(openPR) Im Jahr 2014 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 317.000 m². Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (2013: 384.000 m²) einen Rückgang um 67.000 m² bzw. 17% und ist der niedrigste Wert der jüngsten fünf Jahre.
Das Ergebnis resultiert einerseits aus der im Vorjahresvergleich kleineren Anzahl an großvolumigen Vermietungen über 5.000 m² (2014: 7 Mietverträge = rd. 55.000 m²; 2013: 15 Mietverträge = rd. 160.000 m²) und andererseits daraus, dass angesichts der Konjunktureintrübung in der zweiten Jahreshälfte 2014 in Deutschland und eines Wiederaufflammens der europäischen Schuldenkrise entweder Flächenexpansionen häufig zunächst zurückgestellt oder Vertragsprolongation statt Standortveränderung gewählt wurden.
Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich indessen angesichts seiner breitgefächerten Nachfrage stukturell unverändert robust. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2015 einen wieder anziehenden Büroflächenumsatz von rd. 350.000 m².
Short Facts 2014
• Von den 317.000 m² Büroflächenumsatz entfielen rd. 236.000 m² bzw. rd. 75% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2013: rd. 353.000 m²; 92%) und rd. 81.000 m² bzw. 25% (2013: rd. 31.000 m²; 8%) auf das Umland (v.a. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden).
• Die Angebotsreserve ist 2014 leicht auf nominell rd. 1.040.000 m² gesunken (2013: 1.060.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 11,2% des Gesamtbestandes von rd. 9,3 Mio. m².
Im Düsseldorfer Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven Anfang 2015 auf rd. 800.000 m² (Leerstandsquote: 10,5%). Im Düsseldorfer Umland waren es ca. 240.000 m² (14,3%).
• In Top-Lagen gingen die Düsseldorfer Bürospitzenmieten um EUR 1,50 auf EUR 26,-/m² zurück. Grund war u.a. eine verhaltenere Nachfrage im hochpreisigen Segment sowie das geringe Angebot an Neubau- bzw. Erstbezugsflächen in den Top-City-Lagen.
Prognose / Trends 2015
• Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH mit 350.000 m² einen Büroflächenumsatz auf dem Niveau der jüngsten Dekade (Ø 2004-2013: 348.000 m²).
• Für das erste Quartal 2015 meldet AENGEVELT-RESEARCH in der Region Düsseldorf einen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stabilen Flächenumsatz in Höhe von rd. 90.000 m² (I.Q 2014: rd. 91.000 m²).
Auf das Stadtgebiet entfielen 72.000 m² (I.Q 2014: rd. 71.000 m²). Der Flächenumsatz im Umland ging leicht auf 18.000 m² zurück (I.Q 2014: 20.000 m²).
• Im bisherigen Jahresverlauf gab es noch keinen Mietvertragsabschluss über 10.000 m², wohl aber mehrere Kontrakte im vierstelligen m²-Bereich: T-Systems erweitert seinen Standort in Heerdt um rd. 5.400 m², Strabag FPS mietet in Mörsenbroich ca. 4.700 m² am Vogelsanger Weg, NaturStromHandel mietet am Flughafen ca. 4.300 m² an der Parsevalstraße. In Ratingen-Ost hat SAP einen langfristigen Mietvertrag im Büro- und Dienstleistungsstandort „Place 4“ über 9.000 m² abgeschlossen. Es handelt sich dabei um eine Neubauentwicklung im Umfeld der zukünftigen Mitsubishi-Zentrale, einem der größten Mietvertragsabschlüsse des letzten Jahres (rd. 19.000 m²).
• Im weiteren Jahresverlauf erwartet AENGEVELT noch mehrere Großabschlüsse im fünfstelligen m²-Bereich, z.B. durch LÓreal, Handelsblatt etc.
• 2015 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen leichten Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1.020.000 m² Bürofläche.
