(openPR) Hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (103,8) und „Kaufkraft“ (95,7) - jeweils pro Kopf - sowie „Zentralität“ (108,4) rangiert Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Vergleich der deutschen Metropolen („Big Seven“) unverändert auf dem letzten Platz.
Dass die Bundeshauptstadt dessen ungeachtet alles andere als langweilig ist, belegt der in 2015 um mehr als EUR 1,4 Mrd. bzw. fast 8% auf EUR 20,2 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2014: EUR 18,7 Mrd.). Zum Vergleich: Der bundesweite Einzelhandelsumsatz erhöhte sich 2015 lediglich um etwa 2,7% auf rd. EUR 471 Mrd.
Damit ist Berlin der mit Abstand größte Einzelhandelsmarkt vor Hamburg (EUR 12,2 Mrd.) und München (EUR 11,6 Mrd.).
Zudem war Berlin innerhalb der „Big Seven“ die einzige Metropole, in der die Einzelhandelsspitzenmiete 2015 erneut anzog, und zwar auf nunmehr EUR 310,-/m² (2014: EUR 300,-/m²; 2013: EUR 270,-/m²). Damit hat Berlin mittlerweile Köln (EUR 300,-/m²), Düsseldorf und Hamburg (jeweils EUR 280,-/m²) überholt und schließt zunehmend zum „Spitzentrio“ München (EUR 380,-/m²), Frankfurt/M. und Stuttgart (jeweils EUR 320,-/m²) auf.
Das zeigt: Berlin ist im Trend und hat sich jüngst auch als Modemetropole in Deutschland einen Namen gemacht. Zugleich strahlt die Bundeshauptstadt mit ihren vielen attraktiven und sehr variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungskraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels aus. Zumal Berlin im europäischen Vergleich immer noch “preiswert“ ist (z. Vgl. Paris und London: jeweils um EUR 1.000,-/m²). Entsprechend wählen immer mehr nationale und internationale Unternehmen Berlin für ihren Markteintritt als Testmarkt aus.
Lagendifferenzierte Nachfrage
Aufgrund der historischen Entwicklung aus Einzelstädten, die erst spät zu einer Großstadt kombiniert wurden und als Hauptstadt ein neues Zentrum ausbildeten, weist Berlin eine polyzentrische Struktur mit vielen unterschiedlich wertigen Lagen auf, darunter mehrere Top-A-Lagen, die für Touristen und Berliner gleichermaßen zentral sind:
• Für nationale Filialisten bzw. Brands sind die Konsumlagen am Alexanderplatz, Kurfürsten-damm / Tauentzienstraße, in der Schloßstraße sowie in Teilbereichen der Friedrichstraße die Handelsstandorte.
• Der High-End-Einzelhandel ist in der City-West auf dem Kurfürstendamm bzw. in der Tauentzienstraße angesiedelt, wo sich ein Drittel aller Top-Flächen findet, sowie in der Friedrichstraße bzw. rund um die Französische Straße in der City-Ost.
• Als Design- und Kreativzentrum hat sich nach der Wende das Gebiet rund um den Hackeschen Markt entwickelt. Entlang der Schönhauser- und Torstraße entwickelt sich ein Zentrum der Digital- und Kreativkultur.
Aktuelle Entwicklungen im Einzelhandelssegment
• Markante Einzelhandelsentwicklungen gibt es u.a. im Bereich Kudamm:
- Signa und HGHI planen eine „Mall of Kudamm“ mit dem Karstadt-Haus als Kern und weiteren umliegenden Gebäuden; bis 2020 sollen hier 65.000 m² Handelsfläche entstehen.
- “Versace“ nutzt 350 m² im „Haus Cumberland“, Wolfgang Joop zieht die Zentrale seines Luxuslabels “Wunderkind“ aus Potsdam in das ehemalige „Hotel Bogotà“ in die Nähe seiner zweistöckigen Boutique.
