 Mio.m² sank.
• In Top-Lagen stellten sich die Spitzenmieten stabil auf EUR 22,50/m² (zum Vergleich: bundesweiter Mietpreisführer Frankfurt: EUR 38,-/m²).

Prognose / Trends 2015
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurch­schnittlichen Büroflächenumsatz von rd. 520.000 m².
• Der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2015 war sehr rege und liegt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 125.000 m² gut 4% über dem Wert des Vorjahreszeit­raums (I. Q 2014: 120.000 m²; I. Q 2013: 95.000 m²).
• 2015 erwartet AENGEVELT-RESEARCH zudem einen weiteren Abbau der nominellen Ange­botsreserve auf rd. 1,19 Mio. m² Bürofläche.
Dazu trägt vor allem eine weiterhin positive Nettoabsorption bei sowie eine erneut sehr hohe Vorvermarktungsquote bei Neubauflächen, die 2015 fertiggestellt werden: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind bereits zu Jahresbeginn 2015 83% (2014: 82%) der rd. 310.000 m² Bürofläche, die nach bisherigem Kenntnisstand 2015 fertiggestellt werden, vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 53.000 m² am Markt disponibel sind.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen leichten Anstieg auf rd. EUR 22,90/m². In mittleren (Preis)Lagen zeichnen sich indessen ein Abbau der marktaktiven Angebotsreserven und damit ein anziehendes Mietpreisniveau ab.

Büroflächenumsätze 2014 nach Lagen - Zentrale Lagen im Fokus
Die City und besonders die City-Ost sind im Fokus vieler Nachfrager. Das gilt selbst vor dem Hintergrund diverser Projektentwicklungen rund um den Kurfürstendamm.
• Auf das Gebiet des Citykerns-Ost, dem u.a. Teile des Europaviertels, des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, entfielen 2014 mit rd. 225.500 m² rd. 38% des Berliner Flächenumsatzes (2013: 162.800 m² bzw. 33%).
• Der Citykern-West erzielte mit rd. 69.200 m² ein etwas geringeres Ergebnis als 2013 (78.300 m²). Die Marktquote sank auf 12% (2013: 16%).
• Auf den an die beiden Citykerne angrenzenden Cityrand, dem u.a. die Media-Spree zugeordnet ist, entfielen 127.200 m² bzw. 21% (2013: 103.800 m² bzw. 21%).
• Im angrenzenden erweiterten Cityrand (Cityrandgrenze bis ca. S-Bahn-Ring) stiegen die Flächenumsätze bei gleichbleibender Marktquote von 13% um 18.300 m² auf 79.600 m² (2013: 61.300 m²). Hier schlug sich u.a. das zunehmende Interesse der Nachfrage in Kreuzberg nieder.
• Der Randbereich behauptete sich ausgesprochen stark, u.a. auch die Anmietungen in Adlershof. 2014 wurde hier mit rd. 98.500 m² plus 14.700 m² bzw. 16% des gesamten Berliner Flächenumsatzes umgesetzt (2013: 83.800 m² bzw. 17%).

Büroflächenumsätze nach Branchen
• Beratende und unternehmensbezogene Dienstleister stellten erneut die stärkste Nachfragegruppe mit einem Flächenumsatz von 216.000 m² bzw. einer Marktquote von 36% (2013: 184.900 m² bzw. 38%).
• Unternehmen der Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage (ITK-Branchen) kontrahierten rd. 168.000 m² bzw. 28% des gesamten Berliner Flächenumsatzes (2013: 104.000 m² bzw. 21%).
• Die drittstärkste Nachfragegruppe waren die sonstigen Branchen (Gewerbe-, Handels-und Verkehrsunternehmen etc.) mit einem Flächenumsatz von rd. 102.000 m² bzw. 17% (2013: 107.600 m² bzw. 22%).
• Die Öffentliche Hand (inkl. Organisationen ohne Erwerbszweck) kam 2014 auf rd. 66.000 m² bzw. 11% (2013: rd. 68.400 m² bzw. 14%).
• Finanzdienstleister spielen auf dem Berliner Büroflächenmarkt i.d.R. eine untergeordnete Rolle. Mit einem Flächenumsatz von 48.000 m² legten sie binnen Jahresfrist um rd. 23.000 m² zu und erreichen damit eine vergleichsweise hohe Marktquote von 8% (2013: 25.000 m² bzw. 5%). Hier zeigt sich die zunehmende Bedeutung Berlins insbesondere auch für internationale Finanzunternehmen. So siedelte AENGEVELT 2014 die Industrial and Commercial Bank of China (ICBC), die nach der Bilanzsumme größte Bank der Welt neu in Berlin an und vermittelte dazu einen langfristigen Mietvertrag im „Kollhoff Tower“ am Potsdamer Platz.

