(openPR) Guter Start in 2014
Im Jahr 2013 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 384.000 m². Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (2012: 331.000 m²) einen markanten Zuwachs um 53.000 m² bzw. 16%. Ein noch höherer Wert wurde zuletzt 2008 mit rd. 425.000 m² erzielt. Zudem liegt die Umsatzdynamik am Düsseldorfer Büromarkt (Flächenumsatz zu Flächenbestand) 2013 mit 4,2% klar vor anderen deutschen Metropolen (z.B. Berlin: 2,7%; Frankfurt: 3,6%). Ausschlaggebend für das exzellente Ergebnis in 2013 war u.a. die gestiegene Anzahl großvolumiger Abschlüsse über 10.000 m²: Sie stieg auf 5 gegenüber 2 im Vorjahr, der größte war das nordrhein-westfälische Innenministerium mit rd. 45.000 m² im Portigon-Komplex.
Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 350.000 m² einen Büroflächenumsatz auf dem Niveau der jüngsten Dekade (Ø 2004-2013: 346.000 m²).
Short Facts 2013
• Von den 384.000 m² Büroflächenumsatz entfielen rd. 353.000 m² bzw. rd. 92% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2012: rd. 306.000 m²; 92%) und rd. 31.000 m² bzw. 8% (2012: rd. 25.000 m²; 8%) auf das Umland (v.a. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden).
• Die Angebotsreserve ist 2013 leicht auf nominell rd. 1.060.000 m² gestiegen (2012: 1.050.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 11,6% des Gesamtbestandes von rd. 9,1 Mio. m².
Im Düsseldorfer Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven Ende 2013 auf rd. 795.000 m² (Leerstandsquote: 10,6%). Im Düsseldorfer Umland waren es ca. 265.000 m² (16,6%).
• In Top-Lagen stiegen die Düsseldorfer Bürospitzenmieten um EUR 2,- auf EUR 27,50/m².
Prognose / Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 350.000 m².
• Für das erste Quartal 2014 meldet AENGEVELT-RESEARCH in der Region Düsseldorf einen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 17% gestiegenen Flächenumsatz in Höhe von rd. 91.000 m² (I.Q 2013: rd. 78.000 m²).
Auf das Stadtgebiet entfielen davon nahezu identisch zum Vorjahr 71.000 m² (I.Q 2013: rd. 70.000 m²), während der Flächenumsatz im Umland auf rd. 20.000 m² anzog (I.Q 2013: 8.000 m²).
Der überdurchschnittliche Flächenzuwachs im Umland ist auf einen Großabschluss zurückzuführen: Mitsubishi hat rd. 16.000 m² für sein Technologiezentrum in Ratingen-Ost angemietet und wird dessen Standort 2015 von Ratingen-West dorthin verlegen.
In Düsseldorf gab es im bisherigen Jahresverlauf noch keinen Mietvertragsabschluss über 10.000 m², wohl aber mehrere Abschlüsse im vierstelligen m²-Bereich: So mietete der Projektentwickler mfi in der Airport City rd. 5.000 m² an und verlegt seine Zentrale von Essen nach Düsseldorf, 4.300 m² wurden durch eine Krankenkasse im Büropark Grafenberg angemietet, 4.500 m² in den „Herzogterassen“ in Friedrichstadt durch einen Finanzdienstleister sowie ca. 6.500 m² durch einen Nutzer in dem Neubauprojekt „Delta D“ von Rheinmetall.
• 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren leichten Anstieg der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1.080.000 m² Bürofläche. Der marktaktive Angebotsüberhang wird sich dabei auf bis zu rd. 500.000 m² erhöhen (Ende 2013: rd. 490.000 m²; siehe dazu die Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX).
• Das Fertigstellungsvolumen neuer Büroflächen wird 2014 - nach lediglich 49.000 m² im Vorjahr – auf voraussichtlich 105.000 m² steigen. Hiervon sind zum Jahresanfang 2014 bereits 80% bzw. 84.000 m² vorvermarktet. Entsprechend werden lediglich 21.000 m² noch marktwirksam.
