(openPR) 2018 wurde auf dem Berliner Büroflächenmarkt nach drei Rekorden in Folge mit rd. 840.000 m² ein gegenüber dem Vorjahr (2017: rd. 930.000 m²) rd. 10% geringerer Büroflächenumsatz erzielt, der indessen mehr als 200.000 m² bzw. ein Drittel über dem jüngsten Zehn-Jahres-Mittel (Ø 2008 bis 2017: 632.000 m²) liegt. Zugleich stellt Berlin damit erneut das zweitgrößte Umsatzvolumen in Deutschland hinter München mit rd. 932.000 m² (2017: 960.000 m²).
Für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut starken Büroflächenumsatz um 800.000 m². Im ersten Quartal 2019 wurde mit rd. 190.000 m² kontrahierter Bürofläche ein erneut starker Jahresauftakt erzielt, auch wenn das Ergebnis unter dem Vorjahreswert liegt (I. Q 2018: 210.000 m²; I. Q 2017: 180.000 m²).
Hier können Sie die Grafiken zum Berliner Büromarkt als lesefreundliche PDF- Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2019-04-03_Pressevortrag_AENGEVELT_City_Report_Region_Berlin_No._XXIX_2019-2020_-_Bueromarkt.pdf
Short Facts 2018:
• Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennutzer) erreichte mit rd.793.000 m² in etwa wieder das Vorjahresniveau (2017: 816.000 m²) und liegt damit 40% über dem 10-Jahres-Mittel (2008-2017: Ø 566.600 m²). Der Eigennutzerumsatz blieb mit rd. 47.000 m² erneut deutlich unter dem Vorjahreswert (2017: 114.000 m²).
• Ungeachtet einer deutlich höheren Fertigstellung von rd. 294.000 m² Bürofläche in 2018 (2017: 170.000 m²) führten hohe Vorvermarktungsquoten und die starke Vermietungsleistung bei gleichzeitig positiver Nettoabsorption wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert zu einem weiteren markanten Abbau der Angebotsreserve um 200.000 m² auf 360.000 m² (Anfang 2019).
• In Top-Lagen erhöhte sich die Spitzenmiete binnen Jahresfrist erneut markant um 4 Euro auf EUR 34,-/m². Berlin belegt damit bei der Spitzenmiete Platz 3 hinter Frankfurt (EUR 41,-/m²) und München (EUR 38,50/m²). Dabei ist festzustellen, dass es in Neubauobjekten in gefragten Berliner Lagen vermehrt bereits zu Abschlüssen deutlich oberhalb von EUR 40,-/m² kommt.
Prognose / Trends 2019
• Für das Jahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 800.000 m².
• Bestätigt wird diese Prognose durch einen dynamischen Jahresauftakt mit einem Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2019 von rd. 190.000 m² deutlich den Wert des Vorjahreszeitraums (I. Q 2018: 210.000 m²).
• 2019 erwartet AENGEVELT-RESEARCH zudem einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 200.000 Bürofläche.
Dazu tragen 2019 vor allem eine weiterhin positive Nettoabsorption sowie eine erneut hohe Vorvermarktungsquote neuer Büroprojekte bei: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind bereits zu Jahresbeginn 2019 75% der rd. 500.000 m² Bürofläche, die nach bisherigem Kenntnisstand 2019 fertiggestellt werden, vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 125.000 m² am Markt disponibel sind. Damit verbunden sind zunehmende Angebotsverknappungen in nachgefragten Lage- und Preissegmenten.
Indessen zeichnet sich für die Jahre 2020 und 2021 ein weiter anziehendes Fertigstellungsvolumen von bis zu 600.000 m² bzw. 640.000 m² neuer Bürofläche ab.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch moderateren Anstieg auf rd. EUR 35,-/m² und geht auch für das stadtweite Mietpreisniveau von einer deutlichen Erhöhung auf etwa EUR 23,-/m² aus.
Büroflächenumsätze 2018 nach Lagen – Periphere Lagen gewinnen dank Verknappung
• Wurden 2017 noch rd. 217.000 m² Bürofläche in der City-Ost, der u.a. Teile des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, kontrahiert, ging der Flächenumsatz hier 2018 mit rd. 143.000 m² deutlich um 34% zurück. Auch die Quote sank von 23% auf 17%. Das Gleiche gilt für die City-West: Hier sank der Büroflächenumsatz von 123.000 m² bzw. 13% auf nur noch 56.000 m² bzw. 7%. Hintergrund sind massive Angebotsverknappungen in diesen Bereichen.