• Das Fertigstellungsvolumen neuer Büroflächen wird 2015 - nach 120.000 m² im Vorjahr - auf voraussichtlich 87.000 m² sinken. Hiervon sind zum Jahresanfang 2015 bereits 86% bzw. 52.000 m² vorvermarktet. Entsprechend werden lediglich 35.000 m² noch marktwirksam.
• Hinsichtlich der Bürospitzenmieten prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2015 einen stabilen Wert von EUR 26,-/m².
Büroflächenumsätze 2014 nach Lagen – Cityrandbereiche dominieren
• Die Cityrandbereiche waren wie bereits 2012 und 2013 Umsatzschwerpunkt innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes. Auf sie entfielen 2014 rd. 129.000 m² bzw. 41% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2013: 203.900 m² bzw. 53%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen sank im Vergleich zum Vorjahr auf ca. 81.200 m² (2013: 109.900 m²). Die Marktquote blieb nahezu stabil (2014: 26%, 2013: 29%).
• In den Citylagen Düsseldorfs ist das Kontrahierungsvolumen mit rd. 25.800 m² bzw. einer Marktquote von 8% im Vorjahresvergleich zurückgegangen (2013: 39.000 m² bzw. 10%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Größte Nachfragegruppe waren 2014 mit 113.300 m² bzw. 36% (2013: 89.400 m² bzw. 24%) die "sonstigen Nutzer" (vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen).
• Die beratenden und sozialen Dienstleister kontrahierten rd. 111.000 m². Die Marktquote stieg auf 35% (2013: 108.300 m²; 28%).
• Deutlich zulegen konnten Medien-, IT-/EDV-Unternehmen mit rd. 50.300 m² bzw. 16% (2013: 38.800 bzw. 10%).
• Die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister zeigte sich mit rd. 32.100 m² bzw. einer Quote von 10% deutlich zurückhaltender als im Vorjahr (2013: 50.300 m² bzw. 13%).
• Der Umsatz der unter Budgetdruck stehenden öffentlichen Hand sowie von Organisationen ohne Erwerbszweck ging markant zurück auf 10.200 m² bzw. 3% (2013: 97.200 m² bzw. 25).
Büroflächenleerstände – Differenzierung nach Marktwirksamkeit
Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von nominell rd. 1.040.000 m² bedarf zur qualitativen Bewertung der Angebotssituation einer detaillierten Differenzierung der Leerstandsstruktur. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den Büroleerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX):
• Gemäß ARLEX sind am Düsseldorfer Büromarkt gemessen am jüngsten 10-Jahresmittel als „langfristig marktnotwendige regionale Fluktuationsreserve“ ca. 355.000 m² bzw. 34% nachfragerelevante Angebotsfläche erforderlich.
• Auf „latente Leerstände“, also zur Untervermietung angebotene Büroflächen, entfallen am Düsseldorfer Markt aktuell ca. 4% der Angebotsreserve bzw. rd. 40.000 m².
• Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ stellt sich auf rd. 170.000 m² bzw. 16%. Diese Flächen stehen seit mindestens 5 Jahren leer und nehmen mehr als die Hälfte des Gebäudevolumens ein und haben nur noch geringe Vermarktungschancen („Marktleichen“).
• Nach Abzug der drei genannten markant unterschiedlich marktwirksamen Leerstandskategorien verbleiben damit rd. 475.000 m² bzw. 46% des gesamten Angebotssockels als „marktaktive Angebotsüberhände“.
Anstelle des nominellen Leerstands von 11,6% entspricht dieser tatsächlich marktfähige Angebotsüberhang lediglich 5,1% des Gesamtbüroflächenbestandes von 9,3 Mio. m² in der Düsseldorfer Region.
Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete ist 2014 um EUR 1,50 auf ca. EUR 26,-/m² gesunken.
• Der durchschnittlich erzielte Mietpreis in Düsseldorfer Citylagen ging um EUR 0,60 zurück auf nunmehr EUR 17,20/m².
• In den Cityrandlagen sank der mittlere Mietpreis leicht von EUR 14,70/m² auf EUR 14,-/m² und in den Stadtrandlagen von EUR 12,70/m² auf EUR 11,80/m².