• Hinsichtlich der Bürospitzenmieten prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2014 einen stabilen Wert von EUR 27,50/m².
Büroflächenumsätze 2013 nach Lagen – Cityrandbereiche dominieren
• Die Cityrandbereiche waren wie bereits 2012 Umsatzschwerpunkt innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes. Auf sie entfielen 2013 rd. 203.900 m² bzw. 53% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2012: 161.000 m² bzw. 49%).
• Auch der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen ist mit 109.900 m² (2012: 99.800 m²) gestiegen. Die Quote am Gesamtumsatz blieb mit 29% gegenüber dem Vorjahr (30%) stabil.
• In den Citylagen Düsseldorfs ist das Kontrahierungsvolumen mit rd. 39.000 m² bzw. einer Marktquote von 10% im Vorjahresvergleich zurückgegangen (2012: 45.400 m² bzw. 14%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten 2013 die beratenden und sozialen Dienstleister mit rd. 108.300 m² bzw. einer Marktquote von 28% (2012: 122.800 m²; 37%).
• Es folgen die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck, die ihren Büroflächenumsatz dank mehrerer Großabschlüsse auf 97.200 m² bzw. eine Quote von 25% verdreifachen konnten (2012: 28.200 m² bzw. 9%).
• Den dritten Platz belegen die "sonstigen Nutzer" (vor allem Verkehrs-, Industrie-, Handelsunternehmen) mit 89.400 m² bzw. einer Quote von 23% (2012: 94.400 m² bzw. 28%).
• Finanzdienstleister legten mit rd. 50.300 m² bzw. 13% des Gesamtumsatzes gegenüber dem Vorjahr erheblich zu (2012: rd. 16.300 m² bzw. 5%).
• Medien-, IT-/EDV-Unternehmen erzielen 38.800 m² bzw. 10% (2012: 69.300 bzw. 21%).
Büroflächenleerstände – Differenzierung nach Marktwirksamkeit
Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von nominell rd. 1.060.000 m² bedarf zur qualitativen Bewertung der Angebotssituation einer detaillierten Differenzierung der Leerstandsstruktur. Hierzu hat AENGEVELT-RESEARCH den Büroleerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) entwickelt:
• Gemäß ARLEX sind am Düsseldorfer Büromarkt gemessen am jüngsten 10-Jahresmittel als „langfristig marktnotwendige regionale Fluktuationsreserve“ ca. 350.000 m² bzw. 33% nachfragerelevante Angebotsfläche erforderlich.
• Auf „latente Leerstände“, also zur Untervermietung angebotene Büroflächen, entfallen am Düsseldorfer Markt aktuell ca. 4% der Angebotsreserve bzw. rd. 40.000 m².
• Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ stellt sich auf rd. 180.000 m² bzw. 17%. Diese Flächen stehen seit mindestens 5 Jahren leer und nehmen mehr als die Hälfte des Gebäudevolumens ein und haben nur noch geringe Vermarktungschancen („Marktleichen“).
• Nach Abzug der drei genannten markant unterschiedlich marktwirksamen Leerstandskategorien verbleiben damit rd. 490.000 m² bzw. 46% des gesamten Angebotssockels als „marktaktive Angebotsüberhände“.
Anstelle des nominellen Leerstands von 11,6% entspricht dieser tatsächlich marktfähige Angebotsüberhang lediglich 5,4% des Gesamtbüroflächenbestandes von 9,1 Mio. m² in der Düsseldorfer Region.
Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete ist 2013 um EUR 2,- auf ca. EUR 27,50/m² gestiegen.
• Der durchschnittlich erzielte Mietpreis in Düsseldorfer Citylagen erhöhte sich um EUR 0,30/m² auf nunmehr EUR 17,80/m².
• In den Cityrandlagen sank der mittlere Mietpreis leicht von EUR 14,80/m² auf EUR 14,70/m² und in den Stadtrandlagen von EUR 13,30/m² auf EUR 12,70/m².
