(openPR) 2018 erzielte der Berliner Büromarkt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 840.000 m² einen im Vergleich zum Vorjahr (2017: 930.000 m²) zwar um rd. 10% rückläufigen, im Vergleich zum jüngsten Dekadenmittel (Ø 2008-2017: 632.000 m² p.a.) indessen erneut überdurchschnittlichen Flächenumsatz (+33%).
Dazu Frank Korablin von AENGEVELT-RESEARCH: „2018 ist das eingetroffen, was unser Haus und weitere Marktexperten erwartet haben: Eine ungebrochen hohe Nachfrage trifft auf ein aktuell zu geringes Flächenangebot, das sich Ende 2018 nominell auf lediglich 360.000 m² beläuft. Unter diesem Gesichtspunkt ist das Umsatzergebnis durchaus positiv zu bewerten.“
Entsprechend werden auch 2019 und 2020 spannende Jahre am Berliner Büromarkt. So geht man am Markt zwar von einem deutlich steigenden Flächenzuwachs aus, hohe Vorvermietungsquoten von aktuell rd. 75% für in 2019 erwartete Fertigstellungen sprechen jedoch eine deutliche Sprache. Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für Berlin in 2019 einen erneut etwas geringeren, indessen immer noch weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 800.000 m².
„Ein anhaltend hohes Fertigstellungsvolumen in Berlin ist erforderlich, um die hohe Nachfrage auch zukünftig zu bedienen. Bei einem bedarfsadäquaten Flächenangebot könnten die Umsätze noch deutlich besser ausfallen. Eine Entspannung erwarten wir jedoch erst frühestens 2021. Mit nunmehr 360.000 m² liegt die Angebotsreserve Ende 2018 markant unter dem Jahresflächenumsatz. Bis Ende 2019 gehen wir von dann nur noch 200.000 m² Leerstand aus“, fasst Frank Korablin die Marktsituation zusammen und führt weiter aus: „Aus dem knappen Flächenangebot resultiert wiederum ein kontinuierlicher Anstieg des Spitzen- und Durchschnittsmietniveaus sowohl bei Neubauprojekten als auch im Bestand. So ist die realisierte durchschnittliche Abschlussmiete stadtweit 2018 erneut deutlich auf EUR 20,90/m² gestiegen.“
Hier können Sie die Übersichtstabelle als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2019-01-22_Grafik_Bueromarkt_Berlin_Umsatz-Leerstand-Spitzenmiete_2010-2019.pdf
Die Modernisierung des Berliner Büromarktes setzt sich fort
• Von dem Büroflächenumsatz entfielen in 2018 auf Vermietungen rd. 791.000 m². Dies bedeutet einen moderaten Rückgang um rd. 3% gegenüber dem Vorjahr (2017: rd. 816.000 m²), während Eigennutzer-Entscheidungen (Baubeginn erfolgt) deutlich auf rd. 49.000 m² gesunken sind (2017: rd. 114.000 m²).
• Der Anteil der großflächigen Anmietungs- bzw. Eigennutzerentscheidungen größer 5.000 m² liegt bei rd. 47% des Gesamtumsatzes, das Flächensegment bis 1.000 m² erreicht einen Anteil von rd. 19%. Abschlüsse in den Flächengrößen ab 1.000 m² bis 5.000 m² machen rd. 35% des Gesamtumsatzes aus.
• Die trotz knappen Flächenangebots hohe Marktdynamik wird sich fortsetzen, so dass AENGEVELT-RESEARCH für 2019 bei wieder steigendem Eigennutzer-Anteil einen anhaltend hohen Büroflächenumsatz um 800.000 m² sieht.
„2018 bestätigt die Erwartungen des Marktes: Berlin bleibt angesagt, steht sich aber aufgrund des weiter geringen Flächenangebots ein wenig selbst im Weg“, so das Fazit von Korablin und weiter: „Die Flächenknappheit ist bekannt, viel wird aktuell dafür getan, um das Angebot in den kommenden Jahren zu erhöhen und die Situation zu entspannen. Die Strahlkraft der Hauptstadt auf nationale und internationale Unternehmen ist weiter enorm, die Nachfrage muss aber auch künftig im großen Maßstab bedient werden, um im Vergleich der großen Standorte wettbewerbsfähig zu bleiben.“
Trotz steigender Fertigstellungen weiterer Abbau der Angebotsreserve
• Nach einem vergleichsweise schwachen Baujahr 2017 stiegen die Fertigstellungszahlen 2018 mit rd. 294.000 m² um über 70% (2017: 170.000 m²), die Innovationsquote erhöhte sich auf nun 1,6% des Bestandes (2017: 0,9%). Von den für 2019 geplanten, voraussichtlich noch größerem Fertigstellungsvolumina von ca. 0,5 Mio. m² Bürofläche sind aktuell nur noch schätzungsweise 25% am Markt verfügbar.
