Anlegerschutz & Grauer Kapitalmarkt

(openPR) Haftbefehl gegen Drahtzieher von Leipzig-West und DM Beteiligungen AG

Großaktionär der Wohnungsbaugesellschaft Leipzig-West Jürgen Schlögel in Untersuchungshaft - Schlögel auch Drahtzieher der DM Beteiligungen AG

Die Leipziger Staatsanwaltschaft hat nichts anbrennen lassen. Im Falle der Insolvenz der Wohnungsbaugesellschaft Leipzig-West AG und der DM Beteiligungen AG wurde nun nach zahlreichen Durchsuchungen Haftbefehl gegen den Nürnberger Kaufmann Jürgen Schlögel erlassen. Dieser ist nicht nur mittelbar Großaktionär der Leipzig-West AG, sondern gilt auch als Drahtzieher der DM Beteiligungen AG und hat von beiden, nunmehr insolventen Gesellschaften enorm profitiert.

Kern der Ermittlungen sind Untreue, Betrug und Insolvenzverschleppung bezüglich der Leipzig-West AG sowie Betrug und Insolvenzverschleppung hinsichtlich der DM Beteiligungen AG. Jürgen Schlögel ist über seine Nürnberger Gesellschaft maßgeblich an der Wohnungsbaugesellschaft Leipzig-West AG beteiligt, es soll ein Gewinnabführungsvertrag bestehen. Durch die Ermittlungen wurde bekannt, dass er auch entscheidenden Einfluss auf die DM Beteiligungen AG hatte. Diese Gesellschaft sammelte ebenfalls Eigenkapital in Form von Inhaber-Teilschuldverschreibungen ein. Das Konzept und der Prospekt glichen bis in Details denen der Wohnungsbaugesellschaft Leipzig-West AG.

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Sachen Leipzig-West lässt
aber wohl noch bis Anfang September auf sich warten. Bezüglich der DM Beteiligungen AG ist eine Eröffnung noch nicht absehbar. Die geschädigten Anleger sollten nun auch versuchen, ihre Ansprüche gegen die Drahtzieher und Hintermänner geltend zu machen.

S.W. Immo-Fonds – Teures Betongold

Immobilien von S.W.-Bau zu Mondpreisen erworben – vorgelegte Kaufpreisgutachten zu den Immobilien ohne jede Aussagekraft – Folgen der Verflechtungen zwischen Fondsmanagement und „Immobilienlieferant“ belasten Fondszeichner

Recherchen haben nun den lang gehegten Verdacht zur Gewissheit gemacht: Die von den S.W. Immo-Fonds 2051, 2006, 2007 und VENTAR 2011 erworbenen Immobilien wurden aus unserer Sicht zu absolut
marktunüblichen Preisen von den eigenen Konzerngesellschaften erworben. Hier bestehen bzw. bestanden massive personelle Verflechtungen. Das machte man sich auch zunutze. Die „Gutachten“, mit denen die Kaufpreise begründet werden sollten, sind für uns nicht nachvollziehbar.

Die Südwest-Unternehmensgruppe, zu der auch die S.W. Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft, die Südwest Finanz-Vermittlung AG und zeitweise auch die Hoerner Bank AG gehörten, vertrieb von Mitte bis Ende der 90er Jahre die sogenannten südwest activa Fonds, an denen die Anleger noch heute zu leiden haben. Zu diesen geschlossenen Immobilienfonds gehören unter anderem die S.W. Immo-Fonds 2051 Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, die S.W. Immo-Fonds 2006 GbR, die S.W. Immo-Fonds 2007 GbR und die VENTAR SW Immo-Fonds 2011 GbR.

Problematisch ist hierbei, dass die beteiligten Gesellschaften, also Verkäufer der Immobilien, Mietgarant, Vertrieb, Treuhänder etc. alles Firmen der S.W.-Unternehmensgruppe sind. Das mag zwar in den Emissionsprospekten auch so beschrieben worden sein, die pikanten Details wurden aber in Prospekten nicht erwähnt.

Denn die Immobilien, die größtenteils die S.W. Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft mbH (S.W.-Bau) errichtete, wurden praktischerweise sogleich an die Fonds zu sagenhaften Preisen verkauft. Wie sich anhand der Verträge nun feststellen lässt, wurde jedenfalls bei den S.W. Immo-Fonds 2051, 2006, 2007 und Ventar 2011 grundsätzlich das 33-fache (!) der Jahresnettomiete als Kaufpreis festgesetzt. Manchmal sogar noch mehr. Marktüblich wären allenfalls das 20-fache der Jahresnettomiete gewesen, wobei dies auch schon die obere Grenze markieren dürfte. Bedenkt man, dass sich die Immobilien allesamt auch noch in grenznahem Gebiet oder im Osten der Republik – wie die Mietskaserne in Leipzig - befinden, wo schon grundsätzlich nicht mit lukrativen Mieten zu rechnen ist, so wird der Kaufpreis noch unrealistischer als er ohnehin schon ist.