- Das weitgehend leerstehende „Kudamm-Karree“ soll mit 35.000 m² Handelsfläche sowie Büro-, Hotel- und Kinonutzung, wahrscheinlich auch Wohnungen, auf insgesamt 90.000 m² Gesamtfläche neu entwickelt werden. Genehmigungen sind allerdings noch nicht erteilt zumalder Kurfürstendamm im Bürobereich erhebliche Leerstände aufweist.
-Vor diesem Hintergrundwird das „Neue Kranzler Eck“ auf mehr Handelsflächenanteile umgerüstet, u.a. für einen 3.000 m² großen Flagship Store der britischen Modekette “Superdry“.
• In der nördlichen Friedrichstraße an der Einmündung Oranienburger Straße beplanen Herzog & de Meuron das bekannte „Tacheles“-Gelände, das Perella Weinberg 2015 für rd. 150 Mio. Euro erwarb. Mit 500 Wohnungen und „nur“ noch 17.000 m² Einzelhandelsfläche sowie „Kultur“ in der Tacheles-Ruine hat man sich konzeptionell vom Fokus Einzelhandelszentrum verabschiedet und stärker dem lukrativen Wohnen zugewandt.
• Am Hackeschen Markt hat sich inzwischen ein Preisniveau eingestellt, das sich die jungen kreativen Gründer selten leisten können. Davon profitieren im Prenzlauer Berg die Kastanienstraße, in Mitte die Torstraße, in Friedrichshain die Wühlischstraße und in Neukölln die Hobrechtstraße, wo sich die Mieten zwischen EUR 10,-/m² und EUR 20,-/m² bewegen. In exponierter Lage werden allerdings auch dort teilweise bereits EUR 50,-/m² erzielt.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürsten-damm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 310,-/m² (2014: EUR 300,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2014: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 140,-/m² (2014: EUR 190,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 220,-/m² (2014: EUR 170,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 110,-/m² (2013: EUR 105,-/m²)
Trends 2016
• Berlin bleibt umsatzstärkster Einzelhandelsmarkt in Deutschland und Nr. 1 im Tourismus-, Kultur- und Kongressmarkt. Gleichzeitig ist Berlin hinsichtlich der Einzelhandelsspitzen¬mieten im Vergleich europäischer Metropolen immer noch günstig. Damit bietet Berlin aus Sicht internationaler Filialisten/Label hochinteressante Standortoptionen bzw. attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die stark frequentierten, imagestiftenden und führenden Einzelhandelslagen werden weiter von dieser Nachfrage profitieren.
• Ladenlokale in den Top-A-Lagen und A-Lagen (z.B. Kurfürstendamm, Friedrichstraße) treffen weiterhin auf sehr hohe Nachfrage. Vor diesem Hintergrund geht AENGEVELT-RESEARCH von weiter anziehen¬den Spitzenmieten in den Top-A-Lagen aus.
• Zudem bietet Berlin Potential für weitere neue Trendlagen, so wie sie sich seinerzeit am Hackeschen Markt entwickelt haben und an denen sich junge, kreative, dafür aber finanzschwächere Mode- und Einzelhandelskonzepte ansiedeln. Das wiederum macht Berlin auch zukünftig zum „spannenden“ Einzelhandelsmarkt.
• Für Stadtteilzentren mit geringer(er) Anziehungskraft ist es dagegen zunehmend schwe¬rer, überregionale Kaufkraft zu binden. Diese Zentren oder Lagen profitieren allerdings vom ständigen Zuzug nach Berlin bzw. vom Bevölkerungswachstum. Die Potentiale dieser Standorte liegen daher vorrangig im gezielten Abschöpfen der lokalen Kaufkraft.
• Aufgrund der dynamischen Entwicklung im Onlinehandel ist kaum noch mit wesentlichen Zentralitätseffekten zu rechnen. Die Attraktivität des Berliner Einzelhandels bleibt dennoch bestehen, da Handelsflächen immer mehr zu Präsenzflächen werden. Das dient der Marktpositionierung, und so gibt es ungeachtet steigender Onlinerelevanz auch Chancen auf lage- und segmentspezifische Erhöhungen des Mietpreisniveaus.
