(openPR) 2016 erhöhte sich der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 6,57 Mrd. nochmals um EUR 400 Mio. gegenüber dem bereits exzellenten Vorjahreswert (2015: rd. EUR 6,17 Mrd.). Er liegt damit sogar EUR 1,7 Mrd. bzw. 35% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: rd. EUR 4,87 Mrd.).
Das Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2015 ist bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals das zweithöchste der letzten 20 Jahre und wird lediglich vom Rekordjahr 2007 mit ca. EUR 7,77 Mrd. übertroffen.
Zusätzlich wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) rd. EUR 3,17 Mrd. kontrahiert (2015: EUR 3,02 Mrd.) - nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich von 3,5% auf 6% gestiegenen Grunderwerbsteuer.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt summiert sich damit 2016 auf rd. EUR 9,73 Mrd. (2015: EUR 9,19 Mrd.) und übertrifft damit den Rekordwert des Jahres 2007 (rd. EUR 9,2 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 6,57 Mrd. entfielen in 2016:
• rd. EUR 2,93 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2015: rd. EUR 3,84 Mrd.) = - 24%
• rd. EUR 681 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2015: rd. EUR 729 Mio.) = - 7%
• rd. EUR 1,57 Mrd. auf Wohneigentum (2015: rd. EUR 1,4 Mrd.) = + 12%
Zu diesen Umsätzen kommen als Sondereffekt noch drei großformatige Bürotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von rd. EUR 1,26 Mrd. dazu, die im Rahmen von Teileigentumsverträgen realisiert wurden.
Der Geldumsatz im Bereich der Eigentumswohnungen erreicht mit EUR 1,57 Mrd. einen neuen Rekordwert und liegt 66% bzw. EUR 600 Mio. über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: rd. EUR 946 Mio.). Er spiegelt zusammen mit der hohen Kauffallzahl (2016: 4262; Æ 2006-2015: 3.595) sowie dem um rd. 9% auf EUR 369.000 gestiegenen mittleren Kaufpreis je Eigentumswohnung die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Frankfurt.
Dahinter steht nicht zuletzt die anhaltend steigende Zahl an Einwohnern (2016: 740.000 EW) und Privathaushalten (2016: 419.000), denen ein (deutlich zu geringer) marktaktiver Wohnungsbestand (96% des Gesamtbestandes) von lediglich rd. 369.000 Wohnungen gegenübersteht.
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2016 nochmals deutlich um rd. EUR 500 Mio. bzw. 8% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 7 Mrd. (2015: EUR 6,5 Mrd.).
Getragen wird dieser Umsatzanstieg u.a. von Share-Deals, die mit rd. EUR 3,17 Mrd. um etwa EUR 150 Mio. gegenüber dem Vorjahr zulegten, sowie von den Gewerbeinvestments(Asset-Deals), die von EUR 2,51 Mrd. auf rd. EUR 3,13 Mrd. zulegten.
Im Bereich der konventionellen Immobilienverkäufe verlief die Entwicklung unterschiedlich: Während Gewerbeinvestments von EUR 2,51 Mrd. auf rd. EUR 3,13 Mrd. zulegten, ging der Geldumsatz im Bereich der Wohninvestments (Mietzinshäuser, Wohnanlagen) um 21% von EUR 1 Mrd. auf rd. EUR 676 zurück.
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleiben die Gewerbeinvestments (Asset-Deals), die mit EUR 3,13 Mrd. 33% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade liegen (Ø 2006-2015: EUR 2,36 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2016 stieg der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr von EUR 2,17 Mrd. auf rd. EUR 2,48 Mrd. (+14%). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg bei 61 Transaktionen (2015: 73) von EUR 29,7 Mio. auf EUR 40,7 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten erhöhte sich das Transaktionsvolumen um EUR 234 Mio. bzw. mehr als das Dreifache auf EUR 335 Mio. (2015: EUR 101 Mio.). Die Zahl der Kauffälle erhöhte sich von 35 auf 49.
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien stieg der Geldumsatz ebenfalls markant um 32% auf EUR 318 Mio. (2015: EUR 241 Mio.).
Wohninvestments geben nach
• Auf dem Wohninvestmentmarkt verringerte sich der Geldumsatz (Asset-Deals) von rd. EUR 1 Mrd. in 2015 um 21% auf EUR 676 Mio. im vergangenen Jahr und liegt damit auch 6% unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: rd. EUR 722 Mio.).
• Die Zahl der Kauffälle sank von 397 auf 314. Dabei gab der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für Wohn- und Geschäftshäuser (gemischte Nutzung mit vorwiegendem Wohnanteil) von rd. EUR 3,24 Mio. auf rd. EUR 2,33 Mio. in 2016 nach, für reine Wohnhäuser von EUR 2,23 Mio. auf EUR 2,07 Mio.
Anteil internationaler Investoren am Frankfurter Markt wächst
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus attraktiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus in- und ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend erhöhte sich der Anteil von Cross-Border-Investments am Marktvolumen in Frankfurt binnen Jahresfrist.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 60% (2015: 55%; 2014: 42%).
• Auf Verkäuferseite fiel die Beteiligung ausländischer Investoren mit rd. 30% deutlich niedriger aus (2015: 55%; 2014: 45%).
• Aufgrund der festgestellten regen Sondierungsaktivitäten ausländischer Investoren ist kurz- bis mittelfristig in Frankfurt von einem weiterhin hohen bis tendenziell steigenden Anteil internationaler Kontrahenten auszugehen.
Spitzenrenditen nochmals gesunken
Im Jahresverlauf 2016 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der starken Fokussierung auf attraktive Core-Objekte in bester Lage in der Regel auf niedrigem Niveau weiter moderat sinkend entwickelt:
• Die Konzentration der Nachfrage auf Top-Lagen und die Fokussierung auf Core-Objekte mit langfristigen Mietverträgen führte in Frankfurt bei Bürogebäuden dazu, dass die Spitzenrendite im Jahresverlauf 2016 um 30 Basispunkte auf 3,9% p.a. nachgab (2015: 4,2% p.a.).
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser: hier hat die Spitzenrendite um 25 Basispunkte auf 3,75% p.a. nachgegeben (2015: 4,0% p.a.).
Trends der Marktentwicklung
• Angesichts anhaltend hoher Liquidität besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments mit Frankfurt als eines der bevorzugten Anlageziele in Deutschland.
• Aufgrund von Objektknappheit ist am Frankfurter Investmentmarkt eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus-Produkten sowie zu mehr Risiko in Form von Forward-Funding-Deals für spekulative Büroprojekte und/oder Value-Add-Bestandsimmobilien festzustellen.
• Das Frankfurter Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis moderat weiter sinkende Renditen.
• Für 2017 ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in Frankfurt ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) von bis zu EUR 6 Mrd. möglich (2016: EUR 6,57 Mrd.).
