AENGEVELT analysiert rekordnahen Umsatz am Grundstücksmarkt Dresden

(openPR) AENGEVELT City Report Region Dresden 2017-2018

Am Dresdner Immobilienmarkt wurden durch Verkäufe (Asset-Deals) im Jahre 2016 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses rd. EUR 1,89 Mrd. kontrahiert. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH lediglich 4% bzw. rd. EUR 80 Mio. weniger als im Vorjahreszeitraum (2015: rd. EUR 2,97 Mrd.). Damit liegt das Ergebnis zudem beachtliche 44% bzw. EUR 575 Mio. über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 1,31 Mrd.) und ist zugleich das zweithöchste Ergebnis dieses Jahrtausends noch vor dem globalen Boomjahr 2006 (EUR 1,74 Mrd.).

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,89 Mrd. entfielen im Jahr 2016:
• rd. EUR 1,24 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2015: rd. EUR 1,13 Mrd.) = +9%
• rd. EUR 130 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2015: rd. EUR 185 Mio.) = -30%
• rd. EUR 517 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2015: rd. EUR 648 Mio.) = -20%

Zu dem dynamischen Umsatzgeschehen trugen u.a. die Wohnimmobilien-Segmente bei:
• Das Dresdner Marktsegment „Wohn- und Teileigentum“ erreichte 2016 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 517 Mio. den dritthöchsten Wert in diesem Jahrtausend (2015: EUR 648 Mio.; 2014: EUR 525 Mio.) und liegt zudem 26% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 410 Mio.).
• Zugleich stieg 2016 das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von 391 Ein- und Zweifamilienhäusern (2015: 447) um 9% auf rd. EUR 125 Mio. nach (2015: EUR 115 Mio.) und liegt 30% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006 bis 2015: EUR 96 Mio.). Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang erhöhte sich dabei deutlich auf EUR 320.000,- (2015: EUR 256.000,-).

Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2016 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses gegenüber dem Vorjahr um 13% auf EUR 1,22 Mrd. (2015: rd. EUR 1,09 Mrd.) und liegt damit sogar 54% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2006 bis 2015: EUR 794 Mio.). Zudem handelt es sich dabei um den zweithöchsten Wert in diesem Jahrtausend nach dem Boomjahr 2006 mit rd. EUR 1,34 Mrd. Dabei verlief die Entwicklung in den einzelnen Investmentsegmenten sehr unterschiedlich:
• Im Bereich der Dresdner Wohninvestments (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfami­lien­­haus­grundstücke) ging der kontrahierte Geldumsatz 2016 gegenüber dem Vorjahr um 15% bzw. EUR 105 Mio. auf rd. EUR 615 Mio. zurück (2015: EUR 720 Mio.). Dieser Wert liegt indessen 44% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 428 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) stieg das Transaktionsvolumen dagegen um zwei Drittel auf rd. EUR 610 Mio. (2015: EUR 368 Mio.) und übertrifft damit das jüngste Dekadenmittel (Ø 2006 bis 2015: EUR 367 Mio.) ebenfalls um 66%.
• Damit haben sich zudem erstmals die Transaktionsvolumina der beiden Investmentseg­mente aneinander angeglichen.

Sinkende, aber immer noch überdurchschnittlich hohe Renditen
Das Renditeniveau gab in Dresden wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert im Berichtszeitraum 2016 nach, ist aber im bundesweiten Vergleich nach wie vor attraktiv:
• Im Durchschnitt wird in Dresden mittlerweile eine mittlere marktübliche Rendite für Büro-/Geschäfts­häuser von rd. 6,6% p.a. erzielt (2015: 7,0%).
Die Spitzenrendite hat ebenfalls auf 5,1% p.a. nachgegeben (2015: 5,4%).
• Noch markanter haben sich in den letzten Jahren die Kaufpreisfaktoren bzw. Renditen für Wohninvestments entwickelt. In der Spitze werden mittlerweile Anfangsrenditen von (nur noch) knapp 4,3% p.a. (2015: 4,8%) erzielt, 2013 waren es noch 6,2% p.a.
Die mittlere marktübliche Rendite für Wohninvestments stellt sich auf 5,5% p.a. (2015: 5,9% p.a.). Dabei ist die marktübliche Spannweite fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Objektes und reicht i.d.R. von rd. 4,8% p.a. in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Johannstadt, Südvorstadt, Loschwitz) bis hin zu knapp 6,7% p.a. (2015: 5,3% - 6,9% p.a.).
Ungeachtet der gesunkenen Einstiegsrenditen sind Wohnimmobilien in Dresden im Vergleich mit Immobilienrenditen der Top-7 und besonders mit Kapitalmarktrenditen immer noch eine günstige Anlageform.

AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Dresden ausgesprochen gut: Dresden wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Seven den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Dresden in der Spitzengruppe.
• Entsprechend ist ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstückmarkt von +/- EUR 1,8 Mrd. möglich, allerdings in Abhängigkeit von der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weiter sinkende Renditen am oberen Rand sowie weitgehend stabile Spitzenrenditen.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haus­haltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
Dies wird auch durch ein seit 2008 steigendes Mietpreisniveau gefördert:
- Derzeit reicht die Mietpreisspanne von einfachen Lagen und einfacher Ausstattung zu etwa EUR 4,50/m² bis EUR 8,-/m².
- Für die Wiedervermietungen von Wohnungen in bestehenden Gebäuden werden – bei anspruchsgerechter Ausstattung – im Durchschnitt Mietpreise von EUR 7,60/m² gefordert (2015: EUR 7,40/m²).
- Für Neubauwohnungen werden aktuell Mieten von EUR 8,- bis 11,-/m² gefordert, d.h. in der Spitze rd. EUR 1,-/m² mehr als noch vor einem Jahr.
- Vor allem bei den höherwertigen Neubauten in den sehr beliebten Wohnlagen, zu denen u.a. Weißer Hirsch/Loschwitz, Seevorstadt, das Preußische Viertel, Blasewitz und Striesen zählen, ist die Nachfrage deutlich höher als das marktgerechte Angebot. Hier liegen die Mieten i.d.R. zwischen EUR 8,50/m² bis EUR 11,-/m², in der inneren Altstadt im Mittel bei EUR 11,-/m².