(openPR) Rentadomo Fonds – übles Spiel der Raiffeisenbank Feldkirchen
Sorgenfalten auf der Stirn haben derzeit die Anleger der diversen Rentadomo-Fonds, die ihre Beteiligungen nach unserer Kenntnis weit überwiegend über die Raiffeisenbanken Feldkirchen bei München und München-Nord (ehemals Feldmoching) finanziert hatten. Die Fondsgesellschaften mit Namen wie Erste Grundbesitz KG ERGE Beteiligungsgesellschaft mbH & Co., Dritte Grundbesitz KG Stadtgrund Beteiligungs GmbH & Co. oder Erste Grundbesitz Rentadomo Fondsverwaltung GmbH & Co. – insgesamt gibt es zehn Gesellschaften – sind geschlossene Immobilienfonds, die in Immobilien, zumeist im Berliner Raum, aber auch an anderen Orten Deutschlands, investieren. Die prognostizierten Mieteinnahmen werden durchwegs nicht erreicht, die Anleger erhalten nur reduzierte Ausschüttungen, die Belastung ist zum Teil drastisch höher als beim Verkaufsgespräch berechnet. Soweit ist das alles nichts Neues.
Auch der Umstand, dass es vor Vertriebsbeginn zwischen den Finanzierungsbanken und den Initiatoren umfangreiche Absprachen gibt, ist nicht weiter ungewöhnlich, wenngleich derartige Vereinbarungen vor Gericht gerne abgestritten werden, um sich rechtliche Vorteile zu verschaffen. Dabei wäre durchaus interessant zu wissen, was da alles vereinbart wurde. Hier muss sich nun die Raiffeisenbank Feldkirchen bei München den Spiegel vorhalten lassen. Vereinbart wurde nämlich konkret, dass zugunsten der Raiffeisenbank Feldkirchen Grundschulden an den Fondsimmobilien bestellt und Depots und die Liquiditätsreserve verpfändet werden. Und dies zur Sicherung der Anteilsfinanzierungen der einzelnen Darlehensnehmer. Verständlich, dass man nicht wollte, dass eine derartiger Regelung publik wird, bedeutet sie doch nicht weniger, als dass jeder einzelne Fondsgesellschafter mit seiner Einlage für etwaige Zahlungsprobleme anderer Gesellschafter – die er gar nicht kennt und auf deren Beitritt er gar keinen Einfluss hat – mit haftet. Womit wohl die wenigsten einverstanden wären.
Ausreichende Grundlagen dafür oder Hinweise auf eine solche Praxis finden sich in den Gesellschaftsverträgen oder in den Prospekten konsequenter Weise nicht. Rechtsanwältin Jana Narloch von der Kanzlei Lachmair & Kollegen: „Wir gehen davon aus, dass derartige Vereinbarungen hinter dem Rücken der Anleger strafbar sind. In Betracht kommen Untreue und Kapitalanlagenbetrug. Wir haben deshalb in einem derartigen Fall gegen die Verantwortlichen der Raiffeisenbank Feldkirchen Strafanzeige gestellt.“
Die sich daraus ergebenden Schadensersatzansprüche gegen die Fondsverantwortlichen können im Rahmen des so genannten Einwendungsdurch- bzw. -rückgriffs wegen des verbundenen Geschäfts gegenüber der Bank geltend gemacht werden. Die Bank haftet in einem solchen Fall auch wegen der Verletzung von eigenen Aufklärungspflichten. Der Bank sind die Geschäfte zwischenzeitlich offenbar zu heiß geworden. Sie hat die Rentadomo-Darlehen an die BAG Hamm abgetreten, die sich überwiegend mit Problemfinanzierungen aus dem Bereich der Raiffeisenbanken beschäftigt. Die soll nun offensichtlich eintreiben, was noch eingetrieben werden kann. Unter die Räder kommen dabei möglicherweise auch Kunden, die bislang ihre Kredite störungsfrei bedient haben, wenn es etwa um die Verlängerung der Konditionen geht.
Ein großes Risiko geht die BAG nicht ein. Wenn Kunden Ansprüche einwenden, kann man ja immer noch an die Liquiditätsrücklage. Den Letzten aber beißen die Hunde. Und der Letzte ist leider wieder mal der Kunde.
