(openPR) Ergebnisse der aktuellen Herbstbefragung 2014
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Der AWI sinkt in der aktuellen Herbstbefragung auf 67,7 Punkte (Sommerbefragung 2014: 68,7 Pkt.). Er zeigt damit zwar unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit steigendem Miet- und Kaufpreisniveau an, nähert sich aber allmählich dem Marktgleichgewicht. Dieses liegt zwischen 40 bis 60 Punkten.
Der Rückgang des AWI vollzog sich dabei zum zweiten Mal in Folge über alle Wohnlagen. In guten Lagen gab er sogar bereits zum achten Mal in Folge nach und liegt mit nur noch 66,2 deutlich unter dem Höchststand im Herbst 2012 (80,8). Damit werden insbesondere in guten Wohnlagen starke Miet- und Kaufpreissteigerungen zunehmend weniger möglich.
„Zum einen wird vielerorts ein natürlicher Mietpreisdeckel erreicht, zum anderen sind häufig Mietpreiserhöhungen bei den Bestandsmieten bereits erfolgt“, erklärt Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, diese Entwicklung und führt weiter aus: „Da zugleich viele Nachfrager ihre Wohnkosten durch Umzug bereits reduziert haben, werden Neuvermietungen im Bestand seltener. Entsprechend dürften diese Potentiale inzwischen weitergehend ausgeschöpft sein.“
Grundsätzlich rechnet gut die Hälfte (51%) der Befragungsteilnehmer aber immer noch mit steigenden Mieten: In mittleren Lagen erwarten dies 60% (Sommer 2014: 64%), in guten Lagen 50% (Sommer 2014: 55%) und selbst in einfachen Lagen sind es 44% (Sommer 2014: 50%).
Dabei profitieren Eigentümer besonders in einfachen Lagen vom Abbau der Leerstände ohne substanzielle Verbesserung der Wohnungsqualität.
Eine Entspannung für den Wohnungsmarkt sieht Schmidt nicht: Zwar rechnen unverändert 39% der Teilnehmer mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, für einfache Lagen ist die Quote allerdings mit 23% rückläufig (Sommer 2014: 29%). Schmidt: „Insbesondere in Wachstumsregionen sind und bleiben Wohnungen im preiswerten Segment knapp.“
Hier können Sie die Langfassung der AWI-Herbsbefragung 2014 als kostenlose PDF-Datei herunterladen:
http://www.aengevelt.com/uploads/presse/1415264826AENGEVELT-RESEARCH_Ergebnisse_AWI-Herbstbefragung_2014_Langfassung.pdf
Mietermarkt
· Mit einem Rückgang der Mieten rechnen (über alle Lagen) lediglich 6% (Sommer 2014: 7%). In mittleren Lagen rechnen mit 2% der Befragten die wenigsten mit nachgebenden Mieten (Sommer 2014: 4%). In einfachen Lagen trifft das auf 6% zu (Sommer 2014: 10%). In guten Lagen können sich mittlerweile immerhin 11% vorstellen, dass die Mieten nachgeben (Sommer 2014: 9%; Frühjahr 2014: 8%).
· Ungeachtet des bereits geringen Leerstandes erwartet ein Großteil der Befragten einen weiteren Abbau der Leerstände: In guten Lagen sind es 46,5% (Sommer 2014: 46%) und in mittleren Lagen 46% (Sommer 2014: 48%). In einfachen Lagen sind es immerhin noch 27%, auch wenn die Quote rückläufig ist (Sommer 2014: 35%).
· Der AMI (AENGEVELT-Mietwohnungs-Index) berücksichtigt neben den Mieten außerdem noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Richtung über die Entwicklung.
· Der AMI hat zum dritten Mal in Folge nachgegeben und stellt sich aktuell auf 69,2 Punkte (Sommer 2014: 69,7 Pkt.). Im Winter 2013/2014 waren es noch 72,2 Punkte. Trotz der rückläufigen Tendenzen zeigt der AMI über alle Lagen hinweg weiterhin ein Marktungleichgewicht zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter) an. Mit einem Einbruch der Mieteinnahmen bzw. rückläufigen Mietpreisniveau auf breiter Front ist daher keineswegs zu rechen. Die rückläufige Entwicklung deutet lediglich auf das Ende überdurchschnittlicher Mieterhöhungsspielräume hin.
· In einfachen Lagen ging der lagedifferenzierte AMI zum dritten Mal zurück und stellt sich aktuell auf 64,6 Punkte (Sommer 2014: 65 Pkt.).In mittleren Lagen gab der lagedifferenzierte AMI ebenfalls zum dritten Mal nach auf nun 72,9 Punkte (Sommer 2014: 73,4).In guten Lagen fiel der lagedifferenzierte AMI sogar zum inzwischen siebten Mal in Folge auf aktuell 67,4 (-0,7 Pkt.). Die Indexwerte in guten Lagen zeigen zwar immer noch einen Vermietermarkt an, der Trend belegt aber, dass die Zuwächse künftig nicht mehr so deutlich ausfallen dürften.
Wohninvestments: Lagedifferenzierte Entwicklungen
· Beim AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) wechselte seit Frühling 2012 das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal, so dass sich kein nachhaltiger Trend ableiten ließ. Nun ist der AII zum zweiten Mal in Folge gesunken und liegt derzeit bei 66,3 Punkten (Sommer 2014: 67,7 Pkt.; Frühling 2014: 68,3 Pkt.).
· In guten Lagen (AII-Subindex: 66,2 Pkt.) fiel er zum vierten Mal, diesmal zwar nur um 0,2 Punkte, insgesamt aber um markant - 7,7 Punkte. In den mittleren Lagen stieg er zum dritten Mal auf nun 73,3 Punkte.In den einfachen Lagen zeigt der AII nach unten. Zog er in der Frühlingsbefragung noch an (+4,2 Pkt.), gab er im Sommer und nun in der Herbstbefragung erneut nach. Aktuell ist er um 3,9 Punkte auf 56,5 Punkte gesunken. Er liegt damit wieder im Marktgleichgewicht.
Fazit
· Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter gut da. Das betrifft alle Lagen. Grundsätzlich besteht ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Ein Trend zurück Richtung Marktgleichgewicht ist zu erkennen, dieser Prozess verläuft aber sehr langsam.
· Die Bautätigkeit steigt, doch die Diskussion um Mietobergrenzen und um Subventionen hält einige Investoren vom Neubau und von Bestandssanierungen ab. Somit besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen und treibt weiter das Mietpreisniveau.
· Die Zeit des starken Preisauftriebs ist allerdings vorbei: Da die Löhne nicht in dem Maße gestiegen sind wie die Mieten, sind insbesondere in den guten Lagen Mietsteigerungspotentiale weitgehend ausgereizt. Eine weitere Renditekontraktion scheint in den guten Lagen ebenso kaum noch möglich. Spielräume gibt es am ehesten noch in mittleren Lagen.
· Aktuell profitieren Eigentümer (noch) vom Abbau der Leerstände und dies ohne wesentliche Verbesserung der Wohnungsqualitäten. Dies birgt die Gefahr, dass Sanierungsmaßnahmen nicht nur verschleppt werden, sondern ausbleiben und zu einer Verschlechterung der Bausubstanz im Bestand führen. Daraus resultieren erhebliche Risiken für Vermieter. Denn wenn auch kurz- bis mittelfristig in den Wachstumszentren keine Leerstände drohen: Langfristig wird die Produktkonkurrenz zunehmen. Im gehobenen Segment zeichnet sich dies bereits ab.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
