(openPR) Das Dresdner Immobilienjahr 2012 und Ausblick 2013
Sachsens Wirtschaft gewinnt 2013 an Fahrt
- Die schwache Entwicklung der Weltkonjunktur trifft die sächsische Wirtschaft stärker als andere Regionen in Deutschland. Nach der aktuellen Konjunkturprognose des ifo Instituts stagnierte das Wirtschaftswachstum in Dresden im Jahr 2012, wächst indessen 2013 wieder um rd. 0,6%.
- Der Dresdner Arbeitsmarkt mit seiner spezifischen Wirtschaftstruktur basierend auf kapitalintensiven und exportorientierten Branchen mit positivenfalls zwar überdurchschnittlichen, gleichzeitig indessen volatilen Wachstumsraten (z.B. Mikroelektronik) auf der einen Seite und beschäftigungsintensiven Dienstleistungsbranchen mit stabilen, indessen unterdurchschnittlichen Wachstumsraten auf der anderen Seite entwickelt sich positiv: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sank die Zahl der Arbeitslosen in Dresden zwischen Mitte 2011 und Mitte 2012 um etwa 2.700 Personen. Und noch erfreulicher: Die Zahl der Beschäftigten wuchs gleichzeitig um nahezu das Doppelte, d.h. um rd. 5.000 Beschäftigte.
- Die Differenz zwischen dem Wachstum der Beschäftigtenzahl und dem Abbau der Arbeitslosenzahl verdeutlicht, dass Dresden besonders für arbeitsplatzorientierte Zuwanderer interessant ist. Das unterstreicht auch das Wachstum der Einwohnerzahl. Zwischen Mitte 2011 und Mitte 2012 wuchs die Bevölkerung in Dresden um rd. 6.600 Personen auf rd. 531.000 Einwohner.
Beide Entwicklungen wirken sich laut Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, positiv auf die Dresdner Immobilienmärkte aus:
- Das Wachstum der Beschäftigtenzahl stimuliert die Büroflächennachfrage und erhöht zudem die Inanspruchnahme von Büroflächen („Nettoabsorption“). Beide Faktoren reduzieren den Sockel marktfähiger Leerstandsflächen und sind unerläßlich für Projektentwicklungen.
- Analog wirkt sich das Wachstum der Einwohnerzahl auf den Wohnungsmarkt (Wohnungsnachfrage und Erhöhung der marktaktiven Wohnflächeninanspruchnahme) aus.
Büromarkt: Robust
„Begünstigt durch die positiven Beschäftigungseffekte im Dienstleistungssektor entwickelte sich der Dresdner Büromarkt im Jahresverlauf 2012 positiv“, so das Fazit von Markus Schmidt.
- Der Büroflächenumsatz 2012 belief sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 79.000 m² und liegt damit rd. 4% über dem Durschnitt der letzten fünf Jahre (2007 bis 2011 Ø: 75.700 m² p.a.).
- Dabei sank der nominelle Leerstand im Jahresverlauf weiter auf 282.000 m² bzw. 11,6% (2011: 289.200 m² bzw. 12%).
- Die Spitzenmiete zog leicht an auf EUR 11,50/m². Im Vorjahr betrug die Spitzenmiete noch EUR 11,-/m². Nur die mittlere Miete in der City gab leicht nach. Sie sank von EUR 8,50/m² auf EUR 8,-/m².
Investmentmarkt: Solide
Auf dem Dresdner Investmentmarkt summierte sich das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilieninvestments nach ersten Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2012 auf knapp EUR 290 Mio. und liegt damit auf Vorjahresniveau (2011: EUR 293 Mio.).
Das Rendite-Niveau ist unverändert attraktiv: Es veränderte sich nur geringfügig und ist im bundesweiten Vergleich deutlich höher als in der Bundeshauptstadt oder in den Landeshauptstädten München, Stuttgart oder Düsseldorf:
- Die Spannweite marktüblicher Anfangsrenditen für Geschäfts- und Bürohäuser innerhalb der City reicht aktuell von knapp 6,5% p.a. bis zu 7,4% p.a. Im Vergleich zum Vorjahr gaben die Anfangsrenditen leicht nach (2011: 6,1% p.a.). In den Cityrandlagen sind die Anfangsrenditen unverändert höher (2012: 7% bis etwa 8,5%).
