(openPR) 2013 wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Leipziger Büroflächenmarkt rd. 72.000 m² umgesetzt. Zusammen mit dem Jahr 2010 ist dies das niedrigste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Gegenüber dem Vorjahr (2012: rd. 90.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 20%. Zudem liegt die 2013er Marktleistung 21% unter dem Wert des jüngsten 10-Jahresdurchschnitts (Æ 2003 bis 2012: rd. 90.900 m²).
Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf 80.000 m² anziehenden Büroflächenumsatz. Im 1. Quartal lag die Marktleistung bei überdurchschnittlichen 21.000 m².
Short Facts 2013:
• Das Ergebnis von 72.000 m² Büroflächenumsatz in 2013 ist im wesentlichen auf das Fehlen großvolumiger Abschlüsse ab 2.000 m² zurückzuführen: Im Jahr 2012 erfolgten sechs Abschlüsse in der Größenklasse ab 2.000 m² mit einem Flächenumsatz von insgesamt 24.500 m² und einer Marktquote von 27%. 2013 gab es in diesem Größensegment lediglich zwei Abschlüsse mit zusammen rd. 10.400 m². Die Marktquote halbierte sich auf 14%.
Dagegen erhöhte sich der Marktanteil der Abschlüsse bis 250 m² von 24% auf 33% bzw. 24.000 m² (2012: 21.800 m²). Insgesamt entfielen 2013 69% bzw. 49.500 m² auf Verträge bis 1.000 m² (2012: geringere Marktquote von 54% indessen nahezu identischer Flächenabsatz von 48.600 m²).
• Hinter der kleinteiligeren Nachfrage u.a. stehen junge, neue und wachsende Unternehmen: Dadurch werden Jahr für Jahr in Leipzig zusätzliche Flächen in Anspruch genommen (Büroflächenmehrverbrauch). So entfiel in den letzten vier Jahren ein überdurchschnittlich hoher Anteil von 45% bis 60% des Büroflächenumsatzes auf Flächenexpansionen, Neuansiedlungen bzw. Neugründungen (2013: 53%; 2012: 45%).
• Dies führt dazu, dass der Leerstand - auch in Jahren mit geringeren Büroflächenumsätzen - kontinuierlich sinkt: Standen in Leipzig Ende 2012 noch rd. 520.000 m² Bürofläche leer, waren es wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert Ende 2013 480.000 m². Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 14,3% (2012: 15,6%)
• 2013 wurden lediglich 5.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2012: rd. 14.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,1% des gesamten Büroflächenbestandes von 3,35 Mio. m². Hiervon standen Ende 2013 keine Flächen zur Anmietung zur Verfügung.
• Die Verknappung an Flächen innerhalb des Rings führt dazu, dass die Spitzenmieten auf EUR 12,-/m² (Ende 2012: EUR 11,50/m²) angestiegen sind.
Prognose / Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf rd. 80.000 m² anziehenden Büroflächenumsatz.
• Für das erste Quartal 2014 analysierte AENGEVELT- RESEARCH einen Flächenumsatz in Höhe von rd. 21.000 m², der 31% über dem Wert des Vorjahreszeitraums liegt (I. Q 2013: 16.000 m²).
• Bis Ende 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 440.000 m² Bürofläche (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH LeerstandsindEX).
• 2014 werden rd. 11.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (= Innovationsquote: 0,3%), von denen lediglich noch 3.000 m² verfügbar sind.
• Die Spitzenmiete stellt sich 2014 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil auf rd. EUR 12,00/m². Indessen zeichnen sich aufgrund weiterer Verknappungen in gefragten Lagen vor allem im mittleren Preissegment Erhöhungstendenzen ab.
Büroflächenumsätze nach Lagen
• Auf den Altstadtkern (Innenstadt) entfielen rd. 18.600 m² bzw. 26% des gesamten Büroflächenumsatzes (2012: 23.500 m² bzw. 26%). Höhere Umsatzanteile sind hier ungeachtet der regen Nachfrage durch die zunehmende Angebotsverknappung insbesondere großer zusammenhängender Flächen limitiert.