Vermögensvernichtung à la Falk
Der Zusammenbruch der Falk-Gruppe als solche ist mittlerweile ja weithin bekannt. Mit Spannung bleibt allerdings noch zu erwarten, worauf er im Einzelnen zurückzuführen ist. Die Staatsanwaltschaft München I ermittelt eifrig. Ihre Erkenntnisse könnten ein erhellendes Licht auf allgemeine Praktiken der Immobilienfondsbranche werfen. Wir sind davon überzeugt, dass die Ursachen viel weiter zurückreichen, als es Falk &. Co. bisher einräumen.
Ein drastisches Beispiel dafür liefert der Falk-Fonds 75, der 2001 verkauft wurde. Die bedeutendste Immobilie des Fonds war ein Modezentrum bei Hannover, das Einkaufsmöglichkeiten für gewerbliche Kunden bieten sollte. Die Objektgesellschaft des Fonds hatte es 2001 für über 46 Mio. Euro angekauft. Grundlage für diesen Preis war ein Generalmietvertrag über mehr als 4 Mio. Euro mit der Tochtergesellschaft eines internationalen Konzerns, der hinter der Mieterin und dem Nutzungskonzept stehen sollte. Laut dem Prospekt sollte der Wert der Immobilie daher sogar über 50 Mio. Euro betragen.
Leider stand besagter Konzern aber dann zumindest rechtlich doch nicht hinter seiner Tochter. Die in 2005 erlöste Miete betrug nur noch rund 260.000,-- Euro, das sind gerade einmal 6 % der prospektierten Miete. Am 17.03.2006 findet nun eine außerordentliche Gesellschafterversammlung statt. Den Anlegern wird dringend empfohlen, dem Verkauf der Immobilie zu einem Preis von ca. 7,5 Mio. Euro zuzustimmen. Dies wäre ein Wertverlust in fünf Jahren von ca. 85 %. Einzige Kaufinteressentin ist im Übrigen eine andere Tochter des besagten Konzerns. „Wir haben keine Zweifel, dass die Anleger hier 2001 über den tatsächlichen Wert der Immobilie schwerwiegend getäuscht wurden“, so Rechtsanwalt Tobias Pielsticker von Lachmair & Kollegen. Schadensersatzklagen gegen die Verantwortlichen sind daher anhängig.
Bavaria Fonds - gezielte Vermögensvernichtung
Ein besonders skurriles Angebot liegt uns in Form der Münchner "Bavaria Fonds Grundstücks und Vermögensverwaltungs GmbH und Co. KG" vor. Es zeigt exemplarisch, was hierzulande alles möglich ist und angeboten werden kann, ohne dass dies unmittelbare strafrechtliche Sanktionen nach sich zieht. Es handelt sich einmal mehr um einen Blind-Pool-Fonds. Der Prospekt enthält keinerlei nachvollziehbares Zahlenmaterial oder Angaben über die bisherigen Aktivitäten in der Gesellschaft oder ihrer Initiatoren. Wie viel Geld bislang eingeworben und wie es verwendet wurde, ist nicht ersichtlich. Beteiligen kann man sich grundsätzlich über einen so genannten "Treuhandkommanditisten", einen Münchner Rechtsanwalt. Ansonsten lässt sich der Vertragskonstruktion entnehmen, dass es den Initiatoren am liebsten ist, wenn sie von Ihren Kapitalgebern nach Zahlung nicht mehr behelligt werden.
So ist auch lediglich der Treuhänder zur Gesellschafterversammlung zu laden. Informationen werden bestenfalls spärlich (in "kaufmännisch üblicher Form") erteilt. Was bislang mit dem Geld geschah, kann man allenfalls erraten. Es soll in verschiedene Investitionsbereiche, "Bavaria-Welten" genannt, fließen. Wie üblich handelt es sich um Immobilien, Wertpapiere und Beteiligungen an Unternehmen. Was davon jemals umgesetzt wurde - man weiß es nicht. Wie üblich werden Steuervorteile in Form von Verlustzuweisungen versprochen. Das ist aber ganz offensichtlich auch alles, was ein potenzieller Anleger erwarten kann.
Der Gesellschaftsvertrag sieht vor, dass sogar am Ende der Laufzeit, wenn der Anleger seine vollständige Einlage erbracht hat, von einem entsprechenden Auseinandersetzungsguthaben die "Gestehungskosten" abzuziehen sind. Das sind die 17,1% plus Agio, die ausweislich des Prospektes in die so genannten "weichen Kosten" fließen. Das "Auseinandersetzungsguthaben" ist - in absolut unüblicher Weise - ohne Berücksichtigung von stillen Reserven und ohne Ansatz eines Firmenwerts zu ermitteln. Praktisch bleibt dann nichts mehr über. Es sind ja gerade die stillen Reserven und der Firmenwert, mit denen die so genannten "Mitunternehmermodelle" schmackhaft gemacht werden. Vorliegend würde das bedeuten, dass Abschreibungen vom Anschaffungswert abgezogenen würden. Gewinne in Form von Wertsteigerungen sind praktisch abgeschnitten.
