(openPR) Der Dresdner Büroflächenmarkt konnte 2013 zum ersten Mal die Umsatzmarke von 90.000 m² deutlich übertreffen und erzielte mit rd. 95.000 m² einen Wert, der 17% über dem Vorjahresergebnis liegt (2012: rd. 81.000 m²). Zudem übertrifft der 2013er Wert den jüngsten 5-Jahresdurchschnitt um 18% (Æ 2008 bis 2012: rd. 80.500 m²) und den mittleren Wert der jüngsten Dekade (Æ 2003 bis 2012: rd. 62.700 m²) sogar um 51%. Dresden zählt damit zusammen mit den Städten Essen (2013: 115.000 m²) und Hannover (2013: 125.000 m²) zu den drei umsatzstärksten Büromärkten innerhalb der mittelgroßen deutschen Bürostandorte.
Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von rd. 87.000 m².
Short Facts 2013:
• Das sehr gute Dresdner Ergebnis von 94.800 m² Büroflächenumsatz in 2013 fußt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH hinsichtlich der nachgefragten Flächengrößen auf einer breiten Basis und belegt die Robustheit des Dresdner Büroflächenmarktes: Während in den Bürohochburgen wie z.B. Frankfurt/M. Spitzenergebnisse i.d.R. nur mittels einer überdurchschnittlichen Anzahl von Großabschlüssen erzielt werden (können), erreicht Dresden dies dank einer dynamischen Nachfrage über alle Größenklassen hinweg.
• Mit dem exzellenten Ergebnis weist Dresden 2013 eine überdurchschnittliche Umsatzdynamik (Flächenumsatz/Flächenbestand) von 3,9% auf und übertrifft damit u.a. Leipzig (2,1%) und die Bürometropolen Berlin (2,7%) und Frankfurt (3,6%).
• 2013 wurden rd. 12.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2012: rd. 15.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,5% des gesamten Dresdner Büroflächenbestandes von ca. 2,45 Mio. m².
• Die gute Nachfrage und das geringe Fertigstellungsvolumen führten nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zu einem weiteren moderaten Abbau der Angebotsreserve auf nominell rd. 280.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 11,4% des Gesamtbestandes von rd. 2,45 Mio. m² (Anfang 2013: 282.000 m² bzw. 11,6%).
• Zudem stieg die Spitzenmiete zum vierten Mal in Folge auf EUR 12,00/m² (2012: EUR 11,50/m²; 2011: EUR 11,00/m²; 2010: EUR 10,50/m²).
Prognose / Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen und im Vergleich zum starken Vorjahr weitgehend stabilen Büroflächenumsatz um 87.000 m².
• Bestätigt wird dies durch einen dynamischen Start: AENGEVELT- RESEARCH analysierte im ersten Quartal 2014 einen Flächenumsatz in Höhe von rd. 20.000 m², der 29% über dem Wert des Vorjahreszeitraums liegt (I. Q 2013: 15.500 m²).
• Für 2014 sind keine nennenswerten Fertigstellungen neuer Bürofläche absehbar.
• Entsprechend erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 277.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Angebotssockels auf rd. 160.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX).
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2014 einen Anstieg des Mietniveaus auf rd. EUR 12,50/m². Damit bietet Dresden indessen unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und –Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze 2013 nach Lagen/Ortsteilen
• Die Dresdner Altstadt bleibt der wichtigste Bürostandort: Hier wurden die höchsten Mietflächenumsätze mit rd. 38.900 m² bzw. ein Marktanteil von 41% analysiert (2012: 41.300 m² bzw. 51%).
• Ebenfalls der Innenstadt zugeordnet ist die Neustadt. In diesem Ortsamtsgebiet wurden 12.400 m² Bürofläche umgesetzt (2012: 11.400 m²). Hier dominierten die Anmietungen in der Antonstadt mit 5.300 m² (2012: 4.600 m²).
• Im Norden (Pieschen) wurden rd. 4.700 m² bzw. 5% des Mietflächenumsatzes kontrahiert (2012: 7.500 m², 7%), im Osten (Blasewitz) rd. 5.700 m² bzw. 6% (2012: 3.300 m², 4%).
• Ausgesprochen stark war im Jahr 2013 der Süden (Plauen) mit rd. 12.400 m² bzw. 13% (2012: 10.500 m² bzw. 13%).
