(openPR) Ungeachtet eines verhaltenen Starts Anfang 2014 und einer relativ geringen Zahl von größeren Abschlüssen erreichte der Leipziger Büromarkt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im letzten Jahr einen Büroflächenumsatz von rd. 80.000 m², der damit das Vorjahresergebnis in Höhe von 72.000 m² um rd. 11% übertrifft.
Der Leerstand in Leipzig sinkt seit Jahren. Dies war auch 2014 der Fall. Aktuell stehen in Leipzig rd. 435.000 m³ Bürofläche leer. Das sind rd. 45.000 m² weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote ist mit 12,9% in Leipzig im Vergleich zu anderen Bürozentren ähnlicher Größe zwar immer noch überdurchschnittlich, doch ist von dem statistisch erfassten Leerstand ein bedeutender Anteil nicht oder nur bedingt marktfähig.
„Besonders günstig wirkt sich in Leipzig die überdurchschnittlich hohe Nettoabsorption, d.h. der Büroflächenmehrverbrauch, aus“, begründet Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT RESEARCH, den kontinuierlichen Leerstandsabbau und ergänzt: „In Leipzig entfielen im letzten Jahr 18% des Flächenumsatzes auf Neuansiedlungen und 28% auf Umzüge aufgrund von Flächenexpansionen. Das sind Werte, von denen manche deutsche Metropole wie z.B. Düsseldorf nur träumen kann.“
Dieser Flächenmehrverbrauch führt bei Flächen innerhalb des Rings zu ersten Verknappungen und damit zu einem leicht steigenden Mietpreisniveau. In Leipzig werden inzwischen für Top-Büroflächen in zentralen Lagen rd. EUR 13,-/m² erzielt und innerhalb des Rings im Mittel EUR 9,-/m².
Ausblick 2015
• „Leipzigs Wirtschaft und auch der Bürostandort haben noch deutlich mehr Potential, als der Büroflächenumsatz des Jahres 2014 vermuten lässt“, so Schmidt. Als einen Grund nennt er die noch junge, aber wachsende Unternehmensstruktur und so erwartet er auch für 2015 einen moderat wachsenden Büroflächenumsatz um 90.000 m².
• Angesichts eines auch 2015 anhaltenden Büroflächenmehrverbrauchs durch Unternehmensgründungen, -neuansiedlungen bzw. -expansionen ist weiterhin mit einem Abbau der Leerstände zu rechnen: Bis Ende 2015 erwartet AENGEVELT-RESEARCH, dass der Leerstand in Leipzig unter die Marke von 400.000 m² sinken wird.
• Die Spitzenmiete zog im Jahresverlauf 2014 auf EUR 13,-/m² an. Hier zeichnet sich 2015 eine Stabilisierung auf diesem Niveau ab.
Kleinteile Abschlüsse dominieren das Marktgeschehen
• Abschlüsse im kleinteiligen Segment dominierten das Marktgeschehen. So wurden über 90% der Mietverträge (2013: 83% %) im Größensegment unter 500 m² registriert. Auf die kleineren Zuschnitte verteilt sich der Büroflächenumsatz wie folgt:
Auf Flächen bis 250 m² entfielen 2014 mit 28.200 m² mehr als ein Drittel (35%) des gesamten Flächenumsatzes (2013: 24.000 m² bzw. 33%).
Auf Flächen zwischen 250 m² bis 500 m² entfiel ein Flächenumsatz in Höhe von rd. 16.500 m² bzw. 21% (2013: 10.500 m² bzw. 15%).
• Etwa 24% bzw. 19.100 m² des Flächenumsatzes wurden in der Größenklasse zwischen 500 m² bis 1.000 m² generiert (2013: 21% bzw. 14.900 m²).
• Lediglich 16.200 m² bzw. 21% wurden im Flächensegment ab 1.000 m² umgesetzt (2013: 31% bzw. 22.700 m²).
Dominierende Nachfrage von Dienstleistern
• 2014 waren unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit einem Anteil von rd. 44% am gesamten Flächenumsatz die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden im Jahresverlauf rd. 35.400 m² Bürofläche umgesetzt. Im Vorjahreszeitraum lag die Flächenumsatzquote bei 52% bzw. der Flächenumsatz dieser Branchen bei rd. 37.500 m².
• Der Gruppe der Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen war 2014 ausgesprochen anmietungsfreudig. Auf sie entfiel rd. 19.600 m² bzw. 25% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (2013: 9.500 m² bzw. 13%).
• An dritter Stelle folgen die sonstigen Nachfrager, denen auch Handels- und Industrieunternehmen zugeordnet sind, mit rd. 12.400 m² Bürofläche bzw. 16% des gesamten Flächenumsatzes (2013: 10.500 m² bzw. 15%).
• Leicht darunter liegen die Flächenumsätze, die durch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand generiert wurden. Sie kontrahierten 2014 rd. 11% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes bzw. rd. 9.100 m² Bürofläche (2013: 10.600 ² bzw. 15%).
• Wie in den Jahren zuvor spielen Finanzdienstleister und Versicherungen eine nur untergeordnete Rolle am Leipziger Büromarkt. Auf sie entfiel 2014 ein Büroflächenumsatz in Höhe von rd. 3.500 m² bzw. ein Anteil von rd. 4% des gesamten Büroflächenumsatzes in Leipzig (2013: 3.900 m² bzw. 5%).
Umsatz nach Lagen
• In Leipzig konzentrierte sich der Büroflächenumsatz 2014 - wie in den Vorjahren - auf die an den Ring angrenzenden Cityrandbereiche. Hier wurde 2014 ein Umsatzanteil von rd. 69% bzw. rd. 55.300 m² Bürofläche kontrahiert (2014: 69% bzw. 49.600 m²).
• Auf die Innenstadtlagen entfielen rd. 21% bzw. 16.900 m² (2013: 26% bzw. 18.600 m²), auf die direkte Ringlage 6.100 m² bzw. 8% (2013: 3.100 m² bzw. 4%) und auf den Stadtrand 1.700 m² bzw. 2% (2013: 700 m² bzw. 1%).
Dazu Schmidt: „Der rückläufige Umsatz in den Innenstadtlagen ist weniger auf eine geringere Nachfrage zurückzuführen, als vielmehr auf die dort nur in geringem Umfang verfügbaren Flächen und Angebotsqualitäten.“
Weiterhin sinkende Leerstände
• Die Büroflächenleerstände sind binnen Jahresfrist erneut gesunken und betragen derzeit rd. 435.000 m² (Ende 2013: rd. 480.000 m²).
• Die Leerstandquote sank binnen Jahresfrist von 14,3% auf 12,9% des Gesamtbüroflächenbestandes von knapp 3,4 Mio. m².
Spitzenmiete gestiegen – Durchschnittsmieten auch
• Im Spitzensegment bleibt das Angebot bei reger Nachfrage knapp. Dementsprechend stieg die Spitzenmiete für Büroflächen in Top-Lagen im Jahresverlauf 2014 von EUR 12,-/m² auf EUR 13,-/m².
• Auch bei den mittleren Mieten in City-Lagen analysiert AENGEVELT-RESEARCH steigende Mieten: Das durchschnittliche Mietpreisniveau lag hier seit 2010 stabil bei EUR 8,00/m². Im Sommer 2012 kletterte es dann auf EUR 8,20/m² und gab 2013 wieder auf EUR 8,00/m² nach. Im Jahresverlauf 2014 zog die Durchschnittsmiete deutlich an und pendelte sich im Mittel bei rd. EUR 9,-/m² ein.
• In unmittelbarer Ringlage liegen die Mieten bei rd. EUR 8,-/m² und im Gebiet des Cityrands im Mittel bei EUR 6,70/m².
