(openPR) 2013 erreichte der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Düsseldorfer Grundstücksmarkt mit rd. EUR 3,38 Mrd. nahezu den Vorjahreswert (2012: rd. EUR 3,5 Mrd.), er übertrifft zudem den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003-2012: EUR 2,88 Mrd. p. a.) klar um 17%.
Zusätzlich hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH das Marktvolumen mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) - nicht zuletzt auch Folge der Vermeidung der drastisch erhöhten Grunderwerbsteuer - mit rd. EUR 840 Mio. gegenüber dem Vorjahr (2012: rd. EUR 170 Mio.) nahezu verfünffacht.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt hat sich damit 2013 um rd. EUR 500 Mio. auf insgesamt EUR 4,2 Mrd. (2012: EUR 3,7 Mrd.) erhöht. Im Vergleich der jüngsten Dekade war dies das zweitbeste Transaktionsergebnis seit dem Rekordjahr 2006 mit rd. EUR 4,5 Mrd.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals, bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 3,38 Mrd. entfielen in 2013:
• rd. EUR 2,2 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2012: rd. EUR 2,31 Mrd.) = -5%
• rd. EUR 127 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2012: rd. EUR 195 Mio.) = -35%
• rd. EUR 1,02 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 0,93 Mrd.) = +10%
Die Anzahl der Erwerbsvorgänge ist 2013 mit insgesamt 5.546 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2012: 5.177) um 7% gesunken, liegt indessen über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003-2012: 5.099 Kauffälle).
Düsseldorfer Markt für Immobilien-Investments legt zu
2013 lag der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 2,7 Mrd. rd. 30% über dem Vorjahresergebnis (2012: rd. EUR 2,1 Mrd.). Der Zuwachs ist auf den deutlichen Anstieg der Share-Deals von EUR 170 Mio. auf rd. EUR 840 Mio. zurückzuführen.
Das Transaktionsvolumen aus konventionellen Immobilienverkäufen stellte sich stabil zum Vorjahr auf rd. EUR 1,9 Mrd. Allerdings gab es deutliche Verschiebungen innerhalb der einzelnen Investmentsegmente:
• Im Segment der Wohninvestments gab das Transaktionsvolumen 2013 mit rd. EUR 696 Mio. um 46% gegenüber dem Spitzenergebnis des Vorjahres (2012: EUR 1,29 Mrd.) nach, liegt indessen immer noch 5% über dem Mittel der jüngsten Dekade (EUR 665 Mio.).
Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall halbierte sich bei 430 Kauffällen (2012: 417) von rd. EUR 3,1 Mio. auf rd. EUR 1,6 Mio. in 2013.
• Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2013 in Düsseldorf rd. EUR 1,18 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Plus von 90% gegenüber dem schwachen Vorjahr (2012: EUR 0,62 Mrd.). Der Wert liegt zudem 15% über dem Mittel der jüngsten Dekade (EUR 1,03 Mrd.). Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte lag mit 111 Kauffällen rd. 14% über dem Vorjahreswert (97). Das mittlere Umsatzvolumen je Verkauf stieg von rd. EUR 6,3 Mio. auf ca. EUR 10,6 Mio.
• Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser sank die Zahl der Verkäufe von 59 in 2012 auf 56 in 2013. Der Geldumsatz stieg um 75% auf rd. EUR 0,96 Mrd. (2012: rd. EUR 0,55 Mrd.). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall verdoppelte sich nahezu mit rd. EUR 17,1 Mio. (2012: EUR 9,3 Mio.).
Ausländische Investoren
Während im Jahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite in den letzten vier Jahren wieder auf rd. 40% in 2013 an (2012: ca. 25%). Auf Verkäuferseite lag die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei rd. 30% (2012: ca. 45%).
Renditen
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 - und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:
• In den Top-Lagen in Düsseldorf sanken die Renditen seit Ende 2009. Aktuell stellt sich die Renditespanne in Citylagen auf ca. 5,3% bis 6,7%. Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die Spitzenrendite in Einzelfällen für Büroobjekte bei 4,8% und für Geschäftshäuser bei 4,3%.
• Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 5,2% und 7,1%. Im Mehrfamilienhaus-Neubau sind es zwischen 5,0% und 6,3%.
Trends am Investmentmarkt
• Die Nachfrage am Düsseldorfer Immobilienmarkt bleibt hoch. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert entsprechend ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstücksmarkt um EUR 3 Mrd. (2013: EUR 3,38 Mrd.).
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines fortgesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen.
• Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt weiterhin von der aktuell sehr restriktiven Finanzierungsbereitschaft der Banken ab.
• Die Nachfrage am Düsseldorfer Wohninvestmentsegment wird vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum stimuliert. Deshalb ist 2014 von einem stabilen bzw. steigenden Transaktionsvolumen auszugehen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Niedrigzinsphase stabile Renditen auf moderatem Niveau.