Rechtsanwalt Wilhelm Lachmair: "Ein derartiges Geschäftsgebaren halte ich für sittenwidrig. Es ist auf Dummenfang ausgerichtet. Die Kunden sind chancenlos."
Die Beteiligungen werden außerordentlich aggressiv vertrieben. Dies geschieht hauptsächlich über die Vertriebsorganisation ADFM. Potenzielle Interessenten werden mittels vermeintlicher Stellenangebote geködert. Die "Stelle" besteht dann darin, dass man weitere Interessenten zu den Vertriebsveranstaltungen anschleppen muss. Zudem wird man aufgefordert, seine Lebensversicherungsunterlagen mitzubringen. In einer ganzen Reihe hier aktenkundiger Fälle wurden die Betreffenden dann soweit gebracht, dass sie ihre Ansprüche aus den Lebensversicherungspolicen als "Einmaleinlage" für die Bavaria Fonds abtraten. Auch dieses offensichtlich unseriöse Vertriebs-Verhalten spricht für sich.
Haustürwiderruf bei Immobiliengeschäften – OLG Bremen entscheidet zugunsten der Anleger
Als erstes deutsches Gericht hat das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen in einem Urteil vom 02.03.2006, Aktenzeichen 2 U 20/02, die Vorgaben des EuGH vom 25.10.2005 umgesetzt. Der EuGH hatte entschieden, dass Banken für Schäden, die aus unterbliebenen Widerrufsbelehrungen resultieren, einstehen müssen. Schwierig war allerdings, diese Vorgaben in deutsches Recht umzusetzen. Der EuGH entscheidet ja keineswegs die ihm vorgelegten Fälle endgültig, sondern nimmt nur zu Einzelfragen im Hinblick auf das Europäische Recht Stellung. Eines der seinerzeit vorlegenden Gerichte hat jetzt entschieden.
In diesem Land hat ja ein Großteil der Gerichte den vermeintlichen Kunstgriff vollbracht, dem Verbraucher im kreditfinanzierten Erwerb sogenannter Schrottimmobilien ein Widerrufsrecht im Hinblick auf die Verträge mit der Bank zuzusprechen und zugleich die Rechtsfolgen eines etwaigen Widerrufes so auszugestalten, dass er die Position des Verbrauchers eher verschlechterte, als sie zu verbessern. Es gab Steine statt Brot. Das Ergebnis schien einigen Gerichten unbefriedigend, was nicht zuletzt auch die Bremer Richter bewog, den EuGH nochmals zu befragen.
Und nun hat das Oberlandesgericht in Bremen unter Berücksichtigung der Vorgaben des EuGH die Klage der Crailsheimer Volksbank abgewiesen, mit der die Rückzahlung eines Kredites für eine derartige „Schrottimmobilie“ eingefordert worden war. Die Bremer Richter stellten in Übereinstimmung mit dem EuGH fest, dass das Risiko des gesamten Geschäftes hier nicht vom Verbraucher, sondern von der Bank getragen werden müsse und diese daher keinen Anspruch auf eine Rückzahlung des Kredites besäße. Der Wohnungskäufer war in seinen Privaträumen überrumpelt worden, einen Darlehensvertrag und eben den Wohnungskauf abzuschließen. Über sein daraus resultierendes Widerrufsrecht war er nicht belehrt worden. Dadurch sei es ihm verwehrt gewesen, sich über einen Widerruf von dem gesamten Geschäft zu lösen. Letzteres wäre gegebenenfalls schon deshalb möglich gewesen, weil auch der Kaufvertrag über das Appartement unwirksam gewesen sei.
Natürlich bleibt nun abzuwarten, wie sich der Bundesgerichtshof im Rahmen des Revisionsverfahrens äußern wird. Im Ergebnis hat der Verbraucherschutz mit dem Urteil aus Bremen daher zwar noch nicht endgültig gesiegt. Die Vorzeichen standen aber lange nicht mehr so gut wie heute.
Zu allen angesprochenen Fällen stehen wir Ihnen jederzeit gerne für weitere Einzelheiten und Hintergrundinformationen zur Verfügung.
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