(openPR) 2017 stieg der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Düsseldorfer Grundstücksmarkt gegenüber dem Vorjahr markant um 14% bzw. EUR 570 Mio. auf rd. EUR 4,7 Mrd. (2016: rd. EUR 4,13 Mrd.) und erzielt damit ein neues Rekordergebnis (bisher 2015: 4,33 Mrd.). Das Ergebnis liegt zudem EUR 1,36 Mrd. bzw. 41% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: EUR 3,34 Mrd.).
Hinzu kommen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH rd. EUR 874 Mio. mittels Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen, so genannten Share-Deals (2016: rd. EUR 634 Mio.), auch das der bisher höchste von AENGEVELT ermittelte Wert.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt summiert sich damit 2017 auf insgesamt EUR 5,58 Mrd. und übertrifft damit den bisherigen Rekordwert des Jahres 2015 (EUR 4,85 Mrd.) um rd. EUR 730 Mio. bzw. 15%.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals, bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 4,7 Mrd. entfielen in 2017:
• rd. EUR 3,04 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 2,62 Mrd.) = +16%
• rd. EUR 388 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 290 Mio.) = +34%
• rd. EUR 1.120 Mio. auf Eigentumswohnungen (2016: rd. EUR 1.030 Mio.) = + 9%
Die Anzahl der Erwerbsvorgänge 2017 ist mit insgesamt 4.941 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2016: 5.015) um 1,5% gesunken und liegt damit unter der Marktdynamik der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: 5.080 Notarverträge p. a.).
Düsseldorf: Auch Immobilien-Investments erzielen neuen Rekord
2017 übertraf der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 3,57 Mrd. das Vorjahresergebnis (2016: rd. EUR 2,97 Mrd.) markant um EUR 600 Mio. bzw. 20% und markiert damit einen neuen Rekord (bisher 2006: EUR 3,45 Mrd.).
Auf Asset-Deals entfielen hiervon EUR 2,69 Mrd. (2016: EUR 2,34 Mrd.), auf Share-Deals EUR 874 Mio. (2016: EUR 634 Mio.).
Der Anstieg des Transaktionsvolumens aus konventionellen Immobilienverkäufen wurde ausschließlich im gewerblichen Investmentsegment erzielt:
• Im Marktbereich Wohninvestments ging das Transaktionsvolumen 2017 geringfügig um EUR 9 Mio. auf EUR 706 Mio. zurück und blieb damit auch moderat unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: EUR 731 Mio. p.a.).
Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall gab bei 371 Kauffällen (2016: 364) geringfügig auf rd. EUR 1,90 Mio. nach (2016: EUR 1,96 MIo.).
• Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2017 in Düsseldorf rd. EUR 1,97 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Anstieg um 22% gegenüber dem Vorjahresergebnis (2016: EUR 1,62 Mrd.) und liegt auch rd. 64% über dem jüngsten 10-Jahres-Mittel (Ø 2007-2016: rd. EUR 1,2 Mrd. p. a.).
Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte blieb mit 140 Kauffällen unter dem Vorjahresniveau (2016: 162 Kauffälle).
• Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser als traditionell umsatzstärkster Klasse innerhalb der gewerblichen Investments erhöhte sich das Transaktionsvolumen (Asset-Deals) von EUR 1,07 Mrd. auf EUR 1,20 Mrd. Bei gleichzeitig um 24% gesunkener Kauffallzahl (2017: 62; 2016: 82) erhöhte sich der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall auf EUR 19,4 Mio. (2016: EUR 13 Mio.).
Ausländische Investoren
Während im Krisenjahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite in den Jahren danach auf rd. 60% in 2017 (2016: 43%). Auf Verkäuferseite lag die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei rd. 48% (2016: ca. 25%).
Renditen geben weiter nach
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 - und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:
• In den Top-Lagen in Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die aktuelle Spitzenverzinsung bei vollkommen stimmigen Qualitätsparametern bei 3,6% p.a. sowohl für Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser (Anfang 2017: 4,1% bzw. 3,8% p.a.).
• Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 4,1% und 5,5% p.a. (Anfang 2017: 4,25% und 5,5% p.a.) und gaben damit gegenüber dem Vorjahr nochmals sowohl am oberen als auch am unteren Renditerand nach. Im Mehrfamilienhaus-Neubau stellt sich die Anfangsverzinsung auf 3,5% bis 4,5% p.a. (Anfang 2017: 4,0% bis 5,0% p.a.).
Trends und Ausblick 2018
• Düsseldorf bleibt eines der bevorzugten Immobilien-Anlageziele in Deutschland.
• Bei steigender Verkaufsbereitschaft und entsprechender Objektverfügbarkeit ist am Düsseldorfer Grundstücksmarkt ein zum Vorjahr vergleichbares Transaktionsvolumen (Asset-Deals) > EUR 4 Mrd. möglich (2017: EUR 4,7 Mrd.).
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis moderat weiter sinkende Renditen.
• Insgesamt steigt die Risikobereitschaft der Investoren und damit das Engagement u.a. im Value-Add- bis hin zum Opportunistic-Bereich.
• Mangels Core-Produkte verfolgen Investoren zunehmend die Strategie “manage to core“.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Düsseldorfer Investmentmarkt bleibt hoch.
• Das Düsseldorfer Wohninvestmentsegment profitiert weiterhin vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum.
