Betriebsvorrichtungen: Neue Regeln zur Umsatzsteuer

(openPR) Köln, 26. Oktober 2026. Nach der Entscheidung des EuGH vom 4. Mai 2023 – C-516/21 und dem BFH, Beschluss vom 17. August 2023 – V R 7/23 (V R 22/20), hat das Bundesministerium der Finanzen die Vorgaben zur Umsatzsteuer bei mitvermieteten Betriebsvorrichtungen neu gefasst. Das BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2026 – III C 3 - S 7168/00035/001/102 – übernimmt die geänderte Rechtsprechung in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass.

Wirtschaftliche Einheit rückt in den Mittelpunkt

Die Finanzverwaltung behandelte die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen bislang grundsätzlich als umsatzsteuerpflichtig. Diese strikte Trennung von der möglicherweise steuerfreien Grundstücksüberlassung gilt künftig nicht mehr uneingeschränkt. Maßgeblich ist nun, ob die Überlassung des Grundstücks und der Betriebsvorrichtung aus wirtschaftlicher Sicht eine einheitliche Leistung bilden.

Ist die Grundstücksvermietung die Hauptleistung und dient die Betriebsvorrichtung lediglich ihrer zweckgerechten Nutzung, kann die Nebenleistung dieselbe umsatzsteuerliche Behandlung erfahren. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG führt in dieser Konstellation nicht zwingend zur Steuerpflicht der mitvermieteten Vorrichtung. Entscheidend sind der wirtschaftliche Gehalt des Vorgangs und die Betrachtung aus Sicht eines Durchschnittsverbrauchers, nicht allein eine getrennte Bezeichnung oder Abrechnung einzelner Bestandteile.

Der Bundesfinanzhof hatte die Revision des Finanzamts gegen das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 11. Juni 2020 – 11 K 24/19 – zurückgewiesen. Zugleich gab er seine frühere Rechtsprechung aus dem Jahr 1998 ausdrücklich auf. Dem Beschluss war das Vorabentscheidungsersuchen des BFH vom 26. Mai 2021 – V R 22/20 – vorausgegangen.

Sportanlagen und ausgestattete Gebäude betroffen

Die überarbeiteten Verwaltungsgrundsätze erfassen Gebäude, Sportstätten, Veranstaltungsräume und weitere Anlagen mit Betriebsvorrichtungen. Bei vollständigen Sportanlagen ist zunächst zu klären, ob eine einheitliche Leistung vorliegt und welcher Bestandteil sie prägt. Steht die Nutzung des Grundstücks im Vordergrund, kann die Gesamtleistung steuerfrei sein; bestimmen dagegen komplexe Betriebsvorrichtungen die Nutzung, kommt eine Steuerpflicht in Betracht.

Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass nennt Schwimmbäder, Kletterhallen und Golfplätze als Beispiele für Anlagen, bei denen Betriebsvorrichtungen regelmäßig den prägenden Leistungsbestandteil darstellen. Bei Multifunktionshallen kann dagegen die Grundstücksüberlassung überwiegen, wenn insbesondere die witterungsunabhängige Sportnutzung sowie Umkleide- und Sanitärräume maßgeblich sind. Für Gebäude mit einer Aufdach-Photovoltaikanlage geht die Finanzverwaltung von zwei eigenständigen Leistungen aus.

Die Anpassungen betreffen insbesondere folgende Bereiche:

• die Abgrenzung von Haupt- und Nebenleistungen,
• mitvermietete Einrichtungsgegenstände und Betriebsvorrichtungen,
• Anschlüsse und Versorgungseinrichtungen auf Campingplätzen,
• Sportanlagen, Veranstaltungsräume und sonstige ausgestattete Anlagen,
• die Aufteilung des Entgelts bei einheitlichen Leistungen.

Verträge und offene Steuerfälle prüfen

Die neuen Grundsätze sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Für Umsätze vor dem 1. Januar 2027 enthält das BMF-Schreiben jedoch eine Nichtbeanstandungsregelung. Danach dürfen die Beteiligten übereinstimmend weiterhin die bis zum 19. Oktober 2026 geltende Fassung des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses zugrunde legen; dies umfasst auch den damit verbundenen Vorsteuerabzug.

„Für Unternehmen und Investoren hängt die umsatzsteuerliche Einordnung künftig stärker von der tatsächlichen Nutzung, der Ausstattung und dem wirtschaftlichen Zusammenhang der vermieteten Bestandteile ab“, erklärt Rechtsanwalt Michael Rainer von MTR Legal Rechtsanwälte. „Bestehende Vertrags- und Abrechnungsmodelle sollten deshalb daraufhin betrachtet werden, ob sie die maßgebliche Hauptleistung und etwaige Nebenleistungen zutreffend abbilden.“

Betroffene Vermieter und Pächter können insbesondere Leistungsbeschreibungen, Vertragsstruktur, Rechnungsstellung und Vorsteuerabzug anhand der geänderten Maßstäbe überprüfen. Eine bloße Aufteilung des Entgelts führt nicht automatisch zu unterschiedlichen Besteuerungsfolgen, wenn tatsächlich eine einheitliche Leistung vorliegt. MTR Legal Rechtsanwälte berät Unternehmen, Investoren und Privatpersonen zu den Auswirkungen der neuen Verwaltungsgrundsätze auf bestehende und geplante Miet- und Pachtverhältnisse.

Weitere Informationen: https://www.mtrlegal.com/umsatzsteuer-bei-mitvermieteten-betriebsvorrichtungen/