- Gute Handelsobjekte in besten Lagen werden in der Regel zu einer Anfangsrendite von knapp 6% p.a. gehandelt, in Einzelfällen auch zu 5,6% p.a.
- Im Bürosegment liegt die Anfangsrendite für Spitzenobjekte mit ca. 6,5% etwas höher. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen, die z.T. zu 6,1% gehandelt wurden.
- Wohnobjekte sind in Dresden unverändert sehr begehrt. Demzufolge stellen sich die Anfangsrenditen für nachfragegerechte Liegenschaften im Vergleich zu Gewerbeinvestments im Schnitt auf moderatere 5,7% p.a.
Perspektiven 2013
Die Immobilienmärkte der „Big Seven“ standen 2012 im Fokus zahlreicher Investoren-Zielgruppen. Dadurch war hier die Nachfrage nach Core-Immobilien deutlich höher als das Angebot. Diese Entwicklung begünstigte den Preisauftrieb zu Lasten der Anfangsrenditen. Aktuell sind in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart Anfangsrenditen für Top-Büroobjekte um bzw. sogar unter 5% p.a. die Regel. Andere regionale Oberzentren sind deutlich attraktiver und bieten darüber hinaus wie z.B. Dresden eine Reihe von handfesten Gründen, hier das Immobilienengagement zu verstärken:
- Die Marktzyklen wirken sich in Dresden lediglich moderat auf das Renditeniveau aus, was den Markt deutlich stabilisiert
- Die Anfangsrenditen selbst für Top-Objekte sind in Dresden höher als dies in den Städten der Big Seven der Fall ist.
- Der Büromarkt in Dresden entwickelt sich seit Jahren mit Blick auf den Flächenumsatz, die mittlere Miete und die Spitzenmiete ausgesprochen robust, zum Teil sogar positiv.
- Die Zahl der Einwohner wächst seit Jahren und wird nach schlüssigen, Prognosen auch auf mittlere Sicht weiter wachsen.
Alle genannten Faktoren beflügeln den Immobilienmarkt in Dresden:
Büromarkt
- AENGEVELT-RESEARCH rechnet angesichts dieser sehr guten Perspektiven für Dresden auch 2013 mit einem Büroflächenumsatz auf hohem Vorjahresniveau.
- Aufgrund der hohen Vorvermarktungsquote neuer Büroflächen ist weiter von einem Abbau des marktfähigen Leerstands auszugehen.
- Die beständig hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen setzt sich vor dem anhaltenden Trend zunehmender Ansprüche an Lage, Ausstattung, Energie- und Flächeneffizienz auch im neuen Jahr fort. Diese Entwicklung führt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH dazu, dass sich der Trend moderat steigender Spitzenmieten anhält.
Investmentmarkt
- Im Investmentsegment geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass 2013 der anhaltende Druck auf die Anfangsrenditen in Top-Lagen der A-Städte anhält. Diese Entwicklung führt dazu, dass sich immer breitere Anlegerkreise auf sogenannte B-Städte fokussieren. Davon profitiert Dresden aufgrund seiner von Investoren gesuchten Grundstabilität. AENGEVELT prognostiziert entsprechend für Dresden eine stabile Aufwärtsentwicklung des Investmentumsatzes mit starker Ausrichtung auf das Wohnsegment bzw. auf den Bereich der 1A-Handelsimmobilien.
- Auf die Spitzenrenditen im Bürosegment dürfte sich die steigende Investorennachfrage nach Einschätzung von Markus Schmidt zunächst noch nicht nennenswert auswirken. Hier geht er vorerst von einer stabilen Entwicklung aus. Unter höherem Druck sieht er hingegen die Anfangsrenditen von Handels- und Wohnimmobilien. Hier könnte nach seiner Prognose schon im Jahresverlauf 2013 das Preisniveau leicht steigen bzw. die Anfangsrenditen leicht nachgeben.
