(openPR) Im Jahr 2015 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 471.000 m². Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (2014: 317.000 m²) einen Zuwachs um 154.000 m² bzw. 49% und ist der zweithöchste Wert seit dem Rekordjahr 2007 (510.000 m²).
Das Ergebnis resultiert aus einer deutlich höheren Anzahl an Großabschlüssen in 2015: Nachdem im Vorjahr nur ein Vertragsabschluss in der Größenordnung über 10.000 m² getätigt wurde, waren es 2015 sieben Abschlüsse in diesem Größensegment - Telekom, Uniper, Trivago, L´Oréal, Handelsblatt, PWC und Rheinbahn - mit insgesamt rd. 137.000 m² (29%). Daneben gab es weitere großflächige Mietverträge im vierstelligen m²-Bereich, z. B. der von AENGEVELT an das Industrieunternehmen Metso vermittelte über rd. 4.000 m² in der Grafenberger Allee für deren neues Headquarter.
Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiterhin dynamisches Marktgeschehen mit einem erneut überdurchschnittlichen Bürofläch¬enumsatz um 400.000 m². Gestützt wird die Prognose durch einen dynamischen Jahresauftakt: Im ersten Quartal 2016 wurden in der Region Düsseldorf rd. 107.000 m² Bürofläche umgesetzt (Düsseldorf: 95.000 m²; Umland: 12.000 m²), rd. 19% mehr als im Vorjahresquartal (I. Q 2015: Düsseldorf: 72.000 m²; Umland: 18.000 m²).
Short Facts 2015
• Von den 471.000 m² Büroflächenumsatz entfielen rd. 416.000 m² bzw. rd. 88% auf das Düsseldorfer Stadt¬gebiet (2014: rd. 236.000 m²; 75%) und rd. 55.000 m² bzw. 12% (2014: rd. 81.000 m²; 25%) auf das Umland (v.a. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden).
• Die Angebotsreserve ist 2015 um 135.000 m² auf nominell rd. 905.000 m² gesunken (2014: 1.040.000 m²).
Im Düsseldorfer Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven Ende 2015 auf rd. 695.000 m² (Ende 2014: rd. 800.000 m²). Der Rückgang um rd. 105.000 m² ist u. a. auf die Umwandlung von über 30.000 m² Bürofläche in Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylsuchenden zurückzuführen. Im Düsseldorfer Umland liegt der Leerstand bei 210.000 m² (2014: 240.000 m).
Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) sank von 11,2% Ende 2014 binnen Jahresfrist auf aktuell 9,7%. Dabei ist die Leerstandsquote im Stadtgebiet mit 9,1% markant geringer als im Umland mit 12,5%.
• In Top-Lagen stellen sich die Düsseldorfer Bürospitzenmieten stabil auf EUR 26,-/m².
Prognose / Trends 2016
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 400.000 m² einen Büroflächen-umsatz erneut über dem Niveau der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 350.000 m²).
• Für das erste Quartal 2016 meldet AENGEVELT-RESEARCH in der Region Düsseldorf einen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 19% höheren Flächenumsatz von rd. 107.000 m² (I.Q 2015: rd. 90.000 m²). Wie im Vorjahreszeitraum gab es dabei im bisherigen Jahresverlauf noch keinen Mietvertragsabschluss über 10.000 m², indessen bereits mehrere Kontrakte im vierstelligen m²-Bereich, u.a. über rd. 7.000 m² durch die Douglas Holding AG in Grafenberg sowie rd. 5.600 m² durch das Jobcenter Düsseldorf in Reisholz.
• 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 850.000 m² Bürofläche.
• Das Fertigstellungsvolumen neuer Büroflächen erreicht 2016 mit voraussichtlich 81.000 m² das Vorjahresniveau (2014: 79.000 m²), bleibt indessen unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 101.000 m²). Von den 81.000 m² sind zum Jahresanfang 2016 32% bzw. 34.000 m² vorvermarktet. Entsprechend werden nur noch 47.000 m² marktwirksam.
• Hinsichtlich der Bürospitzenmieten prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2016 einen stabilen Wert von EUR 26,-/m².
Büroflächenumsätze 2015 nach Lagen – Cityrandbereiche dominieren:
• Die Cityrandbereiche waren wie in den Vorjahren 2012 bis 2014 Umsatzschwerpunkt innerhalb des Düssel¬dorfer Stadtgebietes. Auf sie entfielen 2015 rd. 243.000 m² bzw. 51% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2014: 129.000 m² bzw. 41%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen zog im Vergleich zum Vorjahr auf ca. 147.000 m² bzw. 31% an (2014: 81.000 m² bzw. 26%).
• In den Düsseldorfer Citylagen wurden wie im Vorjahr rd. 26.000 m² kontrahiert. Die Marktquote sank von 8% auf 6%.
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten 2015 mit 159.000 m² bzw. einer Marktquote von 34% die beratenden und sozialen Dienstleister (2014: 111.000 m² bzw. 35%), dicht gefolgt von den sonstigen Nutzern, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunterneh-men einfließen, mit rd. 155.400 m² bzw. 33% (2014: 113.300 m² bzw. 36%).
• Deutlich zulegen konnten Medien-, IT-/EDV-Unternehmen mit rd. 120.600 m² bzw. 25% (2014: 50.300 bzw. 16%).
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister fiel mit 18.300 m² bzw. einer Quote von 4% deutlich schwächer aus als im Vorjahr (2014: 32.100 m² bzw. 10%).
• Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck stieg 2015 auf rd. 17.800 m² bzw. 4% (Vorjahr: 10.200 m² bzw. 3%).
Büroflächenleerstände – Differenzierung nach Marktwirksamkeit
Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von nominell rd. 905.000 m² bedarf zur qualitativen Bewertung der Angebotssituation einer detaillierten Differenzierung der Leerstandsstruktur. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den Büroleer¬standsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX):
• Gemäß ARLEX sind am Düsseldorfer Büromarkt gemessen am jüngsten 10-Jahresmittel als „langfristig marktnotwendige regionale Fluktuationsreserve“ ca. 429.000 m² bzw. 47% nach¬fragerelevante Angebotsfläche erforderlich.
• Auf „latente Leerstände“, also zur Untervermietung angebotene Büroflächen, entfallen am Düsseldorfer Markt aktuell ca. 4% der Angebotsreserve bzw. rd. 35.000 m².
• Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ stellt sich auf rd. 160.000 m² bzw. 18%. Diese Flächen stehen seit mindestens fünf Jahren leer und nehmen mehr als die Hälfte des Gebäudevolumens ein und haben nur noch geringe Vermarktungschancen („Marktleichen“).
• Nach Abzug der drei genannten markant unterschiedlich marktwirksamen Leerstands-kategorien verbleiben damit rd. 281.000 m² bzw. 31% des gesamten Angebotssockels als „marktaktive Angebotsüberhände“.
Anstelle des nominellen Leerstands von 9,7% entspricht dieser tatsächlich marktfähige Angebotsüberhang lediglich 3% des Gesamtbüroflächenbestandes von 9,3 Mio. m² in der Düsseldorfer Region und gilt international als „Vollvermietung“.
Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich 2015 stabil auf ca. EUR 26,-/m².
• Der durchschnittlich erzielte Miet¬preis in Düsseldorfer Citylagen stieg um EUR 0,60 auf nunmehr EUR 17,80/m². Den gleichen Anstieg gab es in den Cityrandlagen von EUR 14,-/m² auf EUR 14,60/m². Lediglich in den Stadtrandlagen gab die Miete geringfügig von EUR 11,80/m² auf EUR 11,60/m² nach.
