(openPR) 2017 wurde auf dem Berliner Büroflächenmarkt mit einem Umsatzvolumen von rd. 930.000 m² zum dritten Mal in Folge ein neuer Rekordwert erzielt (2016: 893.000 m²; 2015: rd. 854.000 m²), der zudem rd. 330.000 m² bzw. 55% über dem jüngsten Zehn-Jahres-Mittel (Ø 2007 bis 2016: 600.000 m²) liegt. Ungeachtet dessen musste sich Berlin beim Kampf um die Spitzenposition als umsatzstärkster Büromarkt in Deutschland knapp München (rd. 960.000 m²) geschlagen geben.
Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut starken Büroflächen-umsatz um 800.000 m². Im ersten Quartal 2018 wurde mit rd. 210.000 m² das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (I. Q 2017: 180.000 m²) deutlich übertroffen und gleichzeitig der beste Jahresauftakt der letzten zehn Jahre erzielt.
Short Facts 2017:
• Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennutzer) erhöhte sich in Berlin um 15% auf rd. 816.000 m² (2016: 709.000 m²) und liegt damit 53% über dem 10-Jahres-Mittel (Ø 2007-2016: 534.000 m²). Der Eigennutzerumsatz blieb mit rd. 114.000 m² deutlich unter dem Vorjahreswert (2016: 184.000 m²).
• Die starke Vermietungsleistung bei gleichzeitig positiver Nettoabsorption führte wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert zu einem wei¬teren markanten Abbau der Angebotsreserve um 250.000 m² auf 560.000 m² (Ende 2017).
• In Top-Lagen erhöhte sich die Spitzenmiete binnen Jahresfrist erneut markant um 2 Euro auf EUR 30,-/m². Berlin belegt damit bei der Spitzenmiete Platz 3 hinter Frankfurt (EUR 40,-/m²) und München (EUR 36,50/m²).
Prognose / Trends 2018
• Für das Jahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut weit überdurch-schnittlichen Büroflächenumsatz um 800.000 m².
• Der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2018 übertrifft nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 210.000 m² deutlich den Wert des Vorjahreszeitraums (I. Q 2017: 180.000 m²). Mitverantwortlich dafür ist eine Reihe von Mietvertragsabschlüssen zwischen 4.000 und über 12.000 m² sowie im Größensegment zwischen 1.000 - 3.000 m². Einen Großabschluss wie im Vorjahreszeitraum - die Eigennutzerentscheidung der Bundesanstalt für Immobilienauf¬gaben (BIMA) über rd. 47.000 m² - gab es im bisherigen Jahresverlauf 2018 noch nicht.
• 2018 erwartet AENGEVELT-RESEARCH zudem einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf bis zu 400.000 Bürofläche.
Dazu tragen 2018 vor allem eine weiterhin positive Nettoabsorption sowie eine erneut hohe Vorvermarktungsquote bei: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind bereits zu Jahresbeginn 2017 75% der rd. 300.000 m² Bürofläche, die nach bisherigem Kenntnisstand 2018 fertiggestellt werden, vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 75.000 m² am Markt disponibel sind. Damit verbunden sind zunehmende Angebotsverknappungen in nachgefragten Lage- und Preissegmenten.
Indessen zeichnet sich für die Jahre 2019 und 2020 ein weiter anziehendes Fertigstellungsvolumen von bis zu 600.000 m² bzw. 400.000 m² Bürofläche ab.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Anstieg auf rd. EUR 32,-/m² und geht auch für das stadtweite Mietpreisniveau von einer deutlichen Erhöhung auf über EUR 20,-/m² aus.
Büroflächenumsätze 2017 nach Lagen - Zentrale Lagen im Fokus
• Auf das Gebiet Citykern-Ost, dem u.a. Teile des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, entfielen 2017 rd. 217.000 m² bzw. 24% des Flächenumsatzes (2016: 276.000 m² bzw. 31%).
