(openPR) 2017 erzielte der Dresdner Büroflächenmarkt einen Flächenumsatz von rd. 105.000 m². Dieser Wert liegt rd. 35% über dem Vorjahreswert (2016: rd. 78.000 m²) und übertrifft auch den Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2007 bis 2016: rd. 80.900 m²) um rd. 30%. Damit ist Dresden hinsichtlich des Büroflächenumsatzes zweitstärkster ostdeutscher Büromarkt nach Leipzig, wo 2017 mit 158.000 m² kontrahierter Bürofläche ebenfalls ein Rekordergebnis erzielt wurde.
Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen etwas geringeren, indessen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 90.000 m², ungeachtet eines ruhigen Starts im ersten Quartal 2018 mit rd. 12.000 m² (I. Q 2017: 19.500 m²).
Short Facts 2017
• Der Dresdner Büroflächenumsatz von 105.000 m² in 2017 fußt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH u.a. auf dem Anstieg der Mietvertragsabschlüsse > 2.000 m²: Entfielen hierauf 2016 rd. 12.500 m², waren es 2017 35.300 m².
• Dresden weist mit dem Ergebnis zudem eine überdurchschnittliche Umsatzdynamik (Flächenumsatz/Flächenbestand) von 4,2% auf (2016: 3,1%).
• 2017 wurden rd. 10.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2016: rd. 13.400 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,4% des Bestands.
• Gleichzeitig setzte sich der Abbau der Angebotsreserve auf nominell rd. 190.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 7,7% des Gesamtbestandes von rd. 2,48 Mio. m² Bürofläche fort (Anfang 2017: 218.000 m² bzw. 8,8%).
• Die Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorjahr (EUR 12,-/m²) auf EUR 13,-/m² gestiegen.
Prognose / Trends 2018
• Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen Büroflächenumsatz um 90.000 m².
• Im ersten Quartal 2018 analysiert AENGEVELT-RESEARCH einen gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunkenen Flächenumsatz von 12.000 m² (I. Q 2017: 19.500 m²). Hierbei gab es mehrere im kleinen vierstelligen m²-Bereich.
• 2018 werden voraussichtlich lediglich 25.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. dies entspricht einer Innovationsquote von gerade einmal 1% des Büroflächenbestandes. Zudem sind hiervon weit über 50% bereits vorvermarktet, so dass sich das am Markt verfügbare Angebot nur unzureichend erhöht.
• Entsprechend erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 165.000 m² Bürofläche.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2018 ein stabiles Mietniveau von rd. EUR 13,-/m². Damit bietet Dresden unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze 2017 nach Lagen/Ortsteilen
• Aufgrund der bereits seit längerem fortschreitenden Verknappung bedarfsgerechter Büroflächen in der Dresdner City sank der hier kontrahierte Büroflächenumsatz 2017 - ungeachtet einer hohen Nachfrage - auf rd. 20.300 m² bzw. einen Marktanteil von 19% (2016: 22.700 m² bzw. 29%).
• Gewinner dieser Verlagerung des Marktgeschehens in andere Stadtlagen waren 2017 insbesondere die Außenbereiche mit 58.000 m² bzw. 55% über (2016: 11.700 m², 15%)
• In den City-Randlagen wurden 13.600 m² bzw. 13% umgesetzt (2016: 21.400 m², 27%).
• Auf die weitere Innenstadt entfielen rd. 11.700 m² bzw. 11% (2016: 14.000 m², 18%).
• Der solitäre Bürostandort im Bereich des Flughafens konnte mit rd. 1.300 m² nicht an den Flächenumsatz des Vorjahres anknüpfen (2016: 8.300 m²).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Durch eine Vielzahl an großflächigen Anmietungen konnten die sonstigen Dienstleister (u. a. Industrie-, Handels-, Verkehrs und Bauunternehmen) einen Flächenumsatz von rd. 40.500 m² (2016: 10.200 m²) realisieren und stellten 2017 mit einem Marktanteil von 39% die mit Abstand stärkste Nachfragegruppe dar.
• Beratende und unternehmensbezogene Dienstleistungsunternehmen, im letzten Jahr noch umsatzstärkste Branche, kontrahierten rd. 34.300 m² Bürofläche (33%) - Platz 2.
• Medien-, IT- und Kommunikationsunternehmen verteidigten mit einem Umsatz von rd. 20.000 m² bzw. 19% den dritten Platz des Vorjahres.
• Die öffentliche Hand/Verbände, im Vorjahr noch auf Platz 2, verzeichneten 2017 einen Umsatzrückgang auf 6.700 m² (2016: 13.400 m²) und belegen den vierten Rang.
• Finanzdienstleister spielen in Dresden weiterhin eine lediglich untergeordnete Rolle und generierten einen geringen Flächenumsatz von 3.400 m² (2016: 2.500 m²).
Büroleerstände
Anfang 2018 standen in Dresden 190.000 m² Bürofläche leer. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 7,7% des Gesamtbestandes von rd. 2,48 Mio. m².
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Büroflächenleerstands bzw. des marktfähigen Flächenangebots ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen ungeeignet. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) ist der Gesamtleer-stand nach markant unterschiedlichen Flächenqualitäten zu differenzieren:
• In Dresden sind vom Büroflächenleerstand rd. 85.600 m² bzw. 46% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Außerdem entfallen 21% bzw. 40.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre durch¬schnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die in Dresden allerdings mit einem Volumen von rd. 1.000 m² nicht relevant sind.
• Nach Abzug der zuvor erwähnten Flächenbestände in Höhe von insgesamt 126.600 m² vom gesamten Dresdner Büroflächenleerstand (190.000 m²) ergibt sich der tatsächlich „marktwirksame Flächenüberhang“ von 63.400 m² (Anfang 2017: 77.000 m²). Das sind 33% des gesamten Büroflächenleerstands. (Anfang 2017: 35%). Bezogen auf den Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,48 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von lediglich 2,6%.
Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt, dass die statistische Leerstandsrate (8,8%) auch in Dresden allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Stabiles Mietniveau
• Aktuell werden im Spitzensegment EUR 13,-/m² erzielt (2016: EUR 12,-/m²). Da sich das qualifizierte moderne Büroflächenangebot in den gefragten Citylagen u.a. aufgrund nur geringer spekulativer Fertigstellungen kaum erhöht, zeichnet sich hier eine stabile Entwicklung ab.
• Die mittleren Mieten im Citybereich zogen dagegen weiter an auf rd. EUR 11,-/m² (2016: EUR 10,15/m²; 2015: EUR 9,10/m²).
• Entsprechend ist auch die mittlere Miete im gesamten Stadtgebiet – wenn auch moderater - von EUR 8,35/m² auf EUR 8,50/m² gestiegen.
