(openPR) Jahresbilanz 2014 - Trends 2015
Im Jahr 2014 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 317.000 m². Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (2013: 384.000 m²) einen deutlichen Rückgang um rd. 67.000 m² bzw. 17%. Es handelt sich gleichzeitig um den niedrigsten Büroflächenumsatz der jüngsten fünf Jahre. Weniger Umsatz wurde zuletzt 2009 mit rd. 232.000 m² erzielt.
Ausschlaggebend dafür war das rückläufige Transaktionsgeschehen im Düsseldorfer Stadtgebiet. Hier ging der Büroflächenumsatz um ein Drittel auf rd. 236.000 m² zurück, während sich das Volumen im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) mit rd. 81.000 m² (2013: rd. 31.000 m²) weit mehr als verdoppelte.
Das verhaltene Ergebnis erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u.a. mit fehlenden Großabschlüssen in diesem Jahr: „Nachdem im Vorjahr insgesamt 15 Vertragsabschlüsse in der Größenordnung von 5.000 m² und mehr getätigt wurden, sind 2014 nur sieben Vermietungsdeals in diesem Größensegment zu verzeichnen."
2015 sind die Perspektiven für den Büromarkt in der Region Düsseldorf u.a. aufgrund der Robustheit der deutschen Wirtschaft insgesamt positiv. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für dieses Jahr einen Büroflächenumsatz um 350.000 m², der somit auf dem mittleren Niveau der jüngsten Dekade liegt (Ø 2004-2013: ca. 346.000 m² p.a.).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Gegenüber dem Vorjahr sank der Büroflächenumsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2014 um rd. ein Drittel auf ca. 236.000 m² (2013: 353.000 m²). Auch dies ist der niedrigste Wert seit 2009, als im Stadtgebiet rd. 185.000 m² kontrahiert wurden. Der Anteil am Gesamtabsatz sinkt 2014 auf 75% (2013: 92%).
• Im Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss wurde mit rd. 81.000 m² (2013: ca. 31.000 m²) nahezu eine Verdreifachung des letztjährigen Büroflächenumsatzes erzielt. Die Umland-Marktquote erhöhte sich entsprechend auf rd. 25% (2013: 8%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen 2014 rd. 129.000 m² bzw. rd. 41% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2013: 203.900 m² bzw. 53%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen sank im Vergleich zum Vorjahr auf ca. 81.200 m² (2013: 109.900 m²), die Quote am Gesamtumsatz blieb nahezu stabil (2014: 26%, 2012: 29%).
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) ist mit rd. 25.800 m² ein im Vorjahresvergleich geringeres Kontrahierungsvolumen zu konstatieren (2013: 39.200 m²), auch die Marktquote sank von 10% auf aktuell 8%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte 2014 mit 113.300 m² bzw. 36% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (2013: 89.400 m² bzw. 24%).
• Im Zuge der auf rd. 111.100 m² gestiegenen Umsatzleistung (2013: 108.300 m²) erhöhte sich die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist von 28% auf nunmehr 35%.
• Den größten „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste 2014 die Nachfragegruppe der öffentlichen Hand und der Organisationen ohne Erwerbszweck mit einem Umsatzminus von rd. 87.000 m² hinnehmen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 10.200 m² als auch die Quote (3%) gingen markant zurück (2013: 97.200 m² bzw. 25%).
• Der Flächenumsatz der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen konnte von rd. 38.800 im Vorjahr auf ca. 50.300 m² im Jahr 2014 zulegen. Auch die Marktquote stieg binnen Jahresfrist von 10% auf aktuell 16%.
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 32.100 m² bzw. einer Quote von 10% schwächer als im Vorjahr (2013: 50.300 m² bzw. 13%).
Büroflächenangebot
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) ist am Büromarkt der Region Düsseldorf binnen Jahresfrist geringfügig um rd. 20.000 m² auf 1.040.000 m² Ende 2014 gesunken. Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 800.000 m², auf das Umland rd. 240.000 m².
• Dies entspricht bei einem Gesamtbüroflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf einer Leerstandsquote von rd. 11,2% (2013: rd. 11,6%). Im Düsseldorfer Stadtgebiet stellt sich die Leerstandsquote aktuell auf 10,5%, im Umland auf rd. 14,3%.
• Für 2015 rechnet AENGEVELT-RESEARCH nicht mit einer markanten Leerstandsreduzierung, so dass die Angebotsreserve bis Jahresende weiterhin oberhalb der Millionengrenze liegen wird.
Höhere Neubautätigkeit
• Nachdem 2013 mit rd. 49.000 m² die niedrigste Neubautätigkeit in Düsseldorf seit 20 Jahren registriert wurde, hat sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2014 auf ca. 120.000 m² mehr als verdoppelt.
• Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELT-RESEARCH für 2015 einen Rückgang der auf dem Markt kommenden Neubauflächen auf rd. 87.000 m², womit das durchschnittliche Neubauvolumen der jüngsten Dekade unterschritten wird (Ø 2004-2013: ca. 102.000 m²).
Gesunkene Mietpreise für Büroflächen
• Die Spitzenmiete ist in Düsseldorf im Jahresverlauf 2014 auf EUR 26,-/m² zurückgegangen, nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen wie z. B. dem Kö-Bogen, auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Grund für den Rückgang ist u. a. eine verhaltene Nachfrage im hochpreisigen Segment sowie das geringe Angebot an Neubauflächen in den Top-City-Lagen. Für 2015 geht AENGEVELT-RESEARCH hier von einer Stabilisierung auf hohem Niveau aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen reduzierte sich ebenfalls binnen Jahresfrist um EUR 0,60/m² auf aktuell rd. EUR 17,20/m².