• Der Westen bzw. Cotta spielt in Dresden eine eher untergeordnete Rolle. Hier wurde 2013 ein Flächenumsatz von rd. 2.800 m² bzw. 3% registriert. 2011 waren es mit rd. 1.600 m² bzw. 2% noch weniger.
• Auf die peripheren Lagen und sonstigen Lagen entfiel ein Mietflächenumsatz von rd. 17.900 m² bzw. 19% (2012: 7.200 m² bzw. 9%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Stärkste Nachfragegruppe bildeten 2013 unternehmensbezogene und beratende Dienstleister mit einem Flächenumsatz von rd. 42.700 m² (2012: 39.500 m²) bzw. einer Marktquote von 45% (2012: 49%).
• Auf Medien- bzw. IT und Kommunikationsunternehmen entfielen rd. 19.000 m² (2012: 11.000 m²) bzw. 20% (2012: 14%).
• Danach folgen die öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck (u.a. Verbände) mit rd. 18.000 m² bzw. einer Marktquote von 19% (2012: 7.300 m² bzw. 8%).
• Die sonstige Branchen generierten rd. 12.300 m² bzw. 13% (2012: 19.100 m² bzw. 24%).
• Finanzdienstleister spielen in Dresden eine eher untergeordnete Rolle mit einem Flächenumsatz von 2.800 m² (2012: 4.100 m²).
Büroleerstände
Derzeit stehen in Dresden 280.000 m² Bürofläche leer. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 11,4%.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Büroflächenleerstands bzw. des marktfähigen Flächenangebots ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen ungeeignet. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) ist der Gesamtleerstand nach markant unterschiedlichen Flächenqualitäten und daraus resultierenden höchst individuellen Marktwirksamkeiten zu differenzieren:
• Am Dresdner Büromarkt sind von dem gesamten Büroflächenleerstand von 280.000 m² rd. 62.000 m² bzw. 22% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• Außerdem entfallen 19% bzw. 52.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen. Diese Flächen sind definitionsgemäß selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die in Dresden allerdings nicht relevant sind.
• Nach Abzug der drei zuvor erwähnten Flächenbestände in Höhe von insgesamt 114.000 m² vom gesamten Dresdner Büroflächenleerstand (280.000 m²) ergibt sich damit der tatsächlich „marktwirksame Flächenüberhang“ von ca. 166.000 m². Das sind 59% des gesamten Büroflächenleerstands. Bezogen auf den gesamten Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,45 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von 6,8%.
Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt eindeutig, dass die statistische Leerstandsrate (11,4%) wie allerorten auch in Dresden allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Anziehendes Mietniveau
Das marktgerechte Flächenangebot in guten bzw. sehr guten Lagen ist in Dresden knapp. Das wird sich im Berichtszeitraum 2014 mangels spekulativer Bauvorhaben kaum ändern. Infolge des leichten Nachfrageüberhangs in den beliebten zentralen Lagen steigt die Spitzenmiete seit vier Jahren an. Gefragt sind moderne bzw. flexible Flächenzuschnitte im Dresdner Altstadtkern. Hier zeichnet sich eine sehr stabile Entwicklung mit leichten Tendenzen zu Mietpreissteigerungen ab:
• Im Topsegment des Büroflächenmarktes steigen die Spitzenmieten seit 2009. Aktuell werden im Spitzensegment EUR 12,-/m² erzielt (2012: EUR 11,50/m²).
In den beliebten Lagen der inneren Altstadt (Altmarkt) und der Seevorstadt-Ost (Prager Straße) liegen die üblichen Mietpreise in der Regel zwischen EUR 8,50/m² und EUR 11,-/m².
• Die mittleren Mieten im Citybereich zogen ebenfalls leicht an auf rd. EUR 8,50/m², 2012 waren es EUR 8,-/m².
• Am Cityrand ist das Mietniveau günstiger. 2012/2013 sind hier die Mieten im Spitzensegment zuletzt moderat gestiegen (2011: EUR 8,50/m² bzw. 2012 bzw. 2013: EUR 9,-/m²). Für A-Flächen werden derzeit wie im Vorjahr EUR 9,-/m² erzielt. Im Durchschnitt liegen die Mieten am Cityrand bei EUR 6,50/m².
• Mit zunehmender Entfernung zum Zentrum sinkt das Mietniveau. So lagen die Spitzenmieten im erweiterten Cityrand bei unverändert EUR 7,-/m² (2012: EUR 7,-/m²), in den Randgebieten lediglich bei EUR 6,50/m² (2012: EUR 6,50/m²).
