BGH verschärft Aufklärungspflicht der Banken im Zusammenhang mit kreditfinanziertem Erwerb von Eigenheimen/ geschlossenen Immobilienfonds

(openPR) Der BGH hat in einem unlängst veröffentlichten Urteil vom 16.05.2006 - 11 ZR 6/2004 folgendes klargestellt: „In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angebotenen wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen“. Der BGH hat mit seiner o.g. Entscheidung einer Vielzahl von „geprellten“ Anlegern geholfen, die durch entsprechende Werbung von Anlageberatern, Fondsinitiatoren etc. meist Anfang der 90er Jahre im Glauben auf die versprochene anfängliche Steuerersparnis und spätere hohe Rendite Eigentumswohnungen vornehmlich in Ostdeutschland gekauft oder in geschlossene Immobilienfonds investiert haben. Sie wurden und werden zumeist, auch nachdem sich die Objekte als völlig unrentabel und überteuert herausgestellt haben, von den kreditgebenden Banken auf Rückzahlung der dafür aufgenommen Darlehen in Anspruch genommen. Bislang konnten die Anleger diese Ansprüche der Bank im wesentlichen deshalb nicht abwehren, weil die BGH-Rechtsprechung, jedenfalls der XI. Bankensenat des BGH der Ansicht war, dass das finanzierte Grundstücksgeschäft und der Kreditvertrag (sog. Realkreditvertrag) keine wirtschaftliche Einheit im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes sind. Dies hat sich nunmehr geändert. Zwar sieht der BGH in solchen Fällen nach wie vor noch keine wirtschaftliche Einheit zwischen Grundstücksgeschäft – entsprechendes müsste für den Immobilienfondsbeitritt gelten – und Kreditvertrag. Der XI. Senat des BGH hat aber nunmehr für solche Fälle eine verschärfte Aufklärungspflicht der Bank angenommen. Demnach wird jetzt eine die Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der finanzierenden Bank von der arglistigen Täuschung des Fonds-/Anlagevermittlers widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, beauftragte Vermittler etc. und die finanzierende Bank in „institutionalisierter Weise“ zusammenwirken. Dies bedeutet nach Ansicht des BGH so viel wie, dass ständige Geschäftsbeziehungen zwischen Verkäufern, Vermittlern und der Bank bestehen. Und diese ständigen Geschäftsbeziehungen nimmt der BGH z.B. schon an, wenn der Verkäufer oder Vermittler dem finanzierenden Kreditinstitut wiederholt Finanzierungen von Fondsbeteiligungen desselben Objekts vermittelt hat (BGH, a.a.O., 1427 Ziff. 1.). Von der oben dargestellten evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ist nach Maßgabe der neuen BGH-Rechtsprechung schließlich bereits dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt hat, sodass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen. Unter diesen Voraussetzungen kann ein getäuschter Anleger, auch wenn er in eine kreditfinanzierte Eigentumswohnung oder eine Immobilienfondsbeteiligung erworben hat, nunmehr nicht nur Zahlungsansprüche der Bank zurückweisen, sondern diese nach Maßgabe der obigen Rechtsprechung sogar auf Rückzahlung bereits geleisteter Beträge und Ersatz der ihm sonst durch seine Beteiligung entstandenen Schäden in Anspruch nehmen.