(openPR) 2015 erhöhte sich der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 6,07 Mrd. nochmals um EUR 120 Mio. gegenüber dem bereits exzellenten Vorjahreswert (2014: rd. EUR 5,95 Mrd.). Er liegt damit sogar EUR 1,46 Mrd. bzw. 32% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: rd. EUR 4,61 Mrd. p. a.).
Das Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2015 ist bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals das zweithöchste der letzten 20 Jahre und wird lediglich vom Rekordjahr 2007 mit ca. EUR 7,77 Mrd. übertroffen.
Zusätzlich wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) rd. EUR 2,94 Mrd. kontrahiert (2014: EUR 2 Mrd.) – nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich von 3,5% auf 6% gestiegenen Grunderwerbsteuer.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt summiert sich damit 2015 auf rd. EUR 9 Mrd. (2014: EUR 8 Mrd.) und erreicht damit nahezu den Rekordwert des Jahres 2007 (rd. EUR 9,2 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 6,07 Mrd. entfielen in 2015:
• rd. EUR 3,78 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2014: rd. EUR 4,12 Mrd.) = - 8%
• rd. EUR 724 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2014: rd. EUR 434 Mio.) = + 67%
• rd. EUR 1,38 Mrd. auf Wohneigentum (2014: rd. EUR 1,27 Mrd.) = + 9%
Der Geldumsatz im Bereich der Eigentumswohnungen erreicht mit EUR 1,38 Mrd. einen neuen Rekordwert (? 2005-2014: rd. EUR 864 Mio. jährlich). Er spiegelt zusammen mit der hohen Kauffallzahl (2015: 4078; ? 2005-2014: 3.532 jährlich) sowie dem um rd. 8% auf EUR 339.000 gestiegenen mittleren Kaufpreis je Eigentumswohnung die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Frankfurt. Dahinter steht nicht zuletzt die anhaltend steigende Zahl an Einwohnern (2015: 732.000 EW) und Privathaushalten (2015: 411.000), denen ein (deutlich zu geringer) marktaktiver Wohnungsbestand (96% des Gesamtbestandes) von lediglich rd. 366.000 Wohnungen gegenübersteht.
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2015 nochmals deutlich um rd. EUR 500 Mio. bzw. 8% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 6,4 Mrd. (2014: EUR 5,9 Mrd.).
Getragen wird dieser Umsatzanstieg insbesondere von Share-Deals, die mit rd. EUR 2,94 Mrd. um etwa EUR 900 Mio. gegenüber dem Vorjahr zulegten.
Im Bereich der konventionellen Immobilienverkäufe verlief die Entwicklung unterschiedlich: Während Wohninvestments (Mietzinshäuser, Wohnanlagen) um EUR 210 Mio. auf den Rekordwert von EUR 1 Mrd. zulegten, ging der Geldumsatz im Bereich der Gewerbeinvestments um rd. EUR 580 Mio. auf rd. EUR 2,46 Mrd. zurück.
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleibt der Bereich der Gewerbeinvestments (Asset-Deals) ungeachtet des Rückgangs auf EUR 2,46 Mrd. (2014: EUR 3,04 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2015 stieg der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr von EUR 1,94 Mrd. auf rd. EUR 2,12 Mrd. (+9%). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall sank bei 72 Transaktionen (2014: 62) von EUR 31,2 Mio. auf EUR 29,5 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten ging das Transaktionsvolumen markant um 44% auf EUR 96 Mio. zurück (2014: EUR 170 Mio.).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien waren es sogar ein Rückgang um 74% auf rd. EUR 241 Mio. (2014: EUR 930 Mio.).
Wohninvestments legen weiter zu
• Auf dem Wohninvestmentmarkt erhöhte sich der Geldumsatz (Asset-Deals) von rd. EUR 788 Mio. in 2014 auf EUR 1 Mrd. im vergangenen Jahr und erreicht damit einen neuen Rekordwert, der zudem 49% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade liegt (Ø 2005-2014: rd. EUR 673 Mio. jährlich).
• Die Zahl der Kauffälle stieg moderat von 384 auf 396. Dabei sank der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für Wohn- und Geschäftshäuser (gemischte Nutzung mit vorwiegendem Wohnanteil) von rd. EUR 3,42 Mio. in 2014 auf rd. EUR 3,22 Mio. in 2015, während er für reine Wohnhäuser von EUR 1,53 Mio. auf EUR 2,25 Mio. anzog.
Anteil internationaler Investoren am Frankfurter Markt wächst
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus guten gesamtwirtschaftlichen Rahmen-bedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend erhöhte sich der Anteil von Cross-Border-Investments am Marktvolumen in Frankfurt binnen Jahresfrist.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite bei rd. 55% (2014: Käuferseite: 42%; Verkäuferseite: 45%.
• Aufgrund der festgestellten regen Sondierungsaktivitäten ausländischer Investoren - auch aus dem asiatischen Raum -, ist kurz- bis mittelfristig in Frankfurt von einem weiterhin hohen bis tendenziell steigenden Anteil internationaler Kontrahenten auszugehen.
Spitzenrenditen nochmals gesunken
Im Jahresverlauf 2015 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der starken Fokussierung auf attraktive Core-Objekte in bester Lage in der Regel auf niedrigem Niveau weiter moderat sinkend entwickelt:
• Die Konzentration der Nachfrage auf Top-Lagen und die Fokussierung auf Core-Objekte mit langfristigen Mietverträgen führte in Frankfurt bei Bürogebäuden dazu, dass die Spitzenrendite im Jahresverlauf 2015 um 40 Basispunkte auf 4,2% nachgab (2014: 4,6%).
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser: hier hat die Spitzenrendite um 15 Basispunkte auf 4,0% nachgegeben (2014: 4,15).
Trends der Marktentwicklung
• Angesichts anhaltend hoher Liquidität u.a. aufgrund historisch niedriger Kapitalmarktzinsen besteht weiterhin Anlagedruck mit hoher Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments. Hier bleibt Frankfurt eines der bevorzugten Anlageziele in Deutschland.
• Eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt auch von der Finanzierungs¬bereitschaft der Banken ab.
• Das Frankfurter Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit stabilem bis steigendem Transaktionsvolumen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Renditeniveau auf niedrigem Niveau.
• Für 2016 ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in Frankfurt ein Transaktions-volumen (Asset-Deals) von bis zu EUR 6 Mrd. möglich (2015: EUR 6,07 Mrd.).
