AENGEVELT-RESEARCH analysiert robusten Büromarkt Frankfurt

(openPR) Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 389.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (2014: 365.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 24.000 m² bzw. 7%, im Vergleich zum Mittel der jüngsten Dekade (2005-2014: Ø 463.000 m² p. a.) indessen ein Delta von rd. 16%.
Das verhaltene Ergebnis hängt u. a. mit der im langjährigen Vergleich geringen Anzahl an Großabschlüssen zusammen. Nachdem 2013 rd. 178.000 m² Bürofläche im Rahmen von 18 Vermietungsdeals in der Größenordnung ab 5.000 m² vermittelt wurden, waren es 2014 und 2015 jeweils nur 75.000 m² bis 80.000 m² (vier bzw. neun Mietverträge).

Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen anziehenden Büroflächen-umsatz von rd. 430.000 m². Das erste Quartal 2016 präsentiert sich dabei mit einem dynamischen Umsatzergebnis von rd. 106.000 m² (I. Q 2015: rd. 83.000 m²; I. Q 2014: rd. 92.000 m²).

Short Facts 2015:
• Die nominelle Angebotsreserve ging 2015 um rd. 140.000 m² auf rd. 1,32 Mio. m² zurück. Die Leerstandsquote stellt sich damit Anfang 2016 auf 10,9% des Gesamtbestandes von 12,1 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2015: 11,9%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor Berlin (1,06 Mio. m² bzw. 5,7%) und München (1,04 Mio. m² bzw. 5,4%).
• Zum Leerstandsabbau beigetragen hat eine weiterhin positive Nettoabsorption, d.h. ein Mehrver¬brauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen. Weiterer Faktor war das geringe Fertigstellungsvolumen von rd. 110.000 m² Bürofläche in 2015, von denen zudem 65% vorvermarktet waren, so dass hiervon lediglich 39.000 m² disponibel auf den Markt kamen.
• In Top-Lagen zog die Spitzenmiete von EUR 38,-/m² auf EUR 39,-/m² an.

Prognose / Trends 2016
• Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf 430.000 m² anziehenden Büroflächen¬umsatz. Dieser Umsatzwert läge lediglich 5% unter dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: 453.000 m²).
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch moderateren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 1,25 Mio. m² Bürofläche.
• Das Fertig¬stellungsvolumen neuer Büroflächen zieht 2016 nach bisherigem Kenntnis¬stand auf rd. 150.000 m² an. Hiervon sind zu Jahresbeginn bereits 65% vorvermarktet, d. h. lediglich 35% bzw. rd. 53.000 m² sind noch disponibel.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren leichten Anstieg auf rd. EUR 39,50/m². Frankfurt bleibt damit klarer Mietpreisführer in Deutschland.

Büroflächenumsätze nach Lagen – Schwerpunkt CBD
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatz¬schwerpunkt im Jahr 2015 wie erwartet im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 59% (ca. 230.000 m²) wie in den Vorjahren mehr als die Hälfte des gesamten Büroflächen¬umsatzes registriert (2014: 64% bzw. 233.000 m²).
• Den zweitgrößten Marktanteil erzielten 2015 die Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen¬bach-Kaiserlei mit 13% bzw. knapp 50.000 m² (2014: 12% bzw. rd. 45.000 m²).
• Im Bürobezirk West hat sich der Marktanteil 2015 wieder auf eine markttypische Quote von rd. 5% (ca. 18.000 m²) gestellt, nachdem er im Vorjahr vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) auf 19% bzw. 82.600 m² hochgeschnellt war.
• Die in 2015 erzielten Umsatzanteile der anderen Bürobezirke lauten: Ost: 9% bzw. 35.000 m², Flughafen: 6% bzw. 23.000 m², West: 6% bzw. 22.000 m², Nord: rd. 5% bzw. 20.700 m² und Süd/Sachsenhausen: rd. 2% bzw. 8.000 m².

Büroflächenumsätze nach Branchen
• Stärkste Nachfrager waren 2015 die unternehmensbe¬zogenen und sonstigen Dienst-leister mit einer von Marktquote von 37% bzw. 145.000 m² (2014: 24% bzw. 89.000 m²).
• Der Anteil der Finanzdienstleistungsbranche – im Vorjahr noch stärkste Nachfrage¬gruppe – halbierte sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf 22% bzw. 84.000 m² (2014: 163.000 m² bzw. 45%).
• Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Handel und Trans¬port konnten ihren Flächenumsatz 2015 auf 72.500 m² steigern, ihre Marktquote erhöhte sich leicht auf 19% (2014: 65.000 m² bzw. 18%).
• Die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck und die Bereiche Kommunikation/IT inkl. Medien und Verlage erzielten 2015 einen Anteil von jeweils 11% am gesamten Büroflächenumsatz.

Büroflächenumsatz nach Größenklassen - Anteil großflächiger Abschlüsse rückläufig
• Die Verteilung der kontrahierten Flächen in Frankfurt im Jahr 2015 lässt sich in folgenden Größenklassen darstellen:
o bis 1.000 m² ca. 46% (2014: 43%; 2013: 38%)
o 1.000 bis 3.000 m² ca. 22% (2014: 23%; 2013: 15%)
o 3.000 bis 5.000 m² ca. 12% (2014: 13%; 2013: 7%)
o über 5.000 m² ca. 20% (2014: 21%; 2013: 40%)
• Gegenüber 2013 hat sich 2015 der durch Abschlüsse > 5.000 m² kontrahierte Büroflächenumsatz mit rd. 80.000 m² (2013: 178.000 m²) mehr als halbiert.

Büroleerstände
• Anfang 2016 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,32 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2015: ca. 1,46 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank auf rd. 10,9% (Anfang 2015: 11,9%).
Diese auf dem Frankfurter Büromarkt Anfang 2015 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,32 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent¬wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LEERSTANDS-INDEX) hin¬sicht¬lich ihrer vollkommen unter-schied¬lich¬en Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 515.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (mittlere Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• 180.000 m² entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leer¬stehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon „Marktleichen“).
• Auf „latente Leerstandsflächen“ - das Angebot an Untermietflächen - entfallen in Frank¬furt rd. 35.000 m².
• Nach Subtraktion der drei vorerwähnten Leerstandsflächen vom gesamten nominellen Fläch-enleerstand von 1,32 Mio. m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von ca. 590.000 m². Das sind rd. 45% des gesamten Leestands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 12,1 Mio. m² lediglich 4,9%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte marktwirksamkeits-bezogene Leerstandsdifferenzie¬rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (11,9%) wie andernorts auch in Frankfurt allenfalls indikative Aussagekraft hat.
• Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,25 Mio. m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.

Anziehendes Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg in Frankfurt binnen Jahresfrist auf EUR 39,-/m²(2014: EUR 38,-/m²). Damit zog die Spitzenmiete zum nunmehr fünften Mal in Folge an. Insgesamt bleibt die Mainmetropole damit auch weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands.
• Die mittlere Miete im Citybereich zog ebenfalls – sogar deutlich - an und stellte sich zum Jahresende 2015 auf rd. EUR 24,30/m² (Ende 2014: EUR 22,50/m²).
• Dagegen ist die Durchschnittsmiete in Cityrandlagen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um EUR 0,40/m² auf EUR 13,60/m² Ende 2015 gesunken.
• Auch in Stadtrandlagen entwickelte sich die Durchschnittsmiete leicht negativ und ging von EUR 12,50/m² im Vorjahr auf EUR 12,30/m² Ende 2015 zurück.
• Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass die Spitzenmiete moderat auf EUR 39,50/m² ansteigen wird.