openPR bei Google bevorzugen.(openPR) Banken und Investoren stehen auch 2011 vor großen Herausforderungen. ?Der richtige Umgang mit dem Investment Management für ihre Immobilien-?Portfolios wird eines der großen Themen sein, sagt Klaus Kortebein (CEO Valad Deutschland) im Gespräch.
Herr Kortebein, ist die Finanzkrise schon Geschichte, oder werden wir ?auch im Jahr 2011 noch mit Auswirkungen leben müssen???
Für Banken wird das Jahr 2011 aller Voraussicht nach nicht minder ?schwierig als das letzte. Einige Faktoren sprechen sogar dafür, dass der Druck zunehmen und gerade im Immobilienbereich zu einem Umdenken ?führen wird. Da ist zum einen der regulatorische Rahmen, der zu einer ?strafferen Geschäftspolitik mit steigenden Kapitalquoten zwingt. Des ?Weiteren werden in den kommenden Monaten hohe Kreditvolumina fällig, ?die aus Bankensicht zurückgeführt oder nur zu einem geringen Beleihungswert verlängert werden sollen. Über den Zeitraum der kommenden fünf Jahre ?hinweg laufen in Europa sogar Finanzierungen für Gewerbeimmobilien in ?Höhe von 400 Milliarden Euro aus.?
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Bleiben die Banken ihren Immobilien-Investments treu? Oder werden sie ?sich eher zurückziehen???
Die Neigung in voller Höhe engagiert zu bleiben, ist im Banken-Lager ?äußerst schwach ausgeprägt, zumal der Kapitalmarkt wohl bis auf ?weiteres nicht mehr den Spielraum für Refinanzierungen bieten wird, wie es vor der Finanzkrise der Fall war. Da die Preise für ?Gewerbeimmobilien nun auch nicht gerade als Signal für Exit-Strategien ?verstanden werden können, wird sich der Umgang mit den Portfolios vor ?allem als äußerst herausfordernde Management-Aufgabe darstellen.??
Und wie sollten die Banken damit umgehen?
Die ersten Banken haben auf die gestiegenen Anforderungen richtig reagiert und erste Mitarbeiter mit Immobilien-Know-how eingestellt. Diese sollen insbesondere die problembehafteten Portfolios näher an der Immobilie steuern. Das reicht natürlich nicht, um große Portfolios mit zum Teil hohen Leerständen zu managen.
Was sollen die Banken denn aus Ihrer Sicht in einer solchen Situation tun?
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Ich glaube, dass Banken künftig vermehrt nach ?Lösungen für ein professionelles Management für die Portfolios suchen sollten. Und dabei stellt sich vor allem die Frage: Wie sieht eine solche ?Lösung aus??Wirklich kreative und innovative Lösungen sind rar. Ich meine, es geht ?vor allem um Professionalität und dabei insbesondere um einen ?ganzheitlichen und umfassenden Ansatz im Umgang mit einem Portfolio – ?und zwar sowohl auf der Kapital- als auch auf der Immobilienseite.??
Welche Seite wird denn vernachlässigt??
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Die Banken können sich nicht um alle Details auf der Immobilienseite kümmern. In ?gewisser Hinsicht ist das ja sogar verständlich – gerade vor dem ?Hintergrund der Finanzkrise –, wenn auf der Kapitalseite – dem ?eigentlichen Kerngeschäft – das Hauptaugenmerk liegt. Aber die ?Kapitalseite ist viel leichter zu beherrschen, wenn auch das ?Management der Objekte beherrscht wird. Das wird mittlerweile ?verstanden. Es gibt leider nur zu wenig Immobiliendienstleister am Markt, die beide ?Seiten beherrschen. Reines Immobilien-Know-how wird genauso wenig den ?Erfolg bringen wie der ausschließliche Fokus auf die Kapitalseite.??
Sie weisen aber darauf hin, dass es mit Immobilien-Expertise allein ?auch nicht getan ist, sondern das Know-how jeweils für die lokale ?Märkte vorhanden sein muss.??
Ja natürlich, dafür sind die lokalen Begebenheiten einfach zu ?unterschiedlich – gerade im internationalen Rahmen und diesen setzen ?sich die Banken ja aus guten Gründen. Aber das macht die Auswahl des ?richtigen Investment Managers eben auch sehr schwierig. Es muss ?sichergestellt sein, das wirklich eine Präsenz und das Know-how vor ?Ort besteht.
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Wenn der richtige Investment Manager gefunden ist, was ist dann noch ?zu beachten???
Dann stellt sich die Frage, wie die Übergabe der Management-?Verantwortung erfolgen kann und wie die Zusammenarbeit zu gestalten ?ist. Dabei geht es insbesondere um Anreizsysteme. Sinnvoll ist eine ?Regelung, die die Interessen des Investment-Management-Dienstleisters ?auf die Ebene der originären Interessen der Portfolio-Eigentümer ?beziehungsweise der -Financiers hebt. Und diese Interessen sind ?letztinstanzlich die Immobilienwerte und vordergründig die ?Mieteinnahmen.??
Warum wechseln Banken denn eigentlich das Investment Management aus??
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Auslöser für den Strategiewechsel ist in der Regel das Eingeständnis, ?dass das Vertrauen in das bisherige Investment Management nicht mehr ?in ausreichendem Maße vorhanden ist – so zum Beispiel, weil Mängel im ?Asset Management oder der Werteverfall der Objekte ins Bewusstsein ?rücken, weil der „covenant breach“ eingetreten, also die ?Rahmenbedingungen des Kredites gebrochen sind. Dann gilt es, die ?rechtlichen Grundlagen zu sondieren, Risiken zu analysieren und ?rauszunehmen, das Portfolio zu stabilisieren und bis zur Wertaufholung ?zu managen. In diesen Fällen kann es ein starkes Signal sein, ein ?Workout-Mandat zu vergeben.