Büroflächenumsatz nach Größenklassen
• In Berlin dominierten 2014 besonders die Abschlüsse zwischen 1.000 m² und 5.000 m²: Mit rd. 259.000 m² entfielen rd. 43% des Flächenumsatzes auf diese Flächenklasse (2013: 219.800 m² bzw. 45%).
• In der Größenkategorie ab 5.000 m² wurden rd. 167.000 m² bzw. 28% kontrahiert (2013: rd. 77.600 m² bzw. 16%).
• Auf die kleinteiligeren Flächensegmente bis 1.000 m² entfielen zusammen rd. 174.000 m² bzw. 29% (2013: 192.600 m² bzw. 39%).

Büroleerstände
• Ende 2014 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,29 Mio. m² Bürofläche (Ende 2013: ca. 1,39 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank binnen Jahresfrist auf rd. 7,0% (Ende 2013: 7,6%).

Die auf dem Berliner Büromarkt Ende 2014 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,29 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent­wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LeerstandsindEX) hin­sicht­­lich ihrer vollkommen unterschiedlichen Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 505.000 m² bzw. 39% des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuati­ons- und Mobilitätsreserve“ (mittlerer dynamisierter Absatz der jüngsten 10 Jahre) für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Rd. 367.000 m² bzw. 28% entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die seit mindestens fünf Jahren eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst in Boomzeiten nur noch äußerst schwer zu vermarkten.
• Auf mietpreisniveaudämpfende „latente Leerstandsflächen“ - das Angebot an Untermiet­flächen - entfallen in Berlin lediglich rd. 5.000 m² bzw. 1%.
• Nach Saldierung der drei vorerwähnten Leerstandsflächen mit dem gesamten nominellen Flächenleerstand von 1,29 Mio. m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächen­überhang“ von ca. 413.000 m². Das sind rd. 32% des gesamten nominellen Leer­stands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 18,3 Mio. m² lediglich 2%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte Leerstandsdifferen­zie­rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (7%) wie andernorts auch in Berlin allenfalls indikative Aussagekraft hat und für die Beurteilung der Marktrelevanz vollkommen untauglich ist.
• Für 2015 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,19 Mio. m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter von aktuell 413.000 m² auf bis zu 313.000 m² ab.

Fertigstellungen
• 2015 werden nach Erhebungen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 310.000 m² Bürofläche fertiggestellt (2014: rd. 190.000 m²). Hiervon sind Anfang 2015 bereits 83% vorvermarktet, so dass aus diesem Kontingent nur noch rd. 53.000 m² am Markt verfügbar sind.

Mietpreisniveau
• Im Vergleich zum Vorjahr stellte sich 2014 die gewichtete Spitzenmiete stabil auf rd. EUR 22,50/m² im Monat.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 17,05/m² im Vergleich zu 2013 (EUR 16,50/m²) moderat gestiegen.
• Die stadtweit realisierte Durchschnittsmiete liegt derzeit bei EUR 13,30/m² und damit noch deutlicher über dem Vorjahreswert (EUR 12,40/m²).
• Neben der reinen Mietpreisentwicklung beobachtet AENGEVELT-RESEARCH, dass selbst in Nebenlagen die Verhandlungsbereitschaft der Vermieter deutlich nachgelassen hat und selbst in Randlagen Incentives abnehmen.
• Faktisch ist das Mietniveau nahezu in allen Lagen gestiegen. Der Anstieg der stadtweiten Durchschnittsmiete betrifft daher alle Bürovermietungsschwerpunkte. Dabei ist einerseits eine Verlagerung der Nachfrage auf weniger zentrale Standorte zu beobachten und lässt selbst das Mietniveau im Cityrandbereich steigen. Andererseits akzeptieren inzwischen die Nachfrager auch die gestiegenen Mietforderungen der Vermieter in den zentralen Innenstadtlagen. Voraussetzungen sind allerdings u.a. optimale Flächenschnitte, gute Lage, leistungsfähige ÖPNV-Anbindung, bedarfsgerechte Ausstattung und professionelles Objektmanagement.