Bei alledem hat man für diese Berechnungen nicht etwa den ortsüblichen Mietspiegel zu Grunde gelegt, sondern allein die von der VVM Verwaltungs- und Vermietungsgesellschaft mbH, natürlich ebenfalls eine Südwest-Konzerngesellschaft, garantierte Miete. Wie nicht anders zu erwarten, wurden die garantierten Mieten in der Folgezeit so gut wie nie erreicht. Tatsächlich wurden bis auf einzelne Ausnahmen bei allen Wohnobjekten lediglich etwa 80 % der garantierten Miete erzielt. Viele Wohnungen standen und stehen meistens leer.

Dies hat unter anderem zur Folge, dass sich mit den sehr viel geringeren, tatsächlich zu erzielenden Mieten das ganze Konzept erledigt (jedenfalls alle Modellrechnungen). So bedeutet dies, dass der Kaufpreis zwar etwa das 33-fache der garantierten Miete betrug, wohl aber etwa das 41-fache der tatsächlich zu erzielenden Miete. Und auf die kommt es letztlich an. Folgen der dramatischen Kaufpreisüberhöhung, die durch den Weichkostenanteil noch verschärft wird, sind unter anderem, dass sich die Fonds für den Anleger wohl nie rechnen werden und dass sie auch keinerlei taugliche Kreditunterlagen für etwaige Finanzierungsdarlehen bilden.

Getoppt wird dies alles noch dadurch, dass man sich jedenfalls bei der S.W. Immo-Fonds 2051 Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG angeblich auf Kaufpreisgutachten eines Sachverständigen (Dipl.-Ing. Martin Widmann aus Tettnang) verlassen haben will. Diese „Gutachten“, die jeweils aus zwei, maximal drei dünn beschriebenen Seiten bestehen und zu fast allen S.W. Immo-Fonds 2051–Immobilien erstellt wurden, sind so windig, dass man sich fragen muss, wie ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger so etwas allen Ernstes vorlegen konnte. Die konkreten Immobilien werden dort in zwei, drei Sätzen beschrieben, der Kaufpreis stets als marktgerecht bezeichnet. Verwundert darf man über dieses Ergebnis wohl nicht sein, hat doch die S.W.-Bau selbst den Gutachtenauftrag erteilt.

Man kann sich fragen, wozu es derartiger Alibi-Gutachten überhaupt bedarf. Sie dienen wohl nur den schöneren Prospektierungsmöglichkeiten und der Entlastung der Anbieter. Aufgrund ihrer angeblich langen Erfahrung und aufgrund der Tatsache, dass die Verkäuferin der Immobilien Teil des eigenen Konzerns war, war den Verantwortlichen die enorme Kaufpreisüberhöhung selbstverständlich auch bewusst.

Bavaria Fonds – Traumrenditen aus Verlusten?

Neuer Prospekt stellt erstmals Bilanzzahlen bereit – bis Ende 2004 4,2 Mio. Euro Verluste bei schätzungsweise vereinnahmten 6,1 Mio. Euro – Investitionen nicht in Sicht – Mittelverwendung höchst unklar

„Unsere Anlagephilosophie – Sicherheit mit hohem Renditepotential“ heißt es auf der zweiten Seite des nunmehr verteilten Prospekts der Bavaria Fonds mit Datum August 2005. Insbesondere sei bedeutsam, „dass für jede Anlagestrategie das professionelle Wissen über den Immobilienmarkt, den Investmentmarkt und die Unternehmensbeteiligung, in die investiert werden solle sowie die richtige Balance aus Vorsicht und Risiko“ ausschlaggebend sei. Woher das allerdings kommen soll, erschließt sich nicht. Ganz offensichtlich setzt man dabei ausschließlich auf die Kenntnisse des Bavaria-Alleinherrschers Josef Marschall. Viel weiteres Personal kann auch gar nicht vorhanden sein. Den Prospektangaben zufolge belaufen sich die Personalaufwendungen auf etwa 93.000,00 Euro, von denen 77.500,00 Euro Marshall selbst erhält. Das heißt, es dürfte außer ihm bestenfalls noch eine Sekretärin die Geschäftsräume bewachen. Etwas mager für den protzigen Auftritt, möchte man meinen.