• Der Citykern-West konnte seinen Flächenumsatz sowohl absolut als auch anteilig mit 123.000 m² bzw. 14% gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppeln (2016: 57.000 m² bzw. 6%).
• Auf Cityrand (inkl. Media-Spree ) und die weitere Innenstadt (innerhalb des S-Bahn-Rings) entfielen zusammen rd. 442.000 m² bzw. 48% (2016: 364.000 m² bzw. 41%).
• Der Randbereich erzielte einen Umsatz von rd. 148.000 m² bzw. 16% (2016: 196.000 m² bzw. 22%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die stärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt waren 2017 mit rd. 422.000 m² die sonstigen Branchen, zu denen u. a. Industrie-, Handels-, Verkehrs und Bauunternehmen gezählt werden.
• Auf Platz 2 folgen die beratenden und unternehmensbezogenen Dienstleister mit rd. 195.000 m² vor der Öffentlichen Hand (inkl. Organisationen ohne Erwerbszweck) mit rd. 138.000 m² sowie den Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage (ITK-Branchen) mit rd. 129.000 m².
• Finanzdienstleister spielen auf dem Berliner Büromarkt eine traditionell moderate Rolle (2017: rd. 46.000 m²). Interessant wird zu beobachten sein, ob die Entwicklungen in der FinTech-Branche Auswirkungen auf Finanzdienstleister und Flächenumsätze in der Branche zeigen werden.
Büroleerstände
• Ende 2017 belief sich die kurzfristig verfügbare nominelle Angebotsreserve auf rd. 560.000 m² Bürofläche (Ende 2016: 810.000 m²). Die Leerstandsquote sank von 4,3% auf 3%.
Durch den rapiden Abbau der Angebotsreserven tritt bei der Differenzierung der nominell verfügbaren Leerstandsfläche von 560.000 m² gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent¬wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LeerstandsindEX) hinsicht¬¬lich der Identifizierung des “marktaktiven Angebotsüberhangs“ erstmals seit Einführung kein “Zuviel“, sondern ein Defizit, also ein “Flächenmangel“ auf:
• So werden bereits für die - für das Funktionieren des Marktes notwendige - langfristige “regionalisierte Fluktuati¬ons- und Mobilitätsreserve“ rd. 632.000 m² benötigt – 72.000 m² mehr als die insgesamt verfügbare Angebotsreserve.
• Zudem sind von der nominell verfügbaren Angebotsreserve (560.000 m²) rd. 125.000 m² abzuziehen, die auf sogenannte “strukturelle Leerstände“ entfallen. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die seit mindestens fünf Jahren eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst in Boom-Zeiten nur noch äußerst schwer zu vermarkten.
• Ebenfalls abzuziehen sind “latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen), auf die in Berlin indessen lediglich 25.000 m² entfallen.
• Nach Saldierung des Defizits bei der Fluktuationsreserve und den beiden anderen Leerstandskategorien ergibt sich – anders als in den Vorjahren - anstelle eines “marktaktiven Flächen¬überhangs“ erstmals ein “Flächenmangel“ von -222.000 m².
• Für 2018 geht AENGEVELT-RESEARCH nach umfangreichen Analysen von einer weiteren deutlichen Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 400.000 m² aus. Hierdurch wächst der Flächenmangel weiter an auf bis zu -385.000 m² und führt zu markanten Angebotsverknappungen insbesondere in nachgefragten Lage- und Preissegmenten. Dies kann zu Ausweicheffekten in Außenbereiche und/oder suboptimale Büroflächen führen.
• Zudem kann dieses qualitative Flächen-Defizit auch die Flächenumsätze insgesamt negativ beeinflussen, da die Verfügbarkeit nachfragegerechter, günstiger Flächen für Startups und margen-schwächere Unternehmen - eine der Stärken von Berlin - verloren ginge.
• Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist außerdem von weiter steigenden Vorvermietungs¬volumina auszugehen (2017: 176.000 m²; 2016: 90.000 m²), da sich expandierende Unternehmen anspruchsgerechte Flächen verstärkt in zukünftigen Projektentwicklungen sichern werden.