• Auf Cityrand (inkl. Media-Spree) und die weitere Innenstadt (innerhalb des S-Bahn-Rings) entfielen zusammen rd. 401.000 m² bzw. 48% (2017: 442.000 m² bzw. 48%).
• Der Randbereich legten zu auf rd. 239.500 m² bzw. 29% (2017: 148.000 m² bzw. 16%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die stärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt waren 2018 die beratenden und unternehmens-bezogenen Dienstleister mit rd. 286.000 m², gefolgt von den sonstigen Branchen, zu denen u. a. Industrie-, Handels-, Verkehrs und Bauunternehmen gezählt werden, mit rd. 240.000 m².
• Auf Platz 3 folgen Unternehmen der Öffentlichen Hand (inkl. Verbände / Organisationen ohne Erwerbszweck) mit rd. 164.500 m².
• Die Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage (ITK-Branchen) kontrahierten rd. 98.000 m².
• Finanzdienstleister spielen auf dem Berliner Büromarkt eine traditionell moderate Rolle (2018: rd. 51.000 m²). Interessant wird zu beobachten sein, ob die Entwicklungen in der FinTech-Branche Auswirkungen auf Finanzdienstleister und Flächenumsätze in der Branche zeigen werden.
• Interessant wird sein, wie die Entwicklung der Flexible Workspaces (inkl. Coworking) voranschreitet. Hier wurden in der Bundeshauptstadt zuletzt deutliche Umsatzgewinne registriert.
Büroleerstände
• Ende 2018 belief sich die kurzfristig verfügbare nominelle Angebotsreserve auf rd. 360.000 m² Bürofläche (Ende 2017: 560.000 m²). Die Leerstandsquote sank von 3% auf 1,9%.
Durch den rapiden Abbau der Angebotsreserven tritt bei der Differenzierung der nominell verfügbaren Leerstandsfläche von 360.000 m² gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LeerstandsindEX) hinsichtlich der Identifizierung des “marktaktiven Angebotsüberhangs“ erstmals seit Einführung kein “Zuviel“, sondern ein“Flächendefizit“ auf:
• So werden bereits für die - für das Funktionieren des Marktes notwendige - langfristige “regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ rd. 669.000 m² benötigt – 309.000 m² mehr als die insgesamt verfügbare Angebotsreserve.
• Zudem sind weitere rd. 100.000 m² abzuziehen, die auf sogenannte “strukturelle Leerstände“ entfallen. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die seit mindestens fünf Jahren eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst in Boom-Zeiten nur noch äußerst schwer zu vermarkten.
• Ebenfalls abzuziehen sind “latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen), auf die in Berlin indessen lediglich 20.000 m² entfallen.
• Nach Saldierung des Defizits bei der Fluktuationsreserve und den beiden anderen Leerstandskategorien ergibt sich – anders als in den Vorjahren - anstelle eines “marktaktiven Flächenüberhangs“ erstmals ein “Flächendefizit“ von -429.000 m².
• Für 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH nach umfangreichen Analysen von einer weiteren deutlichen Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 200.000 m² aus. Hierdurch wächst das Flächendefizit weiter an und führt zu markanten Angebotsverknappungen insbesondere in nachgefragten Lage- und Preissegmenten. Dies kann zu Ausweicheffekten in Außenbereiche und/oder suboptimale Büroflächen führen.
• Zudem kann dieses qualitative Flächendefizit auch die Flächenumsätze wie bereits in 2018 insgesamt negativ beeinflussen, da die Verfügbarkeit nachfragegerechter, günstiger Flächen für Startups und margenschwächere Unternehmen - eine der Stärken von Berlin - verloren ginge.
• Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist außerdem von weiter steigenden Vorvermietungsvolumina auszugehen (2019: 375.000 m²; 2018: 220.500 m²), da sich expandierende Unternehmen anspruchsgerechte Flächen verstärkt in zukünftigen Projektentwicklungen sichern werden.