• Hiervon profitieren vor allem die erweiterten Cityrandlagen, auf die wie bereits 2012 der größte Flächenumsatz mit rd. 69% bzw. gut 49.600 m² entfiel (2012: 58% bzw. 52.300 m²).
• In direkter Ringlage wurden 2013 nur noch 3.100 m² bzw. 4% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes kontrahiert (2012: 13.300 m² bzw. 15%), während es in den Randlagen bzw. im äußeren Bereich gerade einmal 1% bzw. 700 m² waren (2012: 1% bzw. 900 m²).
Büroflächenumsätze nach Branchen
In der Branchenanalyse dominiert in Leipzig seit Jahren die Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen und beratenden Dienstleister:
• Im Jahr 2013 konnte die Gruppe der unternehmensbezogenen bzw. sozialen Dienstleister ihren Anteil am Büroflächenumsatz sowohl absolut als auch prozentual auf rd. 37.500 m² bzw. 52% steigern (2012: 33.700 bzw. 38%).
• An zweiter Stelle folgen ungeachtet eines Umsatzrückgangs Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand mit d. 10.600 m² bzw. 15% (2012: 17.200 m² bzw. 19%).
• Den nahezu gleichen Wert erreichten die sonstigen Nachfrager (u.a. Handels- und Industrieunternehmen) mit rd. 10.500 m² (2012: 18.200 m² bzw. 20%).
• Zum wiederholten Male rückläufig waren auch die Büroflächenumsätze der Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen mit rd. 9.500 m² bzw. 13% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (2012: 13.700 m² bzw. 15%; 2011: 26.300 m² bzw. 27%).
• Auf die Finanzbranche entfielen 2013 rd. 3.900 m² bzw. 5% (2012: 7.200 m² bzw. 8%).
Büroleerstände
U.a. aufgrund der anhaltend expansiven Büroflächennachfrage sank der Leerstand in Leipzig weiter auf 480.000 m², bewegt sich indessen mit 14,3% noch immer auf recht hohem Niveau.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Flächenleerstands ist die rein statistische Leerstandsquote indessen nicht aussagekräftig. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH LerstandsindEX“) ist der Gesamtleerstand hinsichtlich unterschiedlicher Mietwirksamkeiten zu differenzieren:
• Am Leipziger Büromarkt sind rd. 86.000 m² bzw. 18% als „regionalisierte Fluktuationsreserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• 232.000 m² bzw. 48% entfallen auf „strukturelle Leerstände“, also leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen. Diese Flächen sind nicht vermarktungsfähig und deshalb nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die indessen in Leipzig zu vernachlässigen sind.
• Nach Subtraktion der vorerwähnten Flächenbestände ergibt sich der marktwirksame Flächenüberhang von 162.000 m² (2012: 193.000 m²). Das sind rd. 34% des nominellen Gesamtleerstands bzw. lediglich 4,8% des Gesamtflächenbestand von 3,35 Mio. m².
• Die Leerstandsdifferenzierung gemäß ARLEX zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (14,3%) wie allerorten auch in Leipzig allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Mietniveau: Moderater Anstieg
• Im Spitzensegment (oberste 3% des Mietflächenabsatzes) bleibt das Angebot knapp. Die Spitzenmiete erhöhte sich 2013 moderat auf 12,-/m² (2012: EUR 11,50/m²).
• Im Bereich der Durchschnittsmieten zeigt sich am deutlichsten die positive Entwicklung am Leipziger Büromarkt: Im gesamten Stadtgebiet steigt das Durchschnittsmietniveau seit vier Jahren und erreicht zum Ende 2013 den Wert von EUR 6,60/m² (2010: EUR 5,70/m²).
• In der City gaben die mittleren Mieten auf EUR 8,-/m² nach (2012: EUR 8,20/m²). Diese Entwicklung ist indessen qualitätsbedingt und nicht Folge eines gesunkenen Mietniveaus. Am Cityrand zogen sie dagegen auf EUR 6,60/m² an (2012: EUR 6,20/m²).
• Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitere Mietsteigerungspotentiale im mittleren Preissegment.