• Gleichzeitig trugen auch 2018 die hohe Nachfrage, eine positive Nettoabsorption (Büroflächen-Mehrverbrauch) und Bestands-Abgänge dazu bei, dass der marktaktive Büroflächenleerstand auf aktuell rd. 360.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 1,9% (Vorjahr: rd. 560.000 m² bzw. 3%) bei einem Gesamtbestand von derzeit rd. 18,94 Mio. m² Bürofläche gesunken ist. Dabei ist der Anteil moderner Flächen am Leerstand gering.
• Da sich diese Entwicklung vorerst fortsetzt, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2019 einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 200.000 m².
Büroflächenumsatz nach Branchen
• 2018 führten die beratenden und sonstigen Dienstleister mit 32% bzw. rd. 269.000 m² des Büroflächenumsatzes das Feld an (Vorjahr: rd. 265.000 m²).
• Sonstige Nachfrager, die u.a. Industrie-, Handels-, Verkehrs-, Bauunternehmen umfassen, folgen mit 27% bzw. rd. 228.500 m² (Vorjahr: rd. 352.000 m²).
• Öffentliche Hand und Verbände legten kräftig zu und erreichen mit insgesamt 192.000 m² bzw. einem Anteil von rd. 23% Platz 3 vor Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen mit 99.500 m² bzw. einem Marktanteil von rd. 12%.
• Finanzdienstleister spielten mit 51.000 m² (6%) erneut eine relativ geringe Rolle auf dem Berliner Büromarkt.
Citylagen erneut deutlich rückläufig
• In City-Randlagen wurde wie im Vorjahr mit rd. 382.000 m² bzw. 46% das Gros des Flächenumsatzes kontrahiert (2017: rd. 442.000 m²). Davon entfiel erneut ein großer Anteil auf die Quartiersentwicklungen in den Entwicklungsgebieten “Media-Spree“ und Hauptbahnhof/Europacity.
• Die Bürostandorte City-Ost und City-West verzeichnen mit 132.000 m² (16%) bzw. rd. 55.000 m² (6,5%) deutliche Umsatzrückgänge, die insbesondere auf das knappe Angebot zurückzuführen sind.
• Die äußeren Stadtbereiche außerhalb des S-Bahn-Rings profitieren von der Flächenknappheit im Zentrum und verzeichnen mit rd. 271.000 m² bzw. 32% Flächenanteil ein deutliches Umsatzplus (Vgl. 2017: 148.000 m² bzw. 16%). Großflächige Vermietungen und Eigennutzerprojekte sind in peripheren Lagen, wie dem Standort Adlershof, aktuell einfacher zu realisieren als in zentralen Lagen.
Mieten steigen weiter – in der gesamten Stadt
• Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen steigt aufgrund der Angebots-Nachfrage-Disparität weiter markant auf EUR 34,-/m² (Ende 2017: EUR 30,-/m²). Weitere Steigerungspotentiale sieht AENGEVELT-RESEARCH bei hochwertigen Büro-Projekten. Bei anhaltend hohem Fertigstellungsniveau könnte sich die Dynamik etwas beruhigen.
• Die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) stieg 2018 deutlich auf ca. EUR 25,10/m² (Vorjahr: EUR 20,-/m²).
• Die in der Gesamtstadt realisierte durchschnittliche Abschlussmiete liegt mit nun EUR 20,90/m² nochmals deutlich oberhalb des Vorjahreswertes (Ende 2017: EUR 19,10/m²).
• Durch den anhaltenden Abbau der Flächenreserven dürfte sich der Mietanstieg in der Breite auch 2019 fortsetzen, wenn auch weniger deutlich als in 2018. Das vergleichsweise geringe Neubauvolumen in den Top-Citylagen könnte die Dynamik der Spitzenmietentwicklung etwas bremsen.
