(openPR) 2016 erzielte der Berliner Büromarkt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 893.000 m² kontrahierter Bürofläche ein neues Rekordergebnis, das den Vorjahreswert (2015: 854.000 m²) nochmals um 5% übertrifft und sogar rd. 320.000 m² über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (2006-2015: Ø 572.000 m² p.a.) liegt.
Dazu Dr. Walter Zorn von AENGEVELT-RESEARCH: „ 2016 konnte Berlin u.a. dank hoher Eigennutzeraktivitäten den Rekord des Vorjahres erneut übertreffen und bleibt damit umsatzstärkster Büromarkt Deutschlands.“
Auch für 2017 sind die Perspektiven am Berliner Büromarkt gut. Dafür stehen u.a. die Wachstumsorientierung der Digitalwirtschaft, die auf Sicherheit und Migration bezogenen Bundes- und Landesaufgaben und der Umbau der Berliner Bürolandschaft. Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für Berlin einen erneut weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 800.000 m² in 2017.
„Da die sich dynamisch verstärkende Projektentwicklung mit Zeitverzögerung erfolgt, dürften sich moderne Büroflächen auch 2017 weiter verknappen und der Leerstand weiter sinken. Im Vorgriff auf die für 2018-2020 erwarteten Neubau-Flächen werden Spitzen- und Durchschnittsmietniveau bei Neuvermietungen weiter steigen“, so Dr. Zorn weiter.
Die Modernisierung des Berliner Büromarktes setzt sich fort
• Von dem Büroflächenumsatz entfielen in 2016 auf Vermietungen (inkl. erheblicher Vor- und wahrnehmbaren Untervermietungen) rd. 709.000 m². Dies bedeutet einen Rückgang um 12% gegenüber dem Vorjahr (2015: rd. 804.000 m²), während die meist großflächigen Eigennutzer-Entscheidungen (Baubeginn erfolgt) von Bund, Land, Springer AG und anderen deutlich auf 184.000 m² gestiegen sind (2015: rd. 50.000 m²).
• Der Anteil der großflächigen Anmietungs- bzw. Eigennutzerentscheidungen > 5.000 m² stieg vor diesem Hintergrund auf 37% des Gesamtumsatzes, das Flächensegment ab 1.000 m² erreicht sogar einen Anteil von 70%. Dabei traten u.a. Coworking-Konzepte mit erheblichen Flächenabnahmen in sehr guten zentralen Lagen hervor.
• Diese qualitative und quantitative Marktdynamik wird sich fortsetzen, so dass AENGEVELT-RESEARCH für 2017 bei geringerem Eigennutzer-Anteil einen anhaltend hohen Büroflächenumsatz um 800.000 m² sieht.
„Berlin wächst weiter dynamisch in seine Rolle einer europäisch-global orientierten Hauptstadt-Metropole hinein“, so das Fazit von Zorn und weiter: „Dabei sehen wir auch prägnant die Modernisierung der Berliner Business-Struktur: Früher residierten z.B. etwa 30.000 Ärzte, Rechtsanwälte und Steuerberater, die in Summe mehrere Mio. m² Büro- und Praxisfläche belegen, überwiegend „bescheiden-wohnraumnah“. In Folge Branchen-konzeptioneller Modernisierungen, aber auch vor dem Hintergrund von Wohnungsverknappungen tauchen diese Nachfrager zunehmend auf dem professionellen Büromarkt und damit in der Umsatzerfassung auf. Insofern sind die Berliner Büroflächenumsätze real, aber strukturell nicht 1:1 mit denen vor 10, 20 Jahren vergleichbar. Eigentlich würde man für Berlin bei seiner Größe und Funktion einen Büroflächenumsatz oberhalb von 1 Mio. m² erwarten. Verlorene Industriestruktur und Lage in dünn besiedeltem Umfeld limitieren jedoch Berlins Potenziale in einer polyzentrischen Republik.“
Moderate Fertigstellung, weiterer Abbau der Angebotsreserve
• Ungeachtet der hohen Nachfrage verblieb die Fertigstellung von Büroflächen 2016 mit rd. 240.000 m² moderat bei 1,3% des Bestandes.
Von den für 2017 geplanten, ähnlich hohen Fertigstellungsvolumina sind aktuell nur noch weniger als 80.000 m² am Markt verfügbar.
• Gleichzeitig trugen auch 2016 die hohe Nachfrage, eine positive Nettoabsorption (Büroflächen-Mehrverbrauch) und Bestands-Abgänge mit Perspektive “Wohnungsbau“ dazu bei, dass der marktaktive Büroflächenleerstand auf aktuell 810.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 4,3% (Vorjahr: rd. 1,06 Mio. m² bzw. 5,6%) bei einem Gesamtbestand von derzeit rd. 18,9 Mio. m² Bürofläche gesunken ist. Dabei ist der Anteil moderner Flächen am Leerstand gering.
• Da sich diese Entwicklung vorerst fortsetzt, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2017 einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 620.000 m² (Leerstandsquote: 3,3%).
Büroflächenumsatz nach Branchen
• 2016 führten beratende und sonstige Dienstleister mit 30% des Büroflächenumsatzes bei konstant 271.000 m² das Feld erneut an.
• Öffentliche Hand und Verbände stellen sich mit insgesamt 212.000 m², davon 80.000 m² Eigennutzungen, bzw. einem Anteil von rd. 24% auf Platz 2, knapp vor Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen mit 200.000 m² (inkl. Neubau der Springer AG mit rd. 40.000m²) bzw. einem Marktanteil von 22,4%.
• Da sich bei sonstigen Nachfragern, darunter Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen, ein „Zalando-Effekt“ nicht jährlich duplizieren lässt, belegten sie 2016 mit 18% bzw. 160.000 m² einen passablen vierten Rang.
• Finanzdienstleister spielten mit 50.000 m² (6%) erneut eine relativ geringe Rolle auf dem Berliner Büromarkt, ungeachtet des Neubaus für die Berliner Volksbank.
Moderne Büroflächen in Citylagen werden knapp
• Der wichtigste Bürostandort City-Ost (Mitte) verbuchte insgesamt 276.000 m² (+45%), davon 205.000m² Vermietungen u.a. im Bereich Hauptbahnhof/Europacity sowie 71.000 m² Eigennutzungen, und belegte mit einem Anteil von 31% der Flächenumsätze mit Abstand Platz 1.
• Die City-West konnte sich mit rd. 57.000 m² (-25%) bzw. 6,4% Flächenanteil nicht auf Vorjahreshöhe halten, ungeachtet des Highlights „Upper West“.
• Insgesamt verzeichneten die Citylagen (Ost+West) mit 333.000 m² nochmals rd. 24% mehr Flächenumsatz als 2015.
• Der Cityrand (an die Citylagen angrenzende Gebiete) stabilisiert mit rd. 262.000 m² bzw. 29,4% des Flächenumsatzes seine Bedeutung. Davon entfällt der Löwenanteil auf kommende Großflächen in Kreuzberg-Nord (Springer, taz), Media-Spree und Hauptbahnhof/Europacity.
• Die weitere Innenstadt (102.000 m² bzw. 11,4%) und die äußeren Stadtbereiche außerhalb des S-Bahn-Rings (196.000 m² bzw. 21%) konnten ihre gewachsenen Flächenumsatz-Anteile halten.
Mieten steigen weiter – für zentrale und periphere Flächen
• Die realisierte Spitzenmiete für Büroflächen steigt dank hochwertiger Neubauflächen (u.a. „Upper West“) markant auf EUR 28,-/m² (Ende 2015: EUR 23,50/m²). Hier sieht AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltend hochwertigen Büro-Projekten weitere Steigerungspotentiale.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen (Ost) stieg 2016 auf ca. EUR 20,-/m² (+14%), auch die City-Lagen (West) konnten sich dank hochwertiger Angebote auf EUR 17,90/m² (+12%) steigern. Insgesamt lagen die mittleren Mieten in den Citylagen mit EUR 19,70/m² rd. 15% über denen des Vorjahreszeitraums.
• Die in der Gesamtstadt realisierte durchschnittliche Abschlussmiete liegt bei EUR 15,05/m², nur knapp 1% über dem Vorjahreswert, bedingt durch die einfachere Qualität zunehmend peripher angemieteter Flächen.
• Bei weitergehender Verknappung verfügbarer, besonders moderner, Büroflächen dürfte sich der Mietanstieg in der Breite auch 2017 fortsetzen. Anspruchsvolle Mietinteressenten sollten entsprechend eine Anmietung frühestmöglich planen, um bedarfsgerecht die optimalen Flächen zu finden.
