(openPR) 2015 stieg der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Düsseldorfer Grundstücksmarkt gegenüber dem Vorjahr um 18% auf rd. EUR 4,33 Mrd. (2014: rd. EUR 3,66 Mrd.). Das Ergebnis übertrifft sogar die Umsatzvolumina der Boomjahre 2006 und 2007 (jeweils rd. EUR 4,26 Mrd.) und liegt zudem EUR 1,21 Mrd. bzw. 39% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 3,12 Mrd. p. a.).
Hinzu kommt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH noch rd. EUR 520 Mio. mittels Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen, so genannten Share-Deals (2014: rd. EUR 620 Mio.).
Das Gesamttransaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt hat sich damit 2015 um rd. EUR 570 Mio. auf insgesamt EUR 4,85 Mrd. (2014: EUR 4,28 Mrd.) erhöht. Das ist das höchste Transaktionsergebnis noch deutlich oberhalb des Marktvolumens im internationalen Rekordjahr 2006 von rd. EUR 4,5 Mrd.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals, bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 4,33 Mrd. entfielen in 2015:
• rd. EUR 2,68 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2014: rd. EUR 2,04 Mrd.) = +31%
• rd. EUR 370 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2014: rd. EUR 209 Mio.) = +77%
• rd. EUR 905 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2014: rd. EUR 997 Mio.) = -9%
Gleichwohl ist die Anzahl der Erwerbsvorgänge 2015 mit insgesamt 4.675 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2014: 5.644) um 17% gesunken und liegt rd. 11,5% unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 5.176 Notarverträge p. a.).
Düsseldorfer Markt für Immobilien-Investments legt zu
2015 lag der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 3,17 Mrd. rd. 22% über dem Vorjahresergebnis (2014: rd. EUR 2,6 Mrd.). Der Anstieg ist auf die höheren Umsätze im Bereich der Asset-Deals (2015: EUR 2,65 Mrd.; 2014: EUR 1,98 Mrd.) zurückzuführen, die damit markant rd. EUR 810 Mio. bzw. 44% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: rd. EUR 1,84 Mrd.) liegen, während die Share-Deals um EUR 100 Mio. auf EUR 520 Mio. sanken.
Bei der Erhöhung des Transaktionsvolumens aus konventionellen Immobilienverkäufen gab es unterschiedliche Zuwachsraten innerhalb der einzelnen Investmentsegmente:
• Im Marktbereich Wohninvestments zog das Transaktionsvolumen 2015 moderat um rd. 3% von EUR 559 Mio. in 2014 auf EUR 578 Mio. in 2015 an und liegt damit immer noch deutlich unter dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 729 Mio. p.a.).
Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg bei 389 Kauffällen (2014: 408) von rd. EUR 1,37 Mio. auf rd. EUR 1,49 Mio. an.
• Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2015 in Düsseldorf rd. EUR 2,07 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Plus von 46% gegenüber dem bereits hohen Vorjahresergebnis (2014: EUR 1,42 Mrd.). Der Wert liegt sogar 85% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: rd. EUR 1,12 Mrd.).
Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte erreichte mit 150 Kauffällen das Vorjahresniveau (2014: 156 Kauffälle). Das mittlere Umsatzvolumen je Verkauf stieg deutlich von rd. EUR 9,1 Mio. auf ca. EUR 13,8 Mio.
• Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser erhöhte sich das Transaktions¬volumen bei nahezu identischer Zahl der Verkäufe (2015: 58; 2014: 54) von EUR 620 Mio. auf EUR 908 Mio. Entsprechend stieg der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall auf EUR 15,7 Mio. nach (2014: EUR 11,5 Mio.).
Ausländische Investoren
Während im Jahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite in den letzten sechs Jahren schon wieder auf rd. 54% in 2015 an (2014: 40%). Auf Verkäuferseite lag die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei 47% (2014: 45%).
Renditen geben weiter nach
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 - und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:
• In den Top-Lagen in Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Aktuell stellt sich die Renditespanne in Citylagen auf ca. 5,0% bis 6,7% (Anfang 2015: 5,3% bis 6,7%). Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die Spitzenverzinsung in Einzelfällen für Büroobjekte bei 4,35% und für Geschäftshäuser bei 4,1% (Anfang 2015: 4,8% bzw. 4,2%).
• Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 4,55% und 5,9% (Anfang 2015: 5,0% und 6,25%) und gaben damit gegenüber dem Vorjahr nochmals sowohl am oberen als auch am unteren Renditerand nach. Im Mehrfamilienhaus-Neubau stellt sich die Anfangsverzinsung auf 4,0% bis 5,25 (Anfang 2015: 5,0% bis 5,7%).
Trends und Ausblick 2016
• Angesichts anhaltend hoher Liquidität besteht weiterhin Anlagebedarf; hier bleibt Düsseldorf eines der bevorzugten Anlageziele in Deutschland.
• Für 2016 hält AENGEVELT-RESEARCH ein Transaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt (Asset-Deals) von EUR 3,5 bis 4,0 Mrd. in Abhängigkeit von der Objektverfügbarkeit für möglich (2015: EUR 4,33 Mrd.).
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines fortge¬setzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen.
• Eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt auch von der Finanzierungsbereitschaft der Banken ab.
• Das Düsseldorfer Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit weiterhin hoher Nachfrage bei allerdings zurückhaltender Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitgehend stabile Renditen auf niedrigem Niveau.
