Anziehender Büromarkt in der Region Düsseldorf

(openPR) Die Region Düsseldorf erzielte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2008 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 205.000 m². Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj 2007: rd. 185.000 m²) einen Anstieg um mehr als 20%.

• Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 450.000 m² und damit ein weit überdurchschnitt-liches Umsatzvolumen. Das durchschnittliche Umsatzvolumen der letzten Dekade belief sich auf rd. 316.000 m².
• Gleichzeitig bleibt die Nettoabsorption, d.h. der Büroflächenmehrver-brauch, nach Prognosen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd.130.000 m² in 2008 auf hohem Niveau stabil.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhte sich der Büroflächenumsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet im ersten Halbjahr 2008 um rd. 23% auf ca. 170.200 m² bzw. rd. 83% des Gesamtabsatzes (1. Hj. 2007: ca. 139.000 m² bzw. 82%).
• Im Umland mit Ratingen, Hilden, Neuss etc. waren es rd. 34.800 m² bzw. rd. 17% (1. Hj. 2007: ca. 30.200 m² bzw. 18%).

• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Stadtgebietes waren wie im Vorjahreszeitraum die Cityrandbereiche (inkl. “Grafenberger Allee“, “Kennedydamm“, “Hafen“): Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2007 mit rd. 113.100 m² bzw. rd. 55% des Gesamtbüroflächenumsatzes (1. Hj. 2007: 60.100 m² bzw. 36%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen blieb ähnlich hoch wie im Vorjahr mit rd. 49.300 m². Die Quote am Gesamtumsatz war rückläufig auf rd. 24% (1. Hj. 2007: 57.700 m² bzw. 34%).
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) war die Nachfrage mit rd. 7.800 m² zurückhaltend, die Marktquote war deutlich rückläufig auf 4% (1. Hj. 2007: rd. 21.000 m² bzw. 12%).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die Branchen Medien, EDV, IT erreichen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit rd. 36.000 m² bzw. 18% einen deutlich geringeren Marktanteil als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2007: 50.100 m² bzw. 30%) und waren.
• Größte Nachfragegruppe sind die beratenden und sozialen Dienst-leister mit rd. 76.400 m² bzw. einer hohen und wachsenden Marktquote am Gesamtumsatz von rd. 37% (1. Hj 2007: ca. 49.600 m² bzw. 29%).
• Einen Marktanteil von 18% erreichten im ersten Halbjahr 2008 die “sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, Handelsunter-nehmen einfließen, mit rd. 36.200 m² (1. Hj. 2007: 48.400 m² bzw. 29%).
• Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand war mit rd. 45.800 m² bzw. 22% überdurchschnittlich hoch und gegenüber dem Vorjahresniveau stark steigend (1. Hj. 2007: rd. 14.700 m² bzw. 8%).
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister erreichte mit rd. 10.600 m² bzw. einer Quote von 5% nur ein unterdurchschnittliches Niveau (1. Hj. 20067 rd. 16.200 m² bzw. 10%).

Geringe Neubautätigkeit
• Der Umfang der Neubautätigkeit ist in Düsseldorf weiterhin rückläufig. 2006 wurden dem Markt lediglich ca. 83.200 m² neu errichteter Bürofläche zur Verfügung gestellt, 2007 waren es nur rd. 66.000 m².
• Im Jahr 2008 werden dagegen rd. 100.200 m² neu errichteter Bürofläche dem Markt zur Verfügung gestellt, im Jahr 2009 nach derzeitigem Kenntnisstand rd. 130.000 m².
• Indessen sind die durchschnittlichen Vorvermietungsquoten der derzeit im Bau befindlichen Bürovorhaben hoch. Der Vermarktungsstand der Neubauvorhaben, die 2008 realisiert werden, lag Ende 2007 bei rd. 66%.

Büroflächenangebot
Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig in 3 Monaten) hatte zum Jahresende 2005 mit rd. 986.000 m² ihren momentanen Höchststand erreicht und sich seitdem erstmals wieder reduziert.
• Aktuell stellt sich der Angebotssockel auf rd. 856.000 m² Bürofläche (Ende Juni 2007: rd. 890.400 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen 671.000 m², 185.000 m² auf das Umland (Ende Juni 2007: 697.000 m² bzw. 193.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 8,5 Mio. m² auf rd. 10,1% Mitte 2008 (Mitte 2007: 10,6%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet (rd. 7,2 Mio. m² Mietfläche) belief sich die Leerstandsquote zum Berichtszeitpunkt auf rd. 9,3, im Umland (rd. 1,3 Mio. m²) auf rd. 14,2 (Ende Juni 2007: Stadtgebiet: 9,8%; Umland: 14,9%).
• Bis zum Jahresende 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH angesichts des weiterhin noch relativ geringen Fertigstellungsvolumens und einer wieder hohen Nettoabsorption einen Rückgang der Angebotsreserve auf rd. 820.000 m² Bürofläche.

Genaue Leerstandsdifferenzierung notwendig
Es zeigt sich indessen, dass nominelle Angaben zu Leerstandsflächen grundsätzlich wenig aussagefähig sind. Vielmehr bedarf es der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf die unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu hat AENGEVELT-RESEARCH den Leerstands-index ARLEX (Aengevelt-Research LeerstandsindEX) entwickelt:
- So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve von rd. 856.000 m² rd. 375.300 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das “Funktionieren“ des Marktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 176.500 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um leer stehende Büroflächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit nicht mehr marktrelevant.
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. latente Leerstände, auf die rd. 45.000 m² entfallen.
- Damit reduziert sich im Untersuchungsgebiet der marktwirksame Leerstand auf lediglich ca. 259.000 m².
• „ARLEX“ zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (10,1) lediglich ein eingeschränkte Aussagekraft hat. Tatsächlich stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang in der Region Düsseldorf auf lediglich 259.000 m² bzw. 3,0% des Büroflächenbestandes.

Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf zieht nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wieder an: von rd. EUR 21,00/m² Ende Juni 2007 auf aktuell ca. EUR 22,00/m².
• Auch die mittlere Miete in Citylagen erhöhte sich binnen Jahresfrist von ca. EUR 16,50/m² um ca. 6% auf rd. EUR 17,50/m².