(openPR) AENGEVELT City Report Region Berlin No. XXVII 2017-2018
Hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (104,3) und „Kaufkraft“ (95,7) - jeweils pro Kopf - rangiert Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Vergleich der deutschen Metropolen („Big Seven“) unverändert auf dem letzten Platz. Mit einer leichten Steigerung auf 109 konnte zumindest bei der „Zentralität“ die „rote Laterne“ an Frankfurt (108,7) abgegeben werden.
Dass die Bundeshauptstadt dessen ungeachtet alles andere als langweilig ist, belegt der in 2016 binnen Jahresfrist um rd. EUR 850 Mio. bzw. 4% auf EUR 21,1 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2015: EUR 20,2 Mrd.). Zum Vergleich: Der bundesweite Einzelhandelsumsatz erhöhte sich 2016 lediglich um etwa 2,5% auf rd. EUR 486 Mrd.
Damit ist Berlin der mit Abstand größte Einzelhandelsmarkt vor Hamburg (EUR 12,7 Mrd.) und München (EUR 12,1 Mrd.). Das ist u.a. auch dem boomenden Berlin-Tourismus zu verdanken: Touristen sorgen mittlerweile für etwa 30% des Einzelhandelsumsatzes in Berlin!
Zudem war Berlin innerhalb der „Big Seven“ neben Düsseldorf die einzige Metropole, in der die Einzelhandelsspitzenmiete 2016 erneut anzog, und zwar deutlich auf nunmehr EUR 340,-/m² (2015: EUR 310,-/m²). Das bedeutet einen Mietanstieg um nahezu EUR 100,- seit 2011 (EUR 245,-/m²). Damit hat Berlin mittlerweile Frankfurt/M. (EUR 320,-/m²) überholt und steht bundesweit auf Platz 2 hinter München (EUR 380,-/m²).
Das zeigt: Berlin ist im Trend und macht sich auch als Modemetropole in Deutschland wieder einen Namen. Zugleich strahlt die Bundeshauptstadt mit ihren vielen attraktiven und sehr variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungskraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels aus. Zumal die Berliner Spitzenmieten im europäischen Vergleich immer noch “preiswert“ sind (z. Vgl. Paris und London: jeweils um EUR 1.000,-/m²). Entsprechend wählen immer mehr nationale und internationale Unternehmen Berlin für ihren Markteintritt als attraktiven Testmarkt aus.
Lagendifferenzierte Nachfrage
Aufgrund der historischen Entwicklung aus Einzelstädten, die erst spät zu einer Großstadt kombiniert wurden und als Hauptstadt ein neues Zentrum ausbildeten, weist Berlin eine polyzentrische Struktur mit vielen unterschiedlich wertigen Lagen auf, darunter mehrere Top-A-Lagen, die für Touristen und Berliner gleichermaßen zentral sind:
• Auf einer Stadtfläche von rd. 892 km² (z. V. München: 310 km²) haben Berlins Handelsstandorte vielfältige Facetten. Überregional profitieren vom Tourismus besonders die international bekannten Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), an der Friedrichstraße (Mainstream und High End) und die Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Qualifizierte Handelslagen konnten z.T. ihre Position ausbauen oder erneuern. Dazu gehören u.a. die Schloßstraße und der Alexanderplatz, Potsdamer / Leipziger Platz.
Berlins Potential
• Berlin verfügt insgesamt über rd. 4,6 Mio. m² Einzelhandelsfläche. Davon entfallen innerstädtisch rd. 1,1 Mio. m² auf ca. 50 Shopping-Center mit jeweils mehr als 10.000 m² Handelsfläche sowie weitere rd. 710.000 m² auf rd. 40 Fachmarktzentren (> 10.000 m² Handelsfläche) mit einer insgesamt signifikanten Handelsmarktrelevanz. In Planung sind weitere 350.000 m² Fläche bis 2021, und auch außerhalb Berlins finden sich im Speckgürtel weitere Einkaufszentren (A10 Center u.a.).
• Die drei größten Einkaufscenter Berlins sind die 2014 eröffnete „Mall of Berlin“ auf dem Areal des ehemaligen traditionsreichen Wertheim-Warenhauses in fußläufiger Nähe zum Potsdamer Platz mit über 200 Geschäften auf 76.000 m² Verkaufsfläche, der „Boulevard Berlin“ in Steglitz-Zehlendorf (76.000 m²) und die „Gropius- Passagen“ mit über 100.000 m² Handelsfläche.
• Insgesamt macht diese verteilte, leicht verfügbare Kombination von klassischen Einkaufsquartieren bzw. Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Stadtteillagen (Stadtteilzentren) und das Spektrum von Konsum-, über Niveau- und Tourismuslagen bis hin zu Luxuslagen Berlin weiterhin für internationale, nationale und lokale Einzelhändler, Konsumenten und Investoren hochinteressant, abwechslungsreich und rentierlich.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürstendamm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 340,-/m² (2015: EUR 310,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2015: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 140,-/m² (2015: EUR 140,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 200,-/m² (2015: EUR 220,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 110,-/m² (2015: EUR 110,-/m²)
Trends 2017/2018
Berlin ist und bleibt Deutschlands größter Einzelhandelsmarkt und ist damit unverändert idealer Testmarkt für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte. Gleichzeitig ist der Wettbewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten in Berlin ausgeprägter als in anderen deutschen Metropolen. Die Polarisierung des Einkaufsverhaltens zwischen Online, Discounter und Designtempel führt zu divergierenden Entwicklungen an den Teilstandorten:
• Nachgefragt von Händlerseite werden weiterhin die „ertragssicheren“ dezentralen, mietpreis-/verkehrsgünstigen lokalen Lagen für den periodischen Bedarf/Nahversorgung einerseits und hochfrequentierte Kernzonen etablierter Top-Einzelhandelslagen (aperiodischer bzw. hochwertiger Bedarf) andererseits.
• Nebenlagen mit geringerer überregionaler Anziehungskraft bzw. weniger Frequenz verlieren (weiter) an Bedeutung, teilweise auch an Miethöhe.
• Dass die Handelslandschaft in Bewegung bleibt, zeigt auch die Aufteilung der 120 ehemaligen Kaiser´s-Tengelmann-Standorte in Berlin zwischen Edeka und Rewe, die damit unterschiedliche Wege mit ihrer jeweiligen neuen „Mutter“ gehen.
• Aufgrund der dynamischen Entwicklung beim Onlinehandel ist kaum noch mit wesentlichen Zentralitätseffekten am Point of Sale (POS) zu rechnen. Die Attraktivität des Berliner Einzelhandels bleibt dennoch bestehen, da Handelsflächen zunehmend als Präsenzflächen für die Marktpositionierung genutzt werden. Maßvolle Lage- bzw. segmentspezifische Erhöhungen des Mietpreisniveaus sind in besonders image-wirksamen Lagen denkbar.
• Etablierte Konsumlagen (Tauentzien, Alexanderplatz und Teile der Friedrichstraße), die Luxuslagen (Kurfürstendamm und Teile der Friedrichstraße) und die Szene- und Trendlagen (Spandauer Vorstadt) profitieren von anhaltender Nachfrage bei limitiertem Angebot in hochfrequentierter Lage. Trendige, bisher günstigere Speziallagen werden dadurch an Bedeutung und damit auch am Mietniveau gewinnen.
• Der Erfolg von Centern hängt zunehmend von Kundenorientierung, intelligentem Centermanagement und ergänzenden Dienstleistungsangeboten ab. In schwierigen Lagen wird die effektive und zugleich städtebaulich anspruchsvolle Umfeld-Aufwertung im Sinne von Business Improvement Districts (BID) notwendig, um gemeinsam die Standortqualität nachhaltig zu verbessern und die Werterhaltung der Immobilien durch Steigerung oder zumindest Stabilisierung des Umsatzes zu ermöglichen.