Bislang nur Verluste
Mager sind auch die Ergebnisse, die die Bavaria bis jetzt vorzuweisen hat. Erstmals hat man nun, eher der Not als einer Tugend gehorchend, einen rudimentären Jahresabschluss zur Verfügung gestellt. Dieser endet für 2004 mit einem Jahresfehlbetrag von mehr als 400.000 Euro. Insgesamt sind seit Bestehen des Fonds Verluste von 4,2 Mio. Euro aufgelaufen. Es ist fragwürdig, wie man angesichts dessen Gewinne von 8 – 12 % in den Raum stellen kann, wie es im Rahmen des Vertriebs der Anteile in Musterrechnungen regelmäßig erfolgt. Nachdem Prognosen einigermaßen realistisch sein müssen, sehen wir hierin eine massive Täuschung der Zeichner.

Bisher einzige Investitionsobjekte der Bavaria Fonds sind das sagenumwobene Haus in Oldenburg, dessen Wert etwa mit 5 Mio. Euro beziffert wird, sowie ein „Sachversicherungsbestand bzw. Kundenbestand“ eines Versicherungsmaklers, was immer das sein mag. Wer vom reichlich vorhandenen Personal sich darum kümmern soll, erschließt sich ebenfalls nicht. Macht nix, weil der Bestand sei ja doppelt so viel wert, wie man dafür bezahlt habe. Wie man einen derartigen Bestand bewertet und wie man mit derartigen Investitionen Gewinn erzielen möchte, bleibt unverständlich. Für die Vergangenheit wurden wir bereits in unserer
Überzeugung bestätigt, dass es sich um ein reines Geldvernichtungsmodell handelt. Warum sich für die Zukunft etwas anderes ergeben soll, ist dem Prospekt nicht zu entnehmen.

Keine Liquidität
Viel Geld ist auch nicht in der Kasse, zumal das meiste die Vertriebe, allen voran die unsägliche ADFM, abgreifen. Die erheblichen Weichkosten von 22,1 % (inkl. Agio) werden ja vorab mit den Beiträgen der Zeichner beglichen. Die meisten Kunden zahlen also zunächst einmal mehrere Jahre nur auf diese Weichkosten. Nicht ganz nachvollziehbar ist, was Marschall für die Durchführung von Anlagegeschäften qualifiziert. Gerüchten zufolge verfügt er über eine Ausbildung als Werkzeugmacher, was sicherlich ehrenwert ist. Es erklärt aber nicht, weshalb er sich mit einem derartigen Hintergrund zum Management von Anlagegeschäften berufen fühlen soll. Die bisherigen „Erfolge“ sprechen auch nicht unbedingt für eine besondere Begabung.

Aggressive Akquisitionspraktiken
Nachdem derartige Anlageangebote auf seriösem Wege wohl nur schwer Abnehmer finden, bedient man sich eines aggressiv und täuschend agierenden Vertriebs. Die Firma ADFM GmbH mit Sitz in Haar bei München lockt scharenweise Kunden an, denen sie Stellenangebote und Nebenjobs verspricht. In Präsentationen erfährt man, wie man es in „in sieben Jahren zum Millionär“ bringen kann. Das einzige, was man dafür tun müsse, ist, der ADFM Freunde und Bekannte zuzuführen. Dafür erhalte man dann eine Vermittlungsprovision. Alles selbstverständlich völlig legal und natürlich vollkommen unbedenklich. Was die so Geworbenen im nach hinein wohl anders empfinden dürften. Und wir kennen noch keinen Besucher derartiger Seminare, der uns von effektiven Verdienstmöglichkeiten berichtet hat.

Gleichsam als „Training-on-the-job“ werden die so Geköderten aufgefordert, ihre Versicherungsunterlagen mitzubringen. Sodann versucht man ihnen Abtretungsvereinbarungen betreffend bestehender Lebensversicherungen unterzujubeln. Uns liegen mittlerweile zahlreiche derartige Fälle vor. Die Gelder werden dann von der Bavaria Grundstücks- und Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG vereinnahmt. Nicht unbedingt die feine englische Art, möglicherweise auch strafrechtlich relevant.

Wir raten dringend davon ab, mit einer der beiden Unternehmungen Geschäfte zu machen. Es sind bereits Klagen eingereicht. Wie lange es vor dem Hintergrund der dargestellten Praktiken das Firmengeflecht der Bavaria Fonds noch geben wird, wollen wir einmal offen lassen.

Zu allen angesprochenen Fällen stehen wir Ihnen jederzeit gerne für weitere Einzelheiten und Hintergrundinformationen zur Verfügung.