(openPR) Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Ergebnis der aktuellen Frühjahrsbefragung 2017: Nach dem Rekordwert im Herbst 2016 (Herbstbefragung 2016: 77,1 Pkt.) hat der AWI nun leicht auf 76,1 Punkten nachgegeben, verbleibt indessen auf sehr hohem Niveau. Dabei vollzog sich diese Entwicklung über alle Wohnlagen, allerdings mit unterschiedlichen Ausprägungen.
Am geringsten sank der Wert in einfachen Lagen: um 0,4 Punkte von 74,1 (Herbst 2016) auf 73,7 Punkte, gefolgt von den mittleren Lagen mit minus 0,7 Punkten auf 78,6 Herbst 2016: 79,3). Den stärksten Rückgang verzeichnen die guten Lagen. Hier ging der Wert um 3,2 Punkte auf 73,5 zurück (Herbst 2016: 76,7) und liegt damit erstmals unter dem Wert in den einfachen Lagen.
Ungeachtet der unterschiedlichen Entwicklungen zeigt der AWI unverändert in allen Lagen klar einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
Besonders beachtenswert ist der Wert des AWI in den einfachen Lagen: Befand sich dieser noch im Frühjahr 2015 mit 59,7 Punkten im Marktgleichgewicht, bewegt er sich mittlerweile auf dem Niveau der mittleren und guten Lagen. „Die Attraktivität einfacher Lagen ist u.a. als eine Reaktion auf die aktuelle Zuwanderung zu sehen, durch die kurz- und mittelfristig der Bedarf an Mietwohnungen vor allem in einfachen Lagen rasant gestiegen ist“, erläutert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, und führt weiter aus: „Die Bautätigkeit in Deutschland ist zwar gestiegen, doch liegen die Neubaufertigstellungen immer noch deutlich unter dem 20-Jahres-Durchschnitt. Weiteres Problem: Der Wohnungsneubau insbesondere in den Wachstumskernen findet schwerpunktmäßig in den gehobenen Miet- und Kaufpreissegmenten statt. Entsprechend besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit vor allem im mietpreisgünstigen Bereich. Hier wird sich die Situation weiter verschärfen.“
Hier können Sie die Langfassung der AWI-Frühjahrsbefragung 2017 kostenlos als PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/AENGEVELT-RESEARCH_Ergebnisse_AWI-Fruehjahrsbefragung_2017_Langfassung.pdf
Mietwohnungsmarkt
Vor diesem Hintergrund rechnet Fenderl gerade in einfachen Lagen mit einem stärker anziehenden Mietpreisniveau. Das bestätigen auch die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: Mit einem Rückgang der Mieten rechnet lediglich 0,2% der Befragten (Herbst 2016: 1%). Von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung gehen dagegen 73% der Befragten aus (Herbst 2016: 69%). In einfachen Lagen ist der Anteil derer, die von einer zunehmenden Mietpreisentwicklung ausgehen, weiter auf 75% gestiegen (Herbst 2016: 69%). In mittleren Lagen ist der Wert innerhalb eines halben Jahres auf hohem Niveau konstant geblieben (79%). Auch in guten Lagen ist der Anteil mit 64% weiter gestiegen (Herbst 2016: 61%). Hier ist trotz inzwischen hoher Preise offenbar noch kein Ende der Mietpreisspirale zu erkennen.
Hier kann ausschließlich mittels einer signifikanten Erweiterung des Wohnungsangebotes in allen Preiskategorien durch Neubau und Bestandsertüchtigung wirksam gegengesteuert werden. Ansonsten besteht insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von Haushalten unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung. Dazu Michael Fenderl: „Zahlungskräftige Haushalte mieten Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus qualitativ geringeren, bislang aber preiswerteren Wohnungen verdrängt.“
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
· Beim AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Herbst 2014 das Vorzeichen der Veränderungen nahezu von Quartal zu Quartal. Von Frühjahr 2015 bis Frühjahr 2016 stieg dann der Index kontinuierlich an, um dann im Herbst 2016 erneut nachzugeben. Dies setzte sich in der Frühjahrsbefragung 2017 mit einem Rückgang auf 73,6 Punkte fort (Herbst 2016: 75,7 Punkte).
· In guten Lagen ist der AII markant um 5,1 Punkte auf 72,3 Punkte gesunken (Herbst 2016: 77,4 Punkte).
In mittleren Lagen sank der Wert gegenüber Herbst 2016 um 1,2 Punkte auf aktuell 77,6 Punkte und in einfachen Lagen um 2,2 Punkte auf aktuell 68,4 Punkte. Dennoch ist damit auch in einfachen Lagen weiterhin ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
· Mit 54% geht unverändert die Mehrheit der Befragungsteilnehmer von einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments aus (Herbst 2016: 59%).
43% erwarten eine stabile Nachfrage (Herbst 2016: 34%). Lediglich 4% sehen ein leichtes Nachlassen der Nachfrage (Herbst 2016: 5%).
· Entsprechend erwarten 62% weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Herbst 2016: 67%). 36% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Herbst 2016: 26%). Lediglich 5% erwarten sinkende Preise (Herbst 2016: 5%).
Fazit
· Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter sehr gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein markantes Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter/Eigentümer. Der aktuelle - wenn auch im Vergleich zur Vorperiode rückläufige - AWI zeigt eine Verfestigung des Trends der weiteren Verknappung. Damit ist er ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen noch nicht vorbei sind.
· Hiervon könnten vor allem Eigentümer von Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen profitieren und sollten eine Verkaufsentscheidung verstärkt in Betracht ziehen, so lange noch überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind.
· Obwohl die Reallöhne seit 2014 wieder stärker ansteigen, hat die Reallohnstagnation der letzten zwei Jahrzehnte dazu geführt, dass die Mieterschwinglichkeit bei großen Bevölkerungsgruppen bereits ausgereizt ist. Dementsprechend sind vielerorts Mietpreissteigerungen häufig ausgeschöpft. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten Lagen auf breiter Basis kaum realisierbar.
· In einfacheren, weniger gefragten Lagen gibt es trotz aktueller Nachholeffekte dagegen offenbar noch Spielräume, allerdings mit steigendem Risiko. Das betrifft weniger die Wachstumskerne. Hier besteht vielmehr die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
