(openPR) 2013 übertraf der Dresdner Büroflächenmarkt mit einem Umsatz von rd. 95.000 m² erstmals die Marke von 90.000 m². 2015 konnte diese Leistung mit 91.000 m² wiederholt werden. Das Ergebnis liegt damit 7% über dem Vorjahresergebnis (2014: 85.000 m²) und knapp ein Viertel über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2005 bis 2014: rd. 73.500 m²). Damit ist Dresden hinsichtlich des Büroflächenumsatzes zweitstärkster ostdeutscher Büromarkt im engen Wettbewerb mit Leipzig (102.000 m²).
Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 90.000 m². Im ersten Quartal 2016 wurden dabei rd. 15.000 m² kontrahiert.
Short Facts 2015:
• Das überdurchschnittliche Dresdner Ergebnis von 91.000 m² Büroflächenumsatz in 2015 fußt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH hinsichtlich der nachgefragten Flächengrößen auf den Segmenten ab 1.000 m² aufwärts: Auf sie entfielen 2015 nahezu 53% des gesamten Büroflächenumsatzes (2014: rd. 32%).
• Dresden weist eine überdurchschnittliche Umsatz¬dynamik (Flächenumsatz/Flächenbestand) von 3,7% auf und übertrifft damit u.a. Leipzig (3%) und Frankfurt (3,2%).
• 2015 wurden rd. 32.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2014: rd. 19.000 m²). Hiervon war der größte Teil indessen bereits durch Eigennutzer gebunden bzw. vorvermarktet, so dass kaum verfügbare Flächen an den Markt kamen.
• Die rege Nachfrage und das geringe Fertigstellungsvolumen führten zu einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf nominell rd. 240.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 9,7% des Gesamtbestandes (Anfang 2015: 260.000 m² bzw. 10,5%).
• Die Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorjahr (EUR 12,-/m²) leicht auf EUR 12,50/m² gestiegen. Mit Ausnahme einer Stabilisierung im Jahre 2014 legte sie damit in den letzten fünf Jahren kontinuierlich zu (2012: EUR 11,50/m²; 2011: EUR 11,00/m²; 2010: EUR 10,50/m²).
Prognose / Trends 2016
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen Büroflächen¬umsatz um 90.000 m².
• Im ersten Quartal 2015 analysiert AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz von 15.000 m² (I. Q 2015: 20.000 m²).
• 2016 werden voraussichtlich lediglich 12.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt, davon ist etwa die Hälfte zum Jahresanfang bereits kontrahiert.
• Entsprechend erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 220.000 m² Bürofläche.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2016 ein stabiles Mietni¬veau von rd. EUR 12,50/m². Damit bietet Dresden unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze 2015 nach Lagen/Ortsteilen
• Die höchsten Flächenumsätze wurden erneut in der Dresdner City mit rd. 47.700 m² bzw. einem Marktanteil von 52% analysiert (2014: 42.600 m² bzw. 50%).
• In den City-Randlagen wurden 18.000 m² bzw. 20% umgesetzt (2014: 10.000 m², 12%).
• Auf die weitere Innenstadt entfielen rd. 18.700 m² bzw. 21% (2014: 23.500 m², 28%).
• In den Außenbereichen blieben die Flächenumsätze mit 5.800 m² oder 6% etwas unter den Werten von 2014 (7.000 m², 8%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Dank einer Großvermietung über 20.000 m² an das Jobcenter bildete die öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck (u.a. Verbände) 2015 mit rd. 36.000 m² (2014: 16.400 m²) bzw. einer Marktquote (vom Miet- und Eigennutzerflächenumsatz) von 40% (2014: 19%) die mit Abstand stärkste Nachfragegruppe am Büroflächenmarkt.
• Danach folgen die unternehmensbezogenen und beratenden Dienst¬leister mit rd. 27.800 m² bzw. 31% (2014: 34.600 m² bzw. 41%).
• Auf Platz drei liegen die Medien- bzw. IT- und Kommunikationsunternehmen mit rd. 17.700 m² (2014: 11.200 m²) bzw. 19,5% Anteil wieder nach vorne (2014: 13%).
• Die sonstigen Branchen, allen voran Industrie und Handel, rangierten 2015 mit einem Flächenumsatz von rd. 6.000 m² bzw. 7% (2014: 19.700 m², 23%) nur auf Rang vier.
• Finanzdienstleister spielen in Dresden mit einem Flächen¬umsatz von 3.600 m² bzw. 4% unverändert eine eher untergeordnete Rolle (2014: 3.100 m²; 4%).
Büroleerstände
Derzeit stehen in Dresden 240.000 m² Bürofläche leer. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 9,7%.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Büroflächenleerstands bzw. des marktfähigen Flächenangebots ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen ungeeignet. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstands-index „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) ist der Gesamt¬¬leer¬stand nach markant unterschiedlichen Flächenqualitäten zu differenzieren:
• In Dresden sind vom Büroflächenleerstand rd. 82.000 m² bzw. 34% als „regionali¬sierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Außerdem entfallen 21% bzw. 50.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre durch¬schnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die in Dresden allerdings nicht relevant sind.
• Nach Abzug der zuvor erwähnten Flächenbestände in Höhe von insgesamt 132.000 m² vom gesamten Dresdner Büroflächenleerstand (240.000 m²) ergibt sich der tatsächlich „marktwirksame Flächenüberhang“ von 108.000 m² (Anfang 2015: 144.000 m²). Das sind 45% des gesamten Büroflächenleerstands. (Anfang 2015: 55%). Bezogen auf den Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,48 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von lediglich 4,3%.
Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt, dass die statistische Leerstandsrate (9,7%) auch in Dresden allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Stabiles Mietniveau
• Im Topsegment des Büroflächenmarktes steigen die Spitzenmieten seit 2009 (EUR 10,-/m²). Aktuell werden im Spitzensegment EUR 12,50/m² erzielt (2014: EUR 12,-/m²). Einzelne kleinere Vermietungen werden sogar für eine „Maximalmiete“ von bis zu EUR 14,-/m² kontrahiert.
Da sich das qualifizierte moderne Büroflächenangebot in den gefragten Citylagen u.a. aufgrund nur geringer spekulativer Fertigstellungen kaum erhöht, zeichnet sich hier eine sehr stabile Entwicklung mit leichten Tendenzen zu Mietpreissteigerungen ab.
• Die mittleren Mieten im Citybereich zogen ebenfalls an auf rd. EUR 9,10/m² (2014: EUR 8,50/m²).
• Am Cityrand stiegen die mittleren Mieten deutlich um 28% auf rd. EUR 8,30/m² (2014: EUR 6,50/m²).
• Entsprechend der vorgenannten Erhöhungen ist auch die mittlere Miete im gesamten Stadtgebiet leicht von EUR 7,40/m² auf EUR 7,70/m² gestiegen